แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องผู้เช่าโดยอาศัยความยินยอมของจำเลยท้ายสัญญาเช่าว่าครบกำหนดเวลาเช่าแล้วออกไปภายใน 6 เดือน และภายในระยะ 6 เดือนนี้จำเลยอยู่ในฐานะผู้อาศัยไม่ใช่ผู้เช่า
เมื่อคดีนี้ได้ความว่าได้เช่ากันมา 10 ปีแล้วไม่ใช่เพียงเข้าไปอยู่ และไม่ใช่ทำสัญญาฉบับที่โจทก์ฟ้องนี้เป็นครั้งแรก และได้มีการเปลี่ยนตัวผู้ให้เช่าเหตุส่วนตัวของผู้ให้เช่าคนเก่ากับคนใหม่อาจไม่เหมือนกันทั้งคำว่า “ได้รับความยินยอม” ในพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯมาตรา 16(5)นั้นเป็นคำกว้างรวมทั้งความยินยอมที่ให้ใช้เป็นสัญญาด้วย ฉะนั้นความยินยอมแก่ผู้ให้เช่าใหม่เช่นคดีนี้อาจเป็นความประสงค์เพื่องดใช้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯดังคำพิพากษาฎีกาที่ 769/2494 ก็ได้ หรืออาจเป็นความยินยอมตาม มาตรา 16(5) ดังคำพิพากษาฎีกาที่ 1779/2492,802/96 และ 1046-52/2496ก็ได้ และถ้าผู้เช่าได้ให้ความยินยอมตามมาตรา 16(5) แล้วภายหลังกลับใจจะชำระค่าเช่าให้แต่ฝ่ายผู้ให้เช่าไม่ยอมรับ ก็หาเป็นเหตุให้ความยินยอมที่ผู้เช่าให้ไว้นั้นกลายเป็นความประสงค์จะชดใช้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ไปได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าเมื่อประมาณ 10 ปีผ่านมาแล้ว จำเลยได้เช่าที่ดินบางส่วนของโฉนดที่ 4951 อำเภอบางรัก พระนคร ซึ่งเวลานี้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้วจำเลยปลูกเรือนอยู่ ได้ต่อสัญญาเช่ากันใหม่ตลอดมา ครั้งสุดท้ายทำเมื่อ17 มกราคม 2494 มีกำหนดการเช่า 2 ปี โดยจำเลยให้ความยินยอมไว้ว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่า 2 ปี จำเลยยอมเลิกการเช่าและจะรื้อถอนไปภายใน 6 เดือน และภายใน 6 เดือนนี้ตกลงกันว่าจำเลยคงอยู่ในที่ดินในฐานะผู้อาศัย ครบกำหนดระยะเวลาการอาศัยแล้วจำเลยไม่ออก ขอให้ศาลบังคับ ฯลฯ
จำเลยต่อสู้ว่าได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ เมื่อโจทก์ได้รับโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของเดิม โจทก์เรียกให้จำเลยทำสัญญาเช่าใหม่เพราะเปลี่ยนเจ้าของ ข้อความในสัญญาเช่าเป็นไปอย่างเดิมไม่มีข้อตกลงพิเศษ โจทก์หลอกลวงให้จำเลยหลงเชื่อลงนามในสัญญาเช่าอันมีข้อความพิเศษ ซึ่งโจทก์อาศัยมาเป็นเหตุฟ้องขับไล่ ข้อความเรื่องขอเลิกสัญญาเช่าและยินยอมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเป็นโมฆะ ฯลฯ ขอให้ยกฟ้อง
วันชี้สองสถานโจทก์แถลงว่าโจทก์ฟ้องคดีนี้โดยอาศัยความยินยอมของจำเลย เมื่อครบกำหนดเช่าแล้วจำเลยส่งค่าเช่าจริง โจทก์ไม่รับโดยถือว่าในระยะต่อมาจำเลยอยู่ในฐานะผู้อาศัยตามข้อตกลงในสัญญาเช่า ซึ่งศาลเห็นว่าข้อเท็จจริงได้ความพอวินิจฉัยแล้วให้งดสืบพยานทั้ง 2 ฝ่าย แล้วฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยและสามีได้เช่าที่ดินโจทก์ปลูกเรือนอาศัยมากว่า 10 ปี ตามสัญญาเช่าเดิมก็ทำสัญญาเช่าใหม่ ครั้งสุดท้ายได้ทำสัญญาเช่าในสัญญาข้อ 1. มีความว่า “ฯลฯ เมื่อสิ้นสัญญาเช่านี้ ผู้เช่าขอเลิกสัญญาเช่าและให้ความยินยอมไว้ว่าจะรื้อถอนขนย้ายสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินที่เช่าภายในระยะเวลา 6 เดือน ภายในกำหนดระยะหลังที่กล่าวนี้ คู่สัญญาตกลงกันว่า ผู้เช่าคงอยู่ในฐานะอาศัยไม่ต้องชำระค่าเช่า” ความยินยอมดังกล่าวนี้เป็นความยินยอมที่ผู้เช่าให้ไว้ล่วงหน้าฝ่ายเดียวในสัญญาเช่า เปิดโอกาสให้ผู้ให้เช่าเอาทรัพย์สินคืนหรือไม่แล้วแต่ใจของผู้ให้เช่านั้นมีลักษณะเป็นทำนองความตกลงที่จะงดใช้พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ชัดเจตนารมย์ของกฎหมาย เป็นโมฆะตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 769/2494 พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นผู้เช่าในคดีนี้ได้เช่ามา 10 ปีแล้วไม่ใช่เพียงเข้าไปอยู่ และไม่ใช่ทำสัญญาฉบับที่โจทก์ฟ้องเป็นครั้งแรกและได้มีการเปลี่ยนตัวผู้ให้เช่า เหตุส่วนตัวของผู้ให้เช่าคนเก่ากับคนใหม่อาจไม่เหมือนกัน คำว่า “ได้รับความยินยอมจากผู้เช่าตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ มาตรา 16(5) นั้น เป็นคำกว้างรวมทั้งความยินยอมที่ให้ไว้เป็นสัญญาด้วย ความยินยอมแก่ผู้ให้เช่าใหม่เช่นในคดีนี้ อาจเป็นความประสงค์เพื่อจะงดใช้พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ดังคำพิพากษาฎีกาที่ศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์อ้างมาก็ได้ หรืออาจเป็นความยินยอมตาม มาตรา 16(5) ดังคำพิพากษาฎีกาที่ 1779/2493 ที่ 802/2496 และที่ 1046-52/2496 ก็ได้ ถ้าผู้เช่าได้ให้ความยินยอมตามมาตรา 16(5) แล้วภายหลังกลับใจและชำระค่าเช่าให้ แต่ฝ่ายผู้ให้เช่าไม่ยอมรับเช่นคดีนี้หาเป็นเหตุให้ความยินยอมที่ให้ไว้กลายเป็นความประสงค์จะงดใช้พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ไปได้ไม่ คดีนี้ข้อเท็จจริงยังไม่ได้ความชัดแจ้ง เพราะศาลชั้นต้นสั่งงดพิจารณาเสีย
จึงพิพากษายกคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาต่อไป แล้วพิพากษาใหม่ตามรูปความ
