แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่ ซึ่งจะต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 นั้น ผู้โอนต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน และโอนกรรมสิทธิ์ในขณะที่มีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ด้วย ผู้รับโอนจึงจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้น
สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกและให้ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ดิน ตั้งแต่สร้างตึกเสร็จโดยจำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้นั้นเมื่อจำเลยทำผิดสัญญา จนเจ้าของที่ดินใช้สิทธิเข้าครอบครองตึกเสียแล้ว เจ้าของที่ดินจึงหาใช่ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกซึ่งต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 569 ไม่
เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากตึกที่เช่าอันเป็นการผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์แล้ว โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิที่จะเรียกค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าไปแล้วคืนจากจำเลยได้ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 22/2507)
ย่อยาว
คดีทั้ง 5 สำนวนนี้ ศาลพิจารณาพิพากษารวมกัน
โจทก์ฟ้องใจความคล้ายคลึงกันว่า จำเลยทั้งสามเข้าหุ้นส่วนกันก่อสร้างตึกแถวโดยเช่าจากกรมศิลปากร 15 ปี จำเลยที่ 1 ได้ตกลงทำสัญญาให้โจทก์เช่าตึก โดยโจทก์ชำระเงินล่วงหน้าให้แก่จำเลยตลอดอายุสัญญาเช่าแล้ว แต่จำเลยผิดสัญญาเช่ากับกรมศิลปากร โจทก์ต้องไปทำสัญญาและเสียค่าเช่าต่อกรมศิลปากร จึงขอบังคับให้คืนเงินพร้อมทั้งดอกเบี้ยจำเลยทั้ง 5 สำนวนให้การปฏิเสธว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องแม้กรมศิลปากรบอกเลิกสัญญากับจำเลย สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยย่อมใช้ยันกรมศิลปากรได้ โจทก์ยังไม่เสียหาย
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามใช้เงินแก่โจทก์ คือบริษัทลพบุรีคิงส์โฮเต็ล จำกัด 69,000 บาท นายถ่าย หิรัญรักษ์กับนางกิมฮวย คงเดช สำนวนละ 23,000 บาท นางทุเรียน ศิริคุปต์ 11,500 บาท รวมทั้งดอกเบี้ย
จำเลยทั้ง 5 สำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้ง 5 สำนวนฎีกา
ศาลฎีกาพิเคราะห์ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 แล้วเห็นว่า การผู้รับโอนตามความหมายแห่งมาตรานี้ ผู้โอนหรือผู้ให้เช่าต้องมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์และโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ ผู้รับโอนจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า กล่าวคือ ต้องยอมให้ผู้เช่าได้เช่าอยู่ต่อไปตามสัญญาเท่าที่ผู้โอนซึ่งเป็นผู้ให้เช่าจะมีสิทธิให้เช่าได้
แต่เรื่องนี้ ตึกตกเป็นของกรมศิลปากรตั้งแต่สร้างตึกเสร็จขณะจำเลยให้โจทก์เช่านั้น ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกรมศิลปากรแล้วแต่กรมศิลปากรยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้การที่จำเลยทำผิดสัญญากับกรมศิลปากร และกรมศิลปากรใช้สิทธิเช่าครอบครองตึกตามสัญญานั้น กรมศิลปากรมิใช่เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกที่ให้โจทก์เช่า กรณีจึงไม่ต้องด้วยบทบัญญัติมาตรา 569 ดังที่จำเลยอ้าง
การที่จำเลยครอบครองตึกพิพาทและให้โจทก์เช่าได้นั้น ก็โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับกรมศิลปากร การที่โจทก์เช่าที่รายนี้จากจำเลยก็เป็นการเช่าช่วงโดยชอบเท่าที่จำเลยมีสิทธิในตึกที่เช่า แต่เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาต่อกรมศิลปากร และกรมศิลปากรใช้สิทธิครอบครองตึกเสียแล้ว จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองตึกและให้เช่าช่วงได้ต่อไป
ค่าเช่าที่โจทก์เสียให้แก่จำเลยไปแล้วนั้น เป็นการชำระให้ตามสัญญาซึ่งตกลงไว้ว่า จำเลยจะต้องให้โจทก์เช่าได้ต่อไปจนตลอดอายุสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับกรมศิลปากร ซึ่งโจทก์จะเช่าอยู่ได้จนถึง พ.ศ. 2511 โจทก์จึงยอมให้เงินจำนวนนั้นแก่จำเลย แต่เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้นได้ตลอดไปตามสัญญาก็เป็นการทำผิดสัญญาเช่าช่วงที่ทำไว้กับจำเลยโจทก์ชอบที่จะเรียกค่าเช่าที่ให้ล่วงหน้าไว้แล้วนั้นคืนจากจำเลยดังที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยต้องกันมา
