แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้จำเลยจะมีกรรมสิทธิ์รวมอยู่ในที่ดินที่เช่าและส่วนของจำเลยกับส่วนของโจทก์ยังไม่ได้แบ่งการครอบครองเป็นส่วนสัดก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ฟ้องจำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ ซึ่งจำเลยรับว่าได้ทำสัญญาเช่าตามที่โจทก์ฟ้องจริงแต่มิได้ผิดสัญญาจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิตามสัญญา สัญญาที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องที่จำเลยตกลงทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นส่วนตัวแต่ผู้เดียวโดยลำพัง ซึ่งเป็นการประกอบธุรกิจต่างหากนอกจากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมและโจทก์ฟ้องว่าจำเลยกระทำผิดสัญญา จึงฟังได้ว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องห้ามจำเลยมิให้เข้าเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นของโจทก์ได้
จำเลยได้ทำวังกุ้งอยู่ก่อนแล้ว ได้จ้างผู้อื่นขุดดินทำคันกั้นน้ำ แต่ที่ดินแปลงที่จำเลยทำไม่พอทำวังกุ้งจึงได้มาตกลงเช่าที่ดินในส่วนของโจทก์เพิ่มขึ้น เห็นได้ว่าแม้จำเลยได้ลงทุนในการทำวังกุ้งมากก็ตาม แต่จำเลยได้ทำไปเพื่อประโยชน์ของตนนั่นเอง สัญญาเช่ามีกำหนด 5 ปี ไม่มีข้อตกลงใด ๆ บันทึกไว้เป็นหลักฐานว่าจำเลยตกลงเช่าที่ดินโจทก์โดยมีเงื่อนไขและเงื่อนเวลา 10 ปี สัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ไม่ใช่สัญญาเช่าที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดามีกำหนด 10 ปี
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองและจำเลยกับผู้มีชื่อเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดเลขที่๓๐๘๓ ตำบลกาหลง อำเภอเมืองสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสาคร จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินส่วนของโจทก์มีกำหนดเวลา ๕ ปี ค่าเช่าปีละ ๖,๐๐๐ บาท เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วจำเลยไม่ยอมออกไปจากที่เช่า ขอให้บังคับจำเลยและบริวารส่งมอบและออกจากที่ดินในส่วนของโจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ปีละ ๑๕๐,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยพร้อมบริวารจะออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การว่า ความจริงจำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์ทั้งสองและเจ้าของรวมคนอื่นมีกำหนด ๑๐ ปี เป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องและโจทก์ไม่เสียหาย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยส่งมอบที่ดินส่วนของโจทก์ทั้งสองตามโฉนดเลขที่๓๐๘๓ ตำบลกาหลง อำเภอเมืองสมุทรสาคร จังหวัดสมุทรสาคร คืนให้โจทก์ทั้งสอง ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องต่อไป และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองปีละ ๓๗,๐๐๐ บาท นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ทั้งสองเสร็จสิ้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาแรกที่จำเลยฎีกาอ้างว่า จำเลยมีกรรมสิทธิ์รวมอยู่ในที่ดินที่เช่าและส่วนของจำเลยกับส่วนของโจทก์ยังไม่ได้แบ่งการครอบครองเป็นสัดส่วน ไม่ทราบว่าส่วนของใครอยู่ตรงไหนของที่ดิน โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยไม่ได้ แม้ว่าจำเลยจะได้ทำสัญญาเช่าที่ดินให้โจทก์ไว้ก็ตามก็เป็นเพียงเพื่อกำหนดค่าตอบแทนในการที่ให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ในที่ดินตามจำนวนเนื้อที่เท่านั้น หากตกลงกันไม่ได้ก็ชอบที่จะฟ้องแบ่งแยกว่าด้วยเรื่องกรรมสิทธิ์รวม โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า แม้จำเลยจะมีกรรมสิทธิ์รวมอยู่ในที่ดินที่เช่า และส่วนของจำเลยกับส่วนของโจทก์ยังไม่ได้แบ่งการครอบครองเป็นสัดส่วนก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ฟ้องจำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้ว่าจำเลยผิดสัญญาทำให้โจทก์เสียหาย จำเลยต่อสู้รับว่าได้ทำสัญญาเช่าตามที่โจทก์ฟ้องจริง แต่มิได้ผิดสัญญา จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิตามสัญญา สัญญาที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องที่จำเลยตกลงทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นส่วนตัวแต่ผู้เดียวโดยลำพัง ซึ่งเป็นการประกอบธุรกิจต่างหากนอกจากเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม และโจทก์ฟ้องว่าจำเลยกระทำผิดสัญญา จึงฟังได้ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องห้ามจำเลยมิให้เข้าเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นของโจทก์ได้
ส่วนปัญหาที่ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่นั้น ปรากฏว่า ตามสัญญาเช่าระบุไว้ชัดว่า เช่ากันมีกำหนดเวลา ๕ ปี โดยไม่มีเงื่อนไขอย่างอื่นกำหนดไว้เลย ทั้งโจทก์ได้นำสืบหักล้างว่าไม่เคยตกลงว่าให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลา ๑๐ ปีดังที่จำเลยอ้าง การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือ ฉะนั้นในเมื่อมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลาที่ตกลงกันไว้ก็ต้องบันทึกหรือจดแจ้งไว้เป็นหนังสือให้ปรากฏในสัญญา โดยเฉพาะเกี่ยวกับการเช่านี้ เงื่อนไขและเงื่อนเวลาถือได้ว่าเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญา จำเลยจะอ้างถึงความสัมพันธ์ในการเป็นพี่เป็นน้องกันแล้วมีความสำคัญกว่าการทำหลักฐานเป็นหนังสือโดยถือข้อตกลงด้วยวาจามาใช้บังคับในทางกฎหมายหาได้ไม่ และเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่จำเลยอ้างว่าได้ลงทุนไปมาก หากไม่มีการตกลงให้เช่ากันถึง ๑๐ ปีจำเลยก็จะไม่ลงทุนทำเช่นนั้น เห็นว่า ตามข้อเท็จจริงที่จำเลยนำสืบมาจำเลยก็เบิกความรับไว้ชัดว่าก่อนทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยได้ทำวังกุ้งอยู่ก่อนแล้วตั้งแต่เดือนมกราคม ๒๕๒๒ ได้จ้างนายเพี้ยนกับผู้อื่นอีกหลายคนทำการขุดดินทำคันกั้นน้ำ แต่ที่ดินแปลงที่จำเลยทำไม่พอที่จะทำวังเลี้ยงกุ้งจึงได้มาตกลงเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ ๓๐๘๓ ในส่วนที่เป็นของโจทก์เพิ่มขึ้น จึงเห็นได้ชัดว่าแม้จำเลยได้ลงทุนในการทำวังกุ้งมากดังที่อ้างก็ตาม แต่การกระทำของจำเลยได้ทำไปเพื่อประโยชน์ของตนนั่นเองพยานหลักฐานจำเลยฟังไม่ได้ว่าตกลงเช่ากัน ๑๐ ปี พยานหลักฐานของจำเลยฟังไม่ได้ว่า สัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ทั้งสองเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาดังที่จำเลยฎีกา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ขอให้จำเลยและบริวารส่งมอบและออกจากที่ดินโฉนดที่ ๓๐๘๓ ในส่วนของโจทก์เสีย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์.
