แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ในชั้นชี้สองสถานจำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่และ2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นทั้งศาลชั้นต้นก็ได้วินิจฉัยปัญหาทั้งสองประเด็นนี้ไว้แล้วจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจาก ข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 หนังสือสัญญาแบ่งเช่าที่ดินมีกำหนดระยะเวลา20ปีนับตั้งแต่วันที่13สิงหาคม2515ดังนั้นสัญญาเช่าจึงสิ้นสุดลงในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวกันก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564ปรากฏข้อเท็จจริงว่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันโจทก์ก็มา ฟ้องขับไล่จำเลยแสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยโดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่ายังอยู่ในที่ดินพิพาทโดยผู้ให้เช่าไม่ได้ยินยอมจึงเป็นการอยู่ในที่พิพาทโดยมิได้อาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าการอยู่ในที่ดินพิพาทของผู้เช่าจึงเป็นการละเมิดสิทธิของผู้ให้เช่าผู้เช่าต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้ให้เช่าส่วนค่าเสียหายเมื่อผู้เช่าแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับว่า ค่าเสียหายของโจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ20,000บาทศาลย่อมกำหนดให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ20,000บาทได้
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย ขนย้าย ทรัพย์สิน และ รื้อถอน อาคารสำนักงาน และ บรรดา สิ่งปลูกสร้าง ออก ไป จาก ที่ดิน ที่ เช่า และ ใช้ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ เดือน ละ 200,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไปจนกว่า จำเลย จะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์
จำเลย ให้การ ว่า เมื่อ พ.ศ. 2528 จำเลย ได้รับ โอนสิทธิ การ เช่าที่ดิน แปลง พิพาท มาจาก ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน โดย โจทก์ ยืนยัน แก่ จำเลย ตาม คำมั่น เดิม ที่ เคย ให้ ไว้ แก่ ห้างหุ้นส่วนจำกัด โรงน้ำแข็งทวีสิน ว่า เมื่อ ครบ อายุ สัญญาเช่า ใน วันที่ 13 สิงหาคม 2535 โจทก์ จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อไป อีก 6 ปี ใน อัตรา ค่าเช่าเท่าเดิม โจทก์ จึง มี หน้าที่ ต้อง ปฏิบัติ ตาม คำมั่น แต่ โจทก์ กลับ ผิดคำมั่น จำเลย ไม่เคย ได้รับ หนังสือ บอกกล่าว จาก โจทก์ โจทก์ ตกลง ให้จำเลย เช่า ที่ดิน ต่อ อีก 6 ปี แม้ การ เช่า ยัง มิได้ ทำ เป็น หนังสือและ จดทะเบียน แต่ จำเลย ยัง คง ครอบครอง ทรัพย์ ที่ เช่า อยู่ และ โจทก์ก็ ทราบ จึง ถือว่า โจทก์ จำเลย ได้ ทำ สัญญาเช่า กัน ใหม่ ต่อไป โดย ไม่มีกำหนด เวลา เมื่อ โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิก สัญญาเช่า แก่ จำเลย ก่อน โจทก์ไม่มี อำนาจฟ้อง ที่ดิน หาก ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่า ไม่เกิน เดือน ละ40,000 บาท ขอให้ ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษา ให้ จำเลย รื้อถอน สิ่งปลูกสร้าง ต่าง ๆที่ จำเลย สร้าง ขึ้น บน ที่ดิน ที่ เช่า และ ขนย้าย ทรัพย์สิน ออก ไป จากที่ดิน ที่ เช่า ส่งมอบ ที่ดิน ใน สภาพ ดี เรียบร้อย ให้ โจทก์ กับ ให้ จำเลยใช้ ค่าเสียหาย เดือน ละ 40,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จำเลย จะขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์
