แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามบันทึกข้อต่อท้ายสัญญามีข้อความระบุไว้อย่างชัดเจนว่า การชำระเงินงวดสุดท้ายชำระในวันที่โจทก์ทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย โดยโจทก์จะพาจำเลยไปจดจำนองกู้เงินจากธนาคาร ดังนั้นจึงเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องพาจำเลยไปจดทะเบียนจำนองกู้เงินจากธนาคารตามสัญญา เมื่อโจทก์เพียงแต่แนะนำให้จำเลยไปติดต่อกับธนาคารเพื่อขอกู้เงินจากธนาคารมาชำระหนี้ค่าซื้ออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทเท่านั้น โดยโจทก์ไม่ได้เป็นผู้พาจำเลยไปจดจำนองกู้เงินจากธนาคารเช่นนี้ย่อมถือได้ว่าโจทก์ไม่ปฏิบัติตามข้อสัญญาตามบันทึกข้อต่อท้ายสัญญาดังกล่าวอีกทั้งโจทก์ได้นัดหมายให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทที่สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี ในวันที่ 25 ธันวาคม 2534 โดยให้จำเลยชำระเงินส่วนที่เหลือจำนวน 420,750 บาท ในวันดังกล่าวด้วย ซึ่งจำเลยก็ได้ไปที่สำนักงานที่ดินตามนัด และได้ทำบันทึกโต้แย้งว่าจำนวนเงิน 420,750 บาท นั้น โจทก์ต้องเป็นผู้จัดการนำอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินเข้าจำนองแก่ธนาคารให้จำเลย แสดงว่าจำเลยถือเอาข้อสัญญาตามบันทึกข้อต่อท้ายสัญญาเป็นข้อสาระสำคัญในการทำสัญญาซื้ออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทจากโจทก์ แม้จำเลยนำอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทไปจดจำนองกู้เงินจากธนาคารเอง และขอยืมจากผู้อื่นเพื่อชำระให้แก่โจทก์ก็ตาม ก็เป็นเพราะจำเลยต้องการจะได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทและกลัวว่าจะถูกโจทก์ยึดไปเท่านั้น จะถือว่าจำเลยสละข้อสัญญาดังกล่าวหาได้ไม่ จำเลยจึงมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินกับโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่กับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2531 จำเลยได้ทำสัญญาสั่งจองอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินราคา 495,000 บาท กับโจทก์ โดยจำเลยได้วางมัดจำไว้ 6,050 บาทต่อมาเมื่อวันที่ 14 มีนาคม 2531 จำเลยตกลงซื้ออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินดังกล่าวซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 32040 ต่อมาจำเลยได้ชำระราคาเป็นงวดหลายงวดรวมเป็นเงิน 74,250 บาท ให้โจทก์แล้ว คงค้างชำระงวดสุดท้ายเป็นเงิน 420,750 บาทซึ่งครบกำหนดชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ เลขที่ 91/2 บนที่ดินดังกล่าวแล้วเสร็จ และอนุญาตให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยตั้งแต่ปลายปี 2531 จนทุกวันนี้ ครั้นเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรีทำการแบ่งแยกที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ดังกล่าวออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 32040 มาเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 54951 และโจทก์พร้อมจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยแล้ว โจทก์ได้กำหนดวันให้จำเลยนำเงิน 420,750 บาท มาชำระเพื่อรับโอนกรรมสิทธิ์ แต่จำเลยขอผัดผ่อนอ้างว่าได้ติดต่อธนาคารเพื่อนำที่ดินและอาคารไปจำนองขอกู้เงินแต่ธนาคารแจ้งว่าให้กู้เพียงบางส่วนไม่เพียงพอที่จะชำระหนี้โจทก์ได้ โจทก์จึงมอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกกล่าวทวงถามให้จำเลยชำระเงินที่ค้างและนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยได้รับหนังสือแล้ว ครั้นถึงวันนัดจำเลยได้ไปพบผู้รับมอบอำนาจโจทก์และขอร้องว่ายังไม่พร้อมที่จะชำระค่าที่ดินและอาคารให้โจทก์ขอผัดผ่อนไปก่อน ซึ่งเป็นการผิดสัญญาโจทก์จึงมอบให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและอาคารพาณิชย์ของโจทก์ จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วไม่ปฏิบัติตาม ยังคงอยู่อาศัยในอาคารพาณิชย์และที่ดิน ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายซึ่งหากจำเลยส่งมอบอาคารพาณิชย์คืน โจทก์สามารถนำออกให้บุคคลภายนอกเช่าได้รับค่าเช่าไม่ต่ำกว่าเดือนละ 3,000 บาท โจทก์จึงขอคิดค่าเสียหายจากการขาดประโยชน์ในอาคารพาณิชย์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่เดือนมกราคม 2532 จนถึงวันฟ้องเป็นเวลา 3 ปี 3 เดือน 10 วัน คิดเป็นค่าเสียหาย 118,000 บาท และจำเลยจะต้องชำระค่าเสียหายในอัตราดังกล่าวนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายสิ่งของพร้อมบริวารออกจากอาคารพาณิชย์และที่ดินของโจทก์ ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 54951 และอาคารพาณิชย์เลขที่ 91/2 กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย118,000 บาท และค่าเสียหายจากการขาดประโยชน์เดือนละ 3,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและอาคารพาณิชย์ของโจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้ออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินจากโจทก์ในราคา 495,000 บาท ตามฟ้องจริง โดยโจทก์ให้สัญญาว่าให้จำเลยชำระค่าจองและชำระราคาเป็นงวด ๆ ให้ครบถ้วนรวมเป็นเงิน 74,250 บาท จนเหลือราคาที่จะต้องชำระงวดสุดท้ายเป็นเงิน 420,750 บาท แล้วโจทก์จะจัดการนำจำเลยไปจำนองอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินแก่ธนาคาร และนำเงินค่าจำนองมาชำระค่าที่ดินพร้อมอาคารงวดที่เหลือแก่โจทก์ สำหรับเรื่องการติดต่อกับธนาคารโจทก์ได้เสนอรายละเอียดการชำระแก่ธนาคารแต่ละเดือนเป็นเวลากำหนดเท่าใด รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยด้วย จำเลยจึงได้ปฏิบัติตามสัญญาโดยชำระเงินแก่โจทก์จนเหลืองวดสุดท้าย แต่โจทก์กลับผิดสัญญาไม่นำจำเลยไปจดทะเบียนจำนองอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินแก่ธนาคารตามที่สัญญาไว้ กลับเร่งให้จำเลยชำระเงินส่วนที่เหลือ และกล่าวหาว่าจำเลยผิดสัญญา พฤติการณ์ของโจทก์มีเจตนาไม่สุจริตและเป็นการผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติได้ว่า เมื่อวันที่ 14 มีนาคม2531 จำเลยได้ตกลงซื้ออาคารพาณิชย์เลขที่ 91/2 จากโจทก์ในราคา 495,000 บาทตามบันทึกข้อต่อท้ายสัญญาเอกสารหมาย ล.3 โดยจำเลยได้ชำระเงินให้โจทก์เป็นงวดหลายงวดรวมเป็นเงิน 74,250 บาท แล้วคงค้างชำระงวดสุดท้ายเป็นเงิน 420,750บาท และโจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่อาศัยในอาคารพาณิชย์ดังกล่าวได้ ต่อมาโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยนำเงินงวดสุดท้ายจำนวน 420,750 บาท ดังกล่าว มาชำระแก่โจทก์และรับโอนอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินไป