แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
แม้สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทระหว่างโจทก์กับ ส. จะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่ก็ไม่มีกฎหมายบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวรับทราบด้วย โจทก์จำเลยและ ส. ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวพิพาทจาก ส. มาเป็นจำเลยถือว่าโจทก์และ ส.ได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งแล้ว แม้หนังสือเลิกการเช่าของโจทก์ที่ส่งไปยังจำเลยเป็นระยะเวลาน้อยกว่ากำหนดเวลาที่ต้องชำระค่าเช่าระยะหนึ่งซึ่งไม่ชอบด้วยมาตรา566แต่โจทก์ฟ้องคดีเมื่อเกินกว่าชั่วกำหนดเวลาดังกล่าวถือว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้วจึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายออกจากตึกแถวที่เช่าเลขที่904,906และ908และส่งมอบตึกแถวที่เช่าทั้งสามห้องในสภาพเรียบร้อยให้แก่โจทก์ให้จำเลยชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ8,000บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากตึกแถวที่เช่าและส่งมอบคืนแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและออกไปจากตึกแถวเลขที่904,906และ908ถนน พระรามที่สี่แขวงสี่พระยาเขต บางรัก กรุงเทพมหานครและส่งมอบตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยให้จำเลยชำระค่าเช่า900บาทและค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ12,000บาทนับแต่วันที่5ธันวาคม2531เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนทรัพย์สินและออกไปจากตึกแถวพิพาททั้งสองห้องของโจทก์คำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่าให้จำเลยชำระค่าเสียหายภายหลังฟ้องเดือนละ8,000บาทนับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปนอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า”ข้อเท็จจริงฟังยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่าจำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจากโจทก์ตามสัญญาเช่าเอกสารหมายจ.3โดยได้รับโอนสิทธิการเช่ามาจากนาง สมพร ผู้เช่าเดิมและการโอนสิทธิดังกล่าวคู่กรณีทั้งผู้ให้เช่าผู้เช่าคนเดิมและผู้เช่าคนใหม่ต่างยินยอมบันทึกข้อตกลงกันไว้เป็นหนังสือก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดโจทก์มีหนังสือเตือนจำเลยว่าหากประสงค์จะเช่าตึกแถวต่อไปให้มาติดต่อทำสัญญาเช่ากับโจทก์ภายในเวลาที่กำหนดแต่จำเลยเพิกเฉยหลังจากนั้นโจทก์ยังมีหนังสือไปถึงจำเลยอีกหลายฉบับฉบับสุดท้ายลงวันที่12ตุลาคม2531ยืนยันไม่ให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทของโจทก์อีกต่อไปเมื่อสัญญาเช่าระงับลงจำเลยไม่ยอมออกไปจากตึกแถวพิพาทและไม่ส่งมอบตึกแถวที่เช่าคืนให้โจทก์
ที่จำเลยฎีกาปัญหาข้อกฎหมายข้อต่อมาว่าการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องระหว่างโจทก์จำเลยและนาง สมพรไม่สมบูรณ์เพราะโจทก์หรือนาง สมพรมิได้บอกกล่าวการโอนหรือให้ความยินยอมการโอนเป็นหนังสือจึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งทั้งโจทก์กับนาง สมพรมิได้นำการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากนาง สมพรผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ไปแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับนาง สมพรรับทราบเสียก่อนการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจึงไม่สมบูรณ์ตามกฎหมายนั้นเห็นว่าบันทึกข้อความเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากนาง สมพรผู้เช่าเดิมมาเป็นจำเลยผู้เช่าใหม่ที่ปรากฏอยู่ในหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวเอกสารหมายจ.3หน้าแรกระบุไว้ชัดเจนว่าโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าจำเลยในฐานะผู้เช่าใหม่และนาง สมพรในฐานะผู้เช่าเดิมได้ลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องแล้วการที่โจทก์จำเลยและนาง สมพรลงลายมือชื่อรับทราบการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องไว้ในลักษณะนี้ถือได้ว่าโจทก์ก็ดีและนาง สมพรก็ดีได้บอกกล่าวการโอนและให้ความยินยอมการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องเป็นหนังสือตามความที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา306วรรคหนึ่งแล้วการโอนสิทธิการเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องจึงสมบูรณ์และแม้หนังสือสัญญาเช่าตึกแถวระหว่างโจทก์กับนาง สมพรจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มาก่อนก็ตามแต่ก็ไม่ได้มีกฎหมายบทใดบัญญัติบังคับให้การเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ต้องให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่ารับทราบด้วยดังนั้นแม้โจทก์จำเลยหรือนาง สมพรไม่ได้แจ้งการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าจากผู้เช่าเดิมมาเป็นผู้เช่าใหม่ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ผู้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมหนังสือสัญญาเช่าเอกสารหมายจ.3ทราบการบันทึกเปลี่ยนแปลงผู้เช่าก็สมบูรณ์ตามกฎหมายจำเลยย่อมต้องผูกพันต่อโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวเมื่อจำเลยผิดสัญญาเช่าโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้
ที่จำเลยฎีกาข้อกฎหมายอีกข้อหนึ่งว่าหลังจากสัญญาเช่าตึกแถวทั้งสามห้องตามหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวเอกสารหมายจ.3สิ้นสุดลงแล้วจำเลยคงอยู่ในตึกแถวพิพาททั้งสามห้องตลอดมาและจำเลยได้ชำระค่าเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องให้แก่โจทก์ทุกเดือนจนถึงเดือนตุลาคม2531โดยที่โจทก์มิได้ทักท้วงแต่อย่างใดจึงถือได้ว่าโจทก์และจำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องกันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา570การที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา566เมื่อโจทก์ไม่ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยและไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารนั้นเห็นว่าแม้หลังจากสิ้นสุดกำหนดเวลาเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องตามหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวเอกสารหมายจ.3แล้วจำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาททั้งสามห้องอีกต่อไปซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา570ถือว่าโจทก์และจำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องกันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาและการที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องต่อจำเลยโจทก์จะต้องบอกกล่าวแก่จำเลยให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา566ก็ตามแต่เมื่อได้พิจารณากำหนดเวลาชำระค่าเช่าตามหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวเอกสารหมายจ.3ข้อที่2แล้วจะเห็นได้ว่าตามหนังสือสัญญาเช่าดังกล่าวระบุให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าภายในวันที่5ของเดือนดังนั้นชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งที่จำเลยจะต้องชำระแก่โจทก์จึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่5พฤศจิกายน2531ถึงวันที่4ธันวาคม2531วันที่สัญญาเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นสุดก็ตรงกับวันที่5ธันวาคม2531แม้หนังสือยืนยันเลิกการเช่าของทนายโจทก์ที่ส่งไปยังจำเลยตามเอกสารหมายจ.13จะลงวันที่12ตุลาคม2531อันเป็นระยะเวลาก่อนกำหนดเวลาที่จำเลยจะต้องชำระค่าเช่าระยะหนึ่งก็ตามแต่การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่17มกราคม2532ก็นับได้ว่าเป็นระยะเวลาเกินกว่าชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา566บัญญัติบังคับไว้แล้วจึงถือว่าก่อนฟ้องคดีโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าตึกแถวพิพาททั้งสามห้องแก่จำเลยโดยชอบแล้วโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารดังข้อวินิจฉัยของศาลชั้นต้น”
พิพากษายืน