จำเลย อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า “มี ปัญหา วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย ข้อ แรก ว่าใน ชั้น ชี้สองสถาน จำเลย ยื่น คำแถลง ขอให้ ศาลชั้นต้น กำหนด ประเด็น ข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป อีก 6 ปี หรือไม่ 2.โจทก์ มี หนังสือ บอกเลิก สัญญา แก่ จำเลย หรือไม่แต่ ศาลชั้นต้น มิได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ดังกล่าว จึง ไม่ชอบด้วยกฎหมายเห็นว่า ศาลชั้นต้น ได้ กำหนด ประเด็น พิพาท ไว้ แล้ว ว่า จำเลย มีสิทธิอยู่ ใน ที่ดิน ที่ เช่า อีก ต่อไป หรือไม่ ประเด็น ดังกล่าว นี้ ได้ ครอบคลุมรวม ถึง ประเด็น ที่ จำเลย ประสงค์ ให้ กำหนด ไว้ แล้ว ทั้ง สอง ประเด็นประกอบ กับ ศาลชั้นต้น ก็ ได้ วินิจฉัย ปัญหา ทั้ง สอง ประเด็น นี้ ไว้ แล้วจึง ไม่มี ความจำเป็น ที่ จะ ต้อง กำหนด ประเด็น พิพาท เพิ่มเติม ตาม ที่จำเลย ฎีกา
ปัญหา ข้อ ที่ สอง จำเลย ฎีกา ว่า โจทก์ ให้ คำมั่น จะ ให้ จำเลย เช่าที่ดินพิพาท ต่อไป อีก 6 ปี นับแต่ ครบ กำหนด สัญญาเช่า จำเลย สนอง รับคำมั่น ของ โจทก์ ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้ว แต่ โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตามคำมั่น จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง ขับไล่ จำเลย เห็นว่า คำมั่น จะ ให้ เช่าที่ดินพิพาท ต่อ ของ โจทก์ ตาม ที่ จำเลย อ้าง หาก เป็น ความจริง ก็ เป็น เพียงคำมั่น ด้วย วาจา ซึ่ง อยู่ นอกเหนือ จาก ข้อตกลง ตาม สัญญาเช่า เดิมแม้ จำเลย จะ สนอง รับคำ มั่น นั้น ก่อน ครบ กำหนด สัญญาเช่า เดิม และ เกิดสัญญาเช่า ขึ้น ใหม่ ก็ ตาม แต่ ตราบใด ที่ โจทก์ ยัง มิได้ ทำ หลักฐาน การ เช่าที่ดินพิพาท ใหม่ เป็น หนังสือ ลงลายมือชื่อ โจทก์ ผู้รับผิด เป็น สำคัญจำเลย ย่อม ไม่อาจ ขอ บังคับ ให้ โจทก์ ต้อง ยอม ให้ จำเลย เช่า ที่ดินพิพาทต่อไป ได้ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ดังนั้นเมื่อ ครบ กำหนด ตาม สัญญาเช่า เดิม แล้ว จำเลย ไม่ยอม ออก ไป จาก ที่ดินพิพาทโจทก์ ย่อม มีอำนาจ ฟ้องขับไล่ จำเลย ได้
ปัญหา ข้อ ที่ สาม จำเลย ฎีกา ว่า หลังจาก ครบ กำหนด สัญญาเช่า แล้วจำเลย ยัง ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ทักท้วง ถือว่า โจทก์และ จำเลย ทำ สัญญาเช่า กัน ต่อไป โดย ไม่มี กำหนด เวลา โจทก์ ไม่ได้ บอกเลิกสัญญาเช่า ให้ จำเลย ทราบ ล่วงหน้า ก่อน โจทก์ จึง ไม่มี อำนาจฟ้อง เห็นว่าตาม สำเนา หนังสือ สัญญา แบ่ง เช่า ที่ดิน เอกสาร ท้ายฟ้อง หมายเลข 4เป็น สัญญาเช่า มี กำหนด ระยะเวลา 20 ปี นับ ตั้งแต่ วันที่ 13 สิงหาคม2515 ดังนั้น สัญญาเช่า ดังกล่าว จึง สิ้นสุด ลง ใน วันที่ 13 สิงหาคม2535 โดย ไม่ต้อง มี การ บอกกล่าว กัน ก่อน ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 564 ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า สิ้นสุด แล้วเพียง 4 วัน โจทก์ ก็ มา ฟ้องขับไล่ จำเลย แสดง ว่า โจทก์ ได้ ทักท้วงไม่ยอม ให้ จำเลย อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ต่อไป โจทก์ จึง มีอำนาจ ฟ้อง จำเลย ได้โดย ไม่จำเป็น ต้อง มี การ บอกเลิก สัญญา กัน อีก
ปัญหา ข้อ สุดท้าย ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี จำนวน เท่าใด ปัญหา นี้จำเลย ฎีกา ว่า จำเลย ครอบครอง ที่ดินพิพาท โดย เจตนา เช่า ตาม คำมั่นของ โจทก์ จำเลย ได้ ชำระ ค่าเช่า ให้ โจทก์ เท่าเดิม คือ ปี ละ 15,000 บาทโจทก์ จึง ไม่เสีย หาย เห็นว่า ภายหลัง จาก สัญญาเช่า ระหว่าง โจทก์และ จำเลย สิ้นสุด ดัง ที่ วินิจฉัย มา ข้างต้น แล้ว จำเลย ยัง คง อยู่ ในที่ดินพิพาท โดย โจทก์ ไม่ได้ ยินยอม จำเลย ไม่ได้ อยู่ โดย อาศัย สิทธิตาม สัญญาเช่า การ อยู่ ใน ที่ดินพิพาท ของ จำเลย จึง เป็น การ ละเมิด สิทธิของ โจทก์ จำเลย ต้อง ชดใช้ ค่าเสียหาย ให้ โจทก์ เมื่อ จำเลย แถลง ต่อศาลชั้นต้น ยอมรับ ว่า ค่าเสียหาย ของ โจทก์ มี ราคา เดือน ละ 40,000 บาทที่ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษา ต้อง กัน มา ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์เดือน ละ 40,000 บาท นับ ตั้งแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไป จนกว่า จำเลยจะ ขนย้าย ทรัพย์สิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ที่ เช่า คืน โจทก์ ชอบแล้วศาลฎีกา เห็นพ้อง ด้วย ฎีกา ของ จำเลย ทุก ข้อ ฟังไม่ขึ้น ”
พิพากษายืน
