แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่โจทก์ฟ้องคดีขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้โจทก์ตามที่ได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็ย่อมฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ การที่โจทก์อ้างว่า ได้ชำระเงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่าให้จำเลยไปแล้วนั้นหากโจทก์จะได้ชำระจริงก็ดี ได้ตกลงกันร่างสัญญาเช่าขึ้นแล้วก็ดีก็หาทำให้โจทก์มีสิทธิในเรื่องนี้ดีขึ้นไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เช่าห้องของจำเลยอยู่ก่อนแล้ว ตอนจะครบสัญญาเช่า จำเลยได้มาพูดกับโจทก์ว่า ถ้าจะเช่ากันต่อไปต้องเสียค่าแป๊ะเจี๊ยะให้จำเลยอีก 8,000 บาท ค่าเช่าเท่าเดิมเดือนละ 45 บาท โจทก์พอใจแต่ขอให้จำเลยจัดการให้ร้านกาแฟซึ่งอาคารตั้งอยู่ตั้งอยู่ที่ชานหน้าห้องที่โจทก์เช่าอยู่นั้นย้ายออกไปให้พ้น และต้องทำสัญญาเช่า 6 ปี จดทะเบียนกันต่อกรมการอำเภอด้วย จำเลยตกลงตามนี้ โจทก์ได้ชำระเงินแป๊ะเจี๊ยะให้จำเลยแล้ว จำเลยผิดสัญญาโดยรื้อกระดานพื้นชานหน้าห้องที่โจทก์เช่าไป และจำเลยไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่า จึงขอให้บังคับจำเลยไปจัดการทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าห้องรายนี้ให้ โจทก์เช่ามีกำหนด 6 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 45 บาท ให้จำเลยจัดการนำกระดานพื้นชานหน้าห้องที่โจทก์เช่ามาปูให้เต็มตามสภาพเดิมแล้วห้ามจำเลยตลอดจนบริวารอย่าให้เข้ามาเกี่ยวข้องกับห้องที่โจทก์เช่าต่อไป
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ได้เช่าชานหน้าห้อง โจทก์ไม่เคยเสียเงินแป๊ะเจี๊ยะให้จำเลย เป็นแต่เมื่อก่อนโจทก์ฟ้องนี้ โจทก์ได้ร่างสัญญาเช่ามาให้ดู แต่จำเลยไม่เห็นด้วย จึงไม่ยอมทำสัญญาให้
ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงตามที่โจทก์นำสืบ พิพากษาว่า โจทก์มีสิทธิเช่าห้องของจำเลยที่พิพาทกันนี้ต่อไปอีก 6 ปี ค่าเช่าเดือนละ 45 บาท นับแต่เดือนสิงหาคม 2499 เป็นต้นไป ให้จำเลยไปทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ตามที่โจทก์มีสิทธินั้น หากจำเลยไม่ปฏิบัติ ก็ให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยทำชานหน้าห้องพิพาทให้คงสภาพเดิม ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับห้องพิพาทอีกต่อไป
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงตามจำเลยต่อสู้ ทั้งการเช่าแต่เดิมมาก็มิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ โจทก์จึงไม่มีอำนาจที่จะฟ้องให้จำเลยรับผิดซ่อมแซมชานนั้นให้คงสภาพเดิม พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับข้ออ้างของโจทก์จำเลยที่โต้แย้งกันอยู่จะเป็นประการใดก็ตาม การที่โจทก์ฟ้องคดีขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ตามที่ได้ตกลงกันไว้เช่นนี้ โจทก์หามีสิทธิฟ้องได้ไม่ เพราะ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538บัญญัติว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ และถ้าเช่าเกิน 3 ปี ก็ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยเมื่อโจทก์จำเลยได้ตกลงเช่ากันโดยไม่มีแม้แต่หนังสือเป็นหลักฐานโจทก์ก็จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์หาได้ไม่ เพราะหากทำได้ ผลก็เท่ากับบทบัญญัติของมาตรา 538 ที่บังคับให้ปฏิบัติในเวลาตกลงเช่ากัน ไม่มีประโยชน์อันใด การที่โจทก์อ้างว่า ได้ตกลงกันจนร่างสัญญาเช่าขึ้นแล้ว และได้ชำระเงินแป๊ะเจี๊ยะ (เงินกินเปล่า) ให้จำเลยไปแล้ว นั้น หากโจทก์จะได้ชำระจริงก็ดี ได้ตกลงร่างสัญญาแล้วก็ดี หาทำให้โจทก์มีสิทธิดีขึ้นได้ไม่ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยข้อเท็จจริงที่โต้แย้งกันนั้น
พิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์ ให้ยกฟ้องโจทก์ แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะว่ากล่าวกับจำเลยเกี่ยวกับเงินค่าแป๊ะเจี๊ยะที่โต้แย้งกันอยู่นั้นต่อไปตามกฎหมาย
