แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ที่ดินที่จำเลยเช่าบางส่วนถูกเวนคืนตาม พ.ร.ฎ. เวนคืนที่ดินเพื่อก่อสร้างถนนวงแหวนอุตสาหกรรม โจทก์จึงถูกบังคับตาม พ.ร.ฎ. ดังกล่าว การที่โจทก์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืนกับกรมโยธาธิการผู้ซื้อ ก็เพื่อที่จะได้รับค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 กำหนดไว้ มิใช่เป็นกรณีที่โจทก์จะไปทำสัญญาหรือไม่ก็ได้ ทำให้การชำระหนี้ตามสัญญาเช่าของโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่ากลายเป็นพ้นวิสัยบางส่วน จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าเมื่อจำเลยประสงค์จะเช่าที่ดินส่วนที่เหลือต่อไป แต่จำเลยเพิกเฉยไม่ไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืน เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าส่วนที่ถูกเวนคืนแล้วโจทก์ย่อมขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าได้ และโจทก์ได้รับความเสียหายไม่ได้รับค่าทดแทน ถึงแม้ว่ากรมโยธาธิการจะได้นำไปวางทรัพย์ไว้ที่ธนาคารออมสินโดยมีดอกเบี้ยเงินฝากด้วยก็ตาม แต่ค่าทดแทนจะจ่ายให้โจทก์ได้ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้ว ซึ่งโจทก์ในฐานะผู้ขายจะได้รับเงินค่าทดแทนพร้อมดอกเบี้ยก็ต่อเมื่อได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขแล้ว ดังนั้น ดอกเบี้ยเงินฝากที่โจทก์จะได้รับจากธนาคารออมสินจึงเป็นคนละส่วนกับค่าเสียหายที่โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยโจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในขณะนั้นได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทมูลนิธิ เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2533 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6025 แขวงช่องนนทรี (บางโพงพาง) เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ 53 ตารางวา กับโจทก์มีกำหนดเวลาเช่า 30 ปี ต่อมาในปี 2541 รัฐบาลมีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินบริเวณที่จะเวนคืนในท้องที่เขตคลองเตย เขตพระโขนง เขตยานนาวา เขตบางนา เขตราษฎร์บูรณะ เขตทุ่งครุ กรุงเทพมหานคร และอำเภอพระประแดง อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ เพื่อขยายพื้นที่ก่อสร้างถนนวงแหวนอุตสาหกรรม แนวเวนคืนดังกล่าวตัดผ่านที่ดินของโจทก์เนื้อที่ประมาณ 3 งาน 77 ตารางวา โจทก์ได้รับค่าทดแทนจากการเวนคืนบางส่วน แต่เจ้าหน้าที่เวนคืนไม่อาจจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์ครบถ้วน ยังค้างอีกจำนวน 6,201,250 บาท ซึ่งเจ้าหน้าที่เวนคืนจะจ่ายให้โจทก์เมื่อได้จดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6025 เฉพาะส่วนที่ถูกเวนคืนดังกล่าว และทำการจดทะเบียนแบ่งหักเวนคืนตามระเบียบของทางราชการให้แล้วเสร็จ โจทก์แจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าต่อเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6025 ส่วนที่ถูกเวนคืน และให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดิน แต่จำเลยเพิกเฉยอีก ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6025 แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร (บางส่วน) ที่ถูกเวนคืนมีเนื้อที่ประมาณ 3 งาน 77 ตารางวา ต่อเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 3.25 ต่อปี จากต้นเงิน 6,201,250 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดิน
จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวเฉพาะส่วนที่อยู่ในแนวเขตเวนคืน โดยอ้างว่าที่ดินที่จำเลยเช่าบางส่วนได้สิ้นสภาพการเช่าเนื่องจากถูกเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกา โจทก์จะตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินบางส่วนที่อยู่ในแนวเวนคืนกับอธิบดีกรมโยธาธิการหรือไม่ก็ได้ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทำให้จำเลยเสียหายเพราะโจทก์นำที่ดินไปทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าหน้าที่เวนคืนทั้งที่รู้ว่ามีภาระการเช่าของจำเลย การที่โจทก์ไม่ได้รับเงินค่าทดแทนส่วนที่เหลือ โจทก์ยังมีสิทธิรับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนเงินที่เจ้าหน้าที่เวนคืนค้างชำระแก่โจทก์เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลา 120 วัน นับแต่วันที่โจทก์ทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าหน้าที่เวนคืน ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6025 ตำบลช่องนนทรี (บางโพงพาง) อำเภอยานนาวา (เมือง) กรุงเทพมหานคร