แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัด พ. แต่โจทก์ยังไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่า ส่วนจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมมาก่อน แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด พ. ระงับไปแล้วถือว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดิน มิใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าใหม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทโดยลำพัง
ส่วนที่ ส. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าสัญญาขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดินพิพาท ทั้งเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัด พ. ทันที และคำฟ้องโจทก์ที่ว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพราะประสงค์เข้าอยู่อาศัยในบ้านพิพาทเอง พฤติการณ์มีเหตุผลน่าเชื่อว่า ล. รับซื้อฝากบ้านพิพาทเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อคู่สัญญาทำสัญญากันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491โจทก์ไม่ใช่เจ้าของบ้านพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าที่ดินเนื้อที่ 23 ตารางวา จากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหาร และเป็นเจ้าของบ้านเลขที่ 25 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินที่โจทก์เช่าดังกล่าวโจทก์ประสงค์จะใช้ที่ดินและเข้าอยู่อาศัยในบ้านเลขที่ 25 ดังกล่าว จึงบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและบ้านหลังดังกล่าว แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายไม่น้อยกว่าเดือนละ 2,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกจากที่ดินที่โจทก์เช่าจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหาร และบ้านเลขที่ 25 หากจำเลยไม่ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารของจำเลยออกไป ให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกไป โดยจำเลยเป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 2,000 บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและบ้านหลังดังกล่าว
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยโดยลำพัง เนื่องจากโจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินพิพาทมาจากนางละมัยหรือละมาย ป้อมประสาร ภริยาโจทก์แต่โจทก์ไม่เคยเข้าครอบครองบ้านพิพาทและที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องเดิมนางแสงอรุณ ประดับทอง มารดาจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหาร ต่อมานางแสงอรุณได้ขายฝากบ้านพิพาทพร้อมที่ดินพิพาทไว้กับนางละมัย อันเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ และโจทก์ไม่ได้ฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันที่โจทก์ได้รับโอนสิทธิการเช่ารวมทั้งไม่ได้ฟ้องคดีภายใน 1 ปี นับแต่วันที่นางแสงอรุณถึงแก่กรรม คดีโจทก์จึงขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านเลขที่ 25ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 500 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากบ้านพิพาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกา จำเลยถึงแก่กรรม นางสาวสุนิศา มหาคำ พี่สาวจำเลยและเป็นทายาทของจำเลย ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลฎีกาอนุญาต
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นที่ยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2ได้ว่า เดิมนางแสงอรุณ ประดับทอง มารดาจำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารแล้วปลูกบ้านพิพาทเป็นที่อยู่อาศัยโดยจำเลยพักอาศัยอยู่ที่บ้านพิพาทหลังนี้ด้วย ต่อมาปี 2532 นางแสงอรุณได้ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทพร้อมที่ดินพิพาทไว้กับนางละมัยหรือละมาย ป้อมประสาร ภริยาโจทก์มีกำหนด 1 ปี โดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อครบกำหนดเวลาขายฝาก นางแสงอรุณไม่ได้ไถ่ทรัพย์คืน แต่นางแสงอรุณไม่มีอำนาจนำที่ดินพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารไปขายฝากได้ นางละมัยจึงอาศัยสัญญาขายฝากดังกล่าวไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารแทนนางแสงอรุณ ต่อมานางละมัยถึงแก่กรรม โจทก์ในฐานะทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกของนางละมัยได้ไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหาร โดยโจทก์ยังไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทรวมทั้งบ้านพิพาทมาก่อน
มีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ เห็นว่า แม้โจทก์จะมีสิทธิใช้สอยที่ดินพิพาทในฐานะเป็นผู้เช่าดังที่โจทก์ฎีกา แต่โจทก์ก็ยังไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่ามาก่อน ฝ่ายจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าของนางแสงอรุณมารดาจำเลยมาแต่ต้น แม้สัญญาเช่าระหว่างนางแสงอรุณกับวัดพระพุทธบาทราชวรมหาวิหารจะระงับไปแล้ว ถือว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดิน หาใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ไม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกให้ออกจากที่ดินพิพาทที่โจทก์เช่าโดยลำพังได้ ตามแบบอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 661/2494 ระหว่างนายบุญเรือง กระบวนรัตน์ โจทก์ นายจรัลถ้ำสุวรรณ จำเลย
มีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อสุดท้ายว่า สัญญาขายฝากบ้านพิพาทระหว่างนางละมัยภริยาโจทก์ กับนางแสงอรุณมารดาจำเลยตกเป็นโมฆะหรือไม่ ศาลฎีกาได้พิจารณาหนังสือสัญญาขายฝากฉบับดังกล่าวแล้ว เห็นว่า แม้จะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์แต่เนื้อหาของสัญญาขายฝากกลับระบุว่านางแสงอรุณผู้ขายฝากได้ขายฝากบ้านพิพาทพร้อมที่ดิน 50 ตารางวาอันรวมถึงที่ดินพิพาทซึ่งบ้านพิพาทปลูกอยู่ด้วย ครั้นเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์นั้นคืนนางละมัยก็อาศัยหนังสือสัญญาขายฝากดังกล่าวไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากเจ้าของที่ดินทันที เมื่อพิจารณาประกอบกับคำฟ้องของโจทก์ข้อที่ว่า โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลย เพราะโจทก์ประสงค์จะเข้าอยู่อาศัยในบ้านพิพาทเองแล้ว ตามพฤติการณ์จึงมีเหตุผลน่าเชื่อว่านางละมัยภริยาโจทก์มีเจตนาจะรับซื้อฝากบ้านพิพาทไว้เพื่ออยู่อาศัย มิใช่รับซื้อฝากไว้โดยมีเจตนาจะรื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์ จึงหาใช่สัญญาขายฝากบ้านพิพาทในลักษณะสังหาริมทรัพย์ตามที่โจทก์ฎีกาไม่ แต่ถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านพิพาทในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อคู่สัญญาทำสัญญากันเองโดยไม่ได้ไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 บ้านพิพาทจึงยังคงเป็นของนางแสงอรุณมารดาจำเลยและตกเป็นทรัพย์สินในกองมรดกของนางแสงอรุณในกรณีที่นางแสงอรุณถึงแก่กรรม เมื่อโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาท โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