แต่จำเลยไม่ยอมปฏิบัติตาม คดีคงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินกับโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามบันทึกข้อต่อท้ายสัญญาเอกสารหมาย ล.3 หน้าที่ 2 มีข้อความระบุไว้อย่างชัดเจนว่า การชำระเงินงวดสุดท้ายชำระในวันที่ “ผู้จะขาย” ซึ่งหมายถึงโจทก์ ทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ “ผู้จะซื้อ” ซึ่งหมายถึงจำเลยโดยโจทก์จะนำพาจำเลยไปจดจำนองกู้เงินจากธนาคารเมื่อจดจำนองธนาคารได้ตามสัญญานี้ จำเลยจะต้องจ่ายเงินส่วนที่เหลืออยู่จากงวดที่ 1 ถึง งวดที่ 7 ทั้งหมด ตามราคาที่ตกลงกันไว้เป็นเงิน 420,750 บาท ให้แก่โจทก์ และตามตารางแสดงราคาบ้านพร้อมที่ดินของโจทก์เอกสารหมาย ล.1 ซึ่งเสนอขายแก่บุคคลโดยทั่วไปก็มีรายละเอียดแสดงไว้อย่างชัดเจนว่า ลูกค้าผู้จะซื้อบ้านพร้อมที่ดินของโจทก์จะต้องชำระเงินดาวน์เงินจองชำระในวันทำสัญญา ชำระงวดที่ 2 ถึงงวดที่ 6 และที่เหลือผ่อนกับธนาคารพาณิชย์ซึ่งมีระยะเวลาในการผ่อนชำระ 5 ปี 10 ปี และ 15 ปี ดังนั้นจึงฟังได้ว่า เป็นหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องพาจำเลยไปจดทะเบียนจำนองกู้เงินจากธนาคารตามสัญญามิใช่เพียงแต่แนะนำให้จำเลยไปติดต่อกับธนาคารเองตามที่โจทก์อ้าง เมื่อข้อเท็จจริงตามที่ได้ความจากคำเบิกความของนายวิฑูรย์ ภัทรเลาหะ กรรมการโจทก์ ฟังเป็นยุติว่าโจทก์เพียงแต่แนะนำให้จำเลยไปติดต่อกับธนาคารเพื่อขอกู้เงินจากธนาคารมาชำระหนี้ค่าซื้ออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทเท่านั้น โดยโจทก์ไม่ได้เป็นผู้นำพาจำเลยไปจดจำนองกู้เงินจากธนาคารเช่นนี้ ย่อมถือได้ว่าโจทก์ยังไม่ได้ปฏิบัติตามข้อสัญญาตามบันทึกข้อต่อท้ายสัญญาเอกสารหมาย ล.3 ทั้งยังปรากฏหลักฐานจากบันทึกเอกสารหมาย ล.4 ว่า โจทก์ได้นัดหมายให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทที่สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี ในวันที่ 25 ธันวาคม 2534 โดยให้จำเลยชำระเงินส่วนที่เหลือจำนวน 420,750 บาท ในวันดังกล่าวด้วย ซึ่งจำเลยได้ไปที่สำนักงานที่ดินตามนัด และได้ทำบันทึกโต้แย้งว่าจำนวนเงิน 420,750 บาท นั้น โจทก์ต้องเป็นผู้จัดการนำอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินเข้าจำนองแก่ธนาคารให้จำเลย แสดงว่าจำเลยถือเอาข้อสัญญาตามบันทึกข้อต่อท้ายสัญญาเอกสารหมาย ล.3 เป็นข้อสาระสำคัญในการทำสัญญาซื้ออาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทจากโจทก์ แม้จะได้ความว่า เมื่อจำเลยนำอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทไปจดจำนองกู้เงินจากธนาคารได้เพียง 300,000 บาท แล้วจำเลยได้พยายามขวนขวายหาเงินส่วนที่ยังขาดอยู่อีก120,750 บาท ด้วยการขอยืมจากนางสาวมาลีรัตน์ วิวัฒนพงศ์พันธ์ เพื่อชำระให้แก่โจทก์ก็ตาม ก็เป็นเพราะจำเลยต้องการจะได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินรายพิพาทและกลัวว่าจะถูกโจทก์ยึดไปเท่านั้น จะถือว่าจำเลยสละข้อสัญญาดังกล่าวหาได้ไม่ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายไม่ปฏิบัติตามสัญญา จำเลยจึงมิใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินกับโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่กับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
พิพากษายืน
