แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่ ซึ่งจะต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 นั้น ผู้โอนต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและโอนกรรมสิทธิ์ในขณะที่มีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ด้วย ผู้รับโอนจึงจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้น
สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึก และให้ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ดินตั้งแต่สร้างตึกเสร็จ โดยจำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้นั้น เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาจนเจ้าของที่ดินใช้สิทธิเข้าครอบครองตีกเสียแล้ว เจ้าของที่ดินจึงหาใช่ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกซึ่งต้องด้วยบทบัญญัติ มาตรา 569 ไม่
เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากตึกที่เช่าอันเป็นการผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์แล้ว โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิที่จะเรียกค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าไปแล้วคืนจากจำเลยได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 22/2507)
ย่อยาว
คดีทั้ง ๕ สำนวนนี้ศาลพิจารณาพิพากษารวมกัน
โจทก์ฟ้องใจความคล้ายคลึงกันว่าจำเลยทั้งสามเข้าหุ้นส่วนกันก่อสร้างตึกแถว โดยเช่าจากกรมศิลปากร ๑๕ ปี จำเลยที่ ๑ ได้ตกลงทำสัญญาให้โจทก์เช่าตึก โดยโจทก์ชำระเงินล่วงหน้าให้แก่จำเลยตลอดอายุสัญญาเช่าแล้ว แต่จำเลยผิดสัญญาเช่ากับกรมศิลปากร โจทก์ต้องไปทำสัญญาและเสียค่าเช่าต่อกรมศิลปากร จึงขอบังคับให้คืนเงินพร้อมทั้งดอกเบี้ย
จำเลยทั้ง ๕ สำนวนให้การปฏิเสธว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง แม้กรมศิลปากรบอกเลิกสัญญากับจำเลยสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยย่อมใช้ยันกรมศิลปากรได้ โจทก์ยังไม่เสียหาย
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามใช้เงินแก่โจทก์ คือ บริษัทลพบุรีคิงส์โฮเต็ล จำกัด ๖๘,๐๐๐ บาท นายถ่าน หิรัญรักษ์ กับนางกิมฮวย คงเดช สำนวนละ ๒๓,๐๐๐ บาท นางทุเรียน ศิริคุปต์ ๑๑,๕๐๐ บาท รวมทั้งดอกเบี้ย
จำเลยทั้ง ๕ สำนวนอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้ง ๕ สำนวนฎีกา
ศาลฎีกาพิเคราะห์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๕๖๙ แล้วเห็นว่า การรับโอนตามความหมายแห่งมาตรานี้ ผู้โอนหรือผู้ให้เช่าต้องมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ และโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ ผู้รับโอนจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า กล่าวคือ ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าอยู่ต่อไปตามสัญญาเท่าที่ผู้โอนซึ่งเป็นผู้ให้เช่าจะมีสิทธิให้เช่าได้
แต่เรื่องนี้ ตีกตกเป็นของกรมศิลปากรตั้งแต่สร้างตึกเสร็จ ขณะจำเลยให้โจทก์เช่านั้นตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกรมศิลปากรแล้ว แต่กรมศิลปากรยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้ การที่จำเลยทำผิดสัญญากับกรมศิลปากรและกรมศิลปากรใช้สิทธิเข้าครอบครองตึกตามสัญญานั้น กรมศิลปากรมิใช่เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกที่ให้โจทก์เช่า กรณีจึงไม่ต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา ๕๖๙ ดังที่จำเลยอ้าง
การที่จำเลยครอบครองตึกพิพาทและให้โจทก์เช่าได้นั้น ก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับกรมศิลปากร การที่โจทก์เช่าที่รายนี้จากจำเลยก็เป็นการเช่าช่วงโดยชอบเท่าที่จำเลยมีสิทธิในตึกที่เช่า แต่เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาต่อกรมศิลปากรและกรมศิลปากรใช้สิทธิครอบครองตึกเสียแล้ว จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองตึกและให้เช่าช่วงได้ต่อไป
ค่าเช่าที่โจทก์เสียให้แก่จำเลยไปแล้วนั้น เป็นการชำระให้ตามสัญญาซึ่งตกลงกันไว้ว่าจำเลยจะต้องให้โจทก์เช่าได้ต่อไปจนตลอดอายุสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับกรมศิลปากร ซึ่งโจทก์จะเช่าอยู่ได้จนถึง พ.ศ.๒๕๑๑ โจทก์จึงยอมให้เงินจำนวนนั้นแก่จำเลย แต่เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้นได้ตลอดไปตามสัญญา ก็เป็นการทำผิดสัญญาเช่าช่วงที่ทำไว้กับจำเลย โจทก์ชอบที่จะเรียกค่าเช่าที่ให้ล่วงหน้าไว้แล้วนั้นคืนจากจำเลยดังที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยต้องกันมา
