แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระบุว่า จำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 ด้วย ซึ่งต้องแปลความว่าไม่รวมบ้านไม่มีเลขที่บ้านด้วย เพราะฉะนั้นการขายฝากสมบูรณ์เฉพาะที่ดินเท่านั้น แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์กับจำเลยตกลงขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน 2 หลัง คือบ้านเลขที่ 252 กับบ้านที่ไม่มีเลขที่บ้านอีก 1 หลัง แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่าจดทะเบียนขายฝากบ้าน 2 หลัง ดังกล่าวด้วยไม่ได้เพราะต้องประเมินราคาจึงจดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน โจทก์กับจำเลยจึงได้ทำสัญญาซื้อขายบ้าน 2 หลัง เพิ่มเติมตามที่ตกลงกันตามหนังสือสัญญาซื้อขาย แต่สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับด้วย ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อการขายฝากบ้านทั้งสองหลังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาขายฝากที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ยังทำวันเดียวกันแสดงให้เห็นเจตนาโดยชัดแจ้งว่าคู่สัญญาต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 อีกด้วย ดังนั้นโจทก์ไม่อาจอ้างว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยหลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านทั้งสองหลัง
คู่สัญญาไม่ได้ตกลงขายฝากบ้านเลขที่ 252 ด้วย บ้านหลังดังกล่าวยังเป็นของจำเลยโดยไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และกรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1310 เพราะกรณีนี้ไม่ใช่จำเลยปลูกบ้านเลขที่ 252 ในที่ดินของโจทก์ แม้ภายหลังขายฝากจำเลยจะได้ต่อเติมบ้านหลังดังกล่าวก็ตาม เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์
ส่วนบ้านไม่มีเลขที่ ขณะทำสัญญาขายฝากที่ดินบ้านหลังไม่มีเลขที่บ้านยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยก่อสร้างบ้านหลังดังกล่าวในที่ดินที่ขายฝากต่อไปโดยโจทก์ไม่ได้ห้ามปราม จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างย่อมเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนได้ภายในกำหนดในสัญญา การปลูกสร้างบ้านไม่มีเลขที่บ้านของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยเด็ดขาด กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะใช้ปรับได้โดยตรง จึงต้องใช้บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยผู้สร้าง และการที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างบ้านต่อไปในที่ดินของโจทก์โดยมิได้ห้ามปรามถือว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มให้แก่จำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เป็นเงินทั้งสิ้น 114,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 6,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 114,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะจัดการขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านทั้งสองหลังดังกล่าวและส่งมอบที่ดินพร้อมบ้านทั้งสองหลังให้แก่โจทก์เสร็จสิ้น
จำเลยให้การ ฟ้องแย้ง และแก้ไขฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องและขอฟ้องแย้งว่าจำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง โดยโจทก์ยินยอมให้จำเลยก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จ แล้วจึงตกลงราคาบ้านที่ก่อสร้างภายหลัง หากโจทก์ประสงค์เข้าครอบครองที่ดินดังกล่าวหลังจากบ้านแล้วเสร็จ โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินซึ่งสูงขึ้นแก่จำเลยเป็นเงิน 1,286,150 บาท แต่หากโจทก์ไม่ประสงค์เอาบ้านหลังดังกล่าวไว้ ขอให้บังคับให้โจทก์ขายที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยตามราคาประเมิน
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 15228 ตำบลทุ่งกวาว อำเภอเมืองแพร่ จังหวัดแพร่ แต่ให้โจทก์ชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นให้แก่จำเลยเป็นเงิน 1,286,150 บาท ส่วนคำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมให้ตกเป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่ 252หมู่ที่ 4 ตำบลทุ่งกวาว อำเภอเมืองแพร่ จังหวัดแพร่ ออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 15228 ตำบลทุ่งกวาว อำเภอเมืองแพร่ จังหวัดแพร่ ของโจทก์ ให้โจทก์ชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นให้แก่จำเลยเป็นเงิน 731,717 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องเดิมและฟ้องแย้งชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ก่อนว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดิน ที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ข้อ 8 ระบุว่า จำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 ด้วย ซึ่งต้องแปลความว่าไม่รวมบ้านไม่มีเลขที่บ้านด้วย เพราะฉะนั้นการขายฝากสมบูรณ์เฉพาะที่ดินเท่านั้น แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์กับจำเลยตกลงขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน 2 หลัง คือบ้านเลขที่ 252 กับบ้านที่ไม่มีเลขที่บ้านอีก 1 หลัง แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่าจดทะเบียนขายฝากบ้าน 2 หลัง ดังกล่าวด้วยไม่ได้เพราะต้องประเมินราคา จึงจดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน โจทก์กับจำเลยจึงได้ทำสัญญาซื้อขายบ้าน 2 หลัง เพิ่มเติมตามที่ตกลงกันตามหนังสือสัญญาซื้อขายก็ตาม แต่สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับด้วย ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อการขายฝากบ้านทั้งสองหลังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ ที่โจทก์ฎีกาอ้างว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นของโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 วรรคสอง นั้น เห็นว่า สัญญาขายฝากมีลักษณะแตกต่างจากสัญญาซื้อขายทั่วไป คือผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือมิฉะนั้นในกำหนดเวลาตามกฎหมายซึ่งข้อตกลงนี้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย การที่โจทก์กับจำเลยขายฝากบ้าน 2 หลัง โดยทำเป็นหนังสือเพียงอย่างเดียว แต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ถึงเงื่อนไขในการไถ่คืนจึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง นอกจากนี้สัญญาขายฝากที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ยังทำวันเดียวกันแสดงให้เห็นเจตนาโดยชัดแจ้งว่าคู่สัญญาต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 อีกด้วย ดังนั้นโจทก์ไม่อาจอ้างว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยหลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านทั้งสองหลัง ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องรื้อบ้านเลขที่ 252 ออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 15228 หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า บ้านเลขที่ 252 สร้างมาก่อนที่จะขายฝากที่ดินให้แก่โจทก์ ซึ่งขณะลงมือก่อสร้างที่ดินยังเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริต โจทก์ต้องใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น เห็นว่า ตามสัญญาขายฝากที่ดิน ข้อ 8 ระบุว่า ที่ดินเป็นที่บ้านขายฝากเฉพาะที่ดิน ไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 หมู่ที่ 4 ตำบลทุ่งกวาวแสดงว่าบ้านหลังดังกล่าวสร้างเสร็จแล้ว มิฉะนั้นคงไม่มีเลขที่บ้าน ดังนั้น จึงเห็นได้ชัดว่าตามสัญญาขายฝากที่ดิน คู่สัญญาไม่ได้ตกลงขายฝากบ้านเลขที่ 252 ด้วย บ้านหลังดังกล่าวยังเป็นของจำเลยโดยไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และกรณีไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 เพราะกรณีนี้ไม่ใช่จำเลยปลูกบ้านเลขที่ 252 ในที่ดินของโจทก์ แม้ภายหลังขายฝากจำเลยจะได้ต่อเติมบ้านหลังดังกล่าวก็ตาม เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์ ฎีกาจำเลยฟังไม่ขึ้น มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์ต้องชำระค่าที่ดินที่สูงขึ้นเพราะเหตุจำเลยปลูกบ้านหลังไม่มีเลขที่บ้านในที่ดินของโจทก์หรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า ขณะขายฝากบ้านที่ไม่มีเลขที่บ้านสร้างเสร็จแล้วโจทก์จึงไม่ต้องชำระค่าที่ดินที่สูงขึ้น ในข้อนี้โจทก์มีตัวโจทก์เบิกความว่า ก่อนทำสัญญาขายฝากโจทก์ไปดูที่ดินของจำเลยเห็นมีบ้านอยู่ 2 หลัง สร้างเสร็จแล้ว และมีนางนงลักษณ์ เบิกความสนับสนุน ส่วนจำเลยมีตัวจำเลยเบิกความว่า ขณะทำสัญญาขายฝากบ้านหลังไม่มีเลขที่บ้านกำลังก่อสร้าง และมีนายจัด ผู้รับเหมาสร้างบ้านดังกล่าวเบิกความสนับสนุน เห็นว่า นางนงลักษณ์พยานโจทก์เป็นนายหน้าซื้อขายรายนี้โดยได้รับค่านายหน้าจากโจทก์ จึงเป็นผู้มีส่วนได้เสีย อาจเบิกความช่วยเหลือโจทก์ มีน้ำหนักน้อย ส่วนนายจัดพยานจำเลยไม่มีส่วนได้เสียกับฝ่ายใด คำเบิกความของนายจัดจึงมีน้ำหนักให้รับฟัง พยานหลักฐานจำเลยมีน้ำหนักยิ่งกว่าพยานหลักฐานโจทก์ น่าเชื่อว่าขณะทำสัญญาขายฝากที่ดินบ้านหลังไม่มีเลขที่บ้านยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยก่อสร้างบ้านหลังดังกล่าวในที่ดินที่ขายฝากต่อไปโดยโจทก์ไม่ได้ห้ามปราม จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างย่อมเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนได้ภายในกำหนดในสัญญา การปลูกสร้างบ้านไม่มีเลขที่บ้านของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยเด็ดขาด กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะใช้ปรับได้โดยตรง จึงต้องใช้บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยผู้สร้าง และการที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างบ้านต่อไปในที่ดินของโจทก์โดยมิได้ห้ามปรามถือว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มให้แก่จำเลย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องเดิมและฟ้องแย้งให้เป็นพับ