บางส่วนที่ถูกเวนคืนเนื้อที่ 3 งาน 77 ตารางวา ต่อเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 3.25 ต่อปี จากต้นเงิน 6,201,250 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะไปทำการจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดิน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2533 จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6025 แขวงช่องนนทรี (บางโพงพาง) เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 5 ไร่ 53 ตารางวา ของโจทก์ มีกำหนด 30 ปี โดยจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามเอกสารหมาย จ. 4 ถึง จ. 6 ต่อมาที่ดินที่จำเลยเช่าบางส่วนเนื้อที่ 3 งาน 77 ตารางวา ถูกเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินบริเวณที่จะเวนคืนในท้องที่เขตคลองเตย เขตพระโขนง เขตยานนาวา เขตบางนา เขตราษฎร์บูรณะ เขตทุ่งครุ กรุงเทพมหานครและอำเภอพระประแดง อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. 2541 ตามเอกสารหมาย จ. 7 และ จ. 10 วันที่ 26 พฤษภาคม 2543 โจทก์ได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินที่ถูกเวนคืนกับกรมโยธาธิการตามเอกสารหมาย ล. 1 โจทก์ได้รับเงินค่าทดแทนบางส่วน ยังขาดอีก 6,201,250 บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดินในส่วนที่ถูกเวนคืนเพื่อโจทก์จะจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืนและรับเงินค่าทดแทนส่วนที่เหลือ แต่จำเลยเพิกเฉยตามเอกสารหมาย จ. 14 โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินในส่วนที่ถูกเวนคืนตามเอกสารหมาย จ. 20
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยว่า จำเลยต้องไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดินตามฟ้องหรือไม่ และโจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยเป็นดอกเบี้ยตามอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ที่ดินที่จำเลยเช่าบางส่วนเนื้อที่ 3 งาน 77 ตารางวา ถูกเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินบริเวณที่จะเวนคืน ฯลฯ พ.ศ. 2541 โจทก์จึงถูกบังคับตามพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว การที่โจทก์ไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืนกับกรมโยธาธิการผู้ซื้อ ก็เพื่อที่จะได้รับค่าทดแทนที่ดินที่ถูกเวนคืนตามราคาที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้น ฯ ตามมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 กำหนดไว้ตามสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืนเอกสารหมาย ล. 1 มิใช่เป็นกรณีที่โจทก์จะไปทำสัญญาหรือไม่ก็ได้ เมื่อที่ดินที่จำเลยเช่าบางส่วนถูกเวนคืนทำให้การชำระหนี้ตามสัญญาเช่าของโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่ากลายเป็นพ้นวิสัยบางส่วน จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า และเมื่อจำเลยประสงค์จะเช่าที่ดินส่วนที่เหลือต่อไป เมื่อโจทก์มีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนแบ่งขายที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืน แต่ไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากจำเลยในฐานะผู้เช่าเพิกเฉยไม่ไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืน ดังนั้น เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืนแล้ว โจทก์ย่อมขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนยกเลิกการเช่าได้ การเพิกเฉยของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่ได้รับค่าทดแทนส่วนที่เหลือ จำนวน 6,201,250 บาท ซึ่งเงินค่าทดแทนในส่วนนี้ ถึงแม้ว่ากรมโยธาธิการจะได้นำไปวางทรัพย์ไว้ที่ธนาคารออมสินโดยมีดอกเบี้ยเงินฝากด้วยก็ตาม ก็เป็นเรื่องของกรมโยธาธิการในฐานะผู้ซื้อจะดำเนินการ โดยมีเงื่อนไขตามที่นายเสถียร นิติกรกรมโยธาธิการเบิกความว่า ค่าทดแทนส่วนนี้จะจ่ายได้ต่อเมื่อได้มีการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแล้ว ซึ่งโจทก์ในฐานะผู้ขายจะได้รับเงินค่าทดแทนพร้อมดอกเบี้ยก็ต่อเมื่อได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขแล้ว ดังนั้น ดอกเบี้ยเงินฝากที่โจทก์จะได้รับจากธนาคารออมสินจึงเป็นคนละส่วนกับค่าเสียหายที่โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลย โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยในอัตราเท่ากับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในขณะนั้นคือร้อยละ 3.25 ต่อปี ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาแทนโจทก์ 1,500 บาท
