แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ในชั้นชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่ แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นพิพาทดังกล่าวเมื่อปรากฎว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็น จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม และเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 13 สิงหาคม 2515จึงสิ้นสุดในวันที่ 13 สิงหาคม 2535 โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง 4 วัน แสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินที่เช่า พร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าจากผู้เช่าเดิมโดยโจทก์ให้คำมั่นแก่ผู้เช่าเดิมว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าเดิมแล้วจะให้จำเลยเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียน แต่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่และโจทก์ก็ทราบถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์มิได้บอกเลิกการเช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและให้ชดใช้ค่าเสียหาย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ว่าในชั้นชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่ แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นพิพาทดังกล่าวไว้จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย เห็นว่า ศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็น ประกอบกับศาลชั้นต้นก็ได้วินิจฉัยปัญหาทั้งสองประเด็นนี้ไว้แล้ว จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมตามที่จำเลยฎีกา
ปัญหาที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 6 ปี นับแต่ครบกำหนดสัญญาเช่า จำเลยสนองรับคำมั่นของโจทก์ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว แต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามคำมั่นจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยนั้น เห็นว่า คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์ตามที่จำเลยอ้าง หากเป็นความจริงก็เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจา ซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม และเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ดังนั้น เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าเดิมแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไปจากที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
ปัญหาที่จำเลยฎีกาว่า หลังจากครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วจำเลยยังครอบครองที่ดินพิพาทโดยโจทก์ไม่ได้ทักท้วง ถือว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่ากันต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบล่วงหน้าก่อน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องเห็นว่า ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าที่ดินเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 4เป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่าดังกล่าวจึงสิ้นสุดลงในวันที่ 13 สิงหาคม2535 โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวกันก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริงได้ความว่า ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง 4 วัน โจทก์ก็มาฟ้องขับไล่จำเลย แสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้โดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก
พิพากษายืน
