แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
คำว่า “เคหะ” อันจะได้รับความคุ้มครองตาม มาตรา 3 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2490 นั้น กฎหมาย ประสงค์จะคุ้มครองการเช่าอันใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กล่าวคือเมื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ก็ไม่ต้องไปคำนึงถึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธานหรืออุปกรณ์และในทางกลับกันจะเห็นได้ว่ากฎหมายมิได้มุ่งคุ้มครองการเช่าเพื่อประกอบกิจธุระการค้าหรืออุตสาหกรรมโดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาใช้เป็นที่อยู่อาศัย
ในการที่จะพิจารณาว่าการเช่าที่ปลูกสร้างใดจะเข้าอยู่ในบังคับแห่ง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ดังกล่าวแล้วหรือไม่จะถือเอาการปฏิบัติของผู้เช่าฝ่ายเดียวเป็นข้อวินิจฉัยหาพอไม่ ฉะนั้นการที่จะดูว่าผู้เช่าอาศัยอยู่ในเคหะนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียว จึงยังไม่พอเพียงกับความประสงค์ของกฎหมายในการวินิจฉัยปัญหาเช่นว่านี้ จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาที่ทำสัญญากันประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่นๆ เช่นสภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่าเช่าทำเลที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้าง และการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายเหล่านี้รวมกันว่า การเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่
เรื่องเจตนาของฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าห้องพิพาทศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยฟังข้อเท็จจริงมาแล้วว่าจำเลยมีเจตนาเช่าเพื่อการค้ามาแต่เดิมและได้ประกอบธุระกิจการค้าตั้งแต่เริ่มเช่าตลอดมาจนบัดนี้ซึ่งศาลฎีกาจะต้องฟังความโดย มาตรา 250ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
จำเลยมิได้ยกข้อต่อสู้เรื่องโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยไว้ในคำให้การ และเมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งแสดงว่าประเด็นในคดีนี้มีเฉพาะเรื่องจำเลยเช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบการค้าจำเลยก็ได้หาโต้แย้งคัดค้านประการใดไม่ ต้องถือว่าคดีนี้ไม่มีประเด็นโต้เถียงอันจะต้องวินิจฉัยในเรื่องการบอกกล่าวแม้ศาลชั้นต้นจะได้วินิจฉัยความข้อนี้มาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยหยิบยกขึ้นอุทธรณ์ก็ตาม ศาลอุทธรณ์ย่อมทรงไว้ซึ่งอำนาจจะไม่วินิจฉัยให้โดยถือว่าคดีไม่มีประเด็นโต้เถียงกัน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่และเรียกสถานที่เช่าคืน
จำเลยให้การต่อสู้ว่าได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้อง
ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ขับไล่จำเลย
จำเลยฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมาย 3 ข้อ คือ
(1) จำเลยอยู่อาศัยกับครอบครัวในห้องพิพาท แม้จะฟังว่าจำเลยได้ทำการค้าด้วย ก็ต้องถือว่าห้องพิพาทเป็นเคหะที่ได้รับความคุ้มครองตาม มาตรา 3 แห่ง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2490
(2) ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าแม้ชั้นแรกจำเลยจะได้อยู่อาศัยเมื่อต่อมาได้เปลี่ยนวัตถุประสงค์ไปประกอบการค้าจำเลยย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองนั้น กฎหมายควบคุมค่าเช่าไม่ได้บัญญัติไว้ดังนั้นทั้งคำพิพากษาที่ศาลอุทธรณ์อ้างก็ไม่ตรงกับเรื่อง
(3) การเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 386 ต้องมีการแสดงเจตนาบอกเลิกต่อกันจะถือเอาการที่โจทก์ไปร้องต่ออนุกรรมการเป็นการแสดงเจตนาบอกเลิกไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีไม่มีประเด็นนั้นตามกฎหมาย เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยความข้อนี้มา คดีย่อมมีประเด็นในชั้นอุทธรณ์ให้จำเลยอุทธรณ์ได้
ในปัญหาข้อ (1) ศาลฎีกาได้วินิจฉัยคำว่า “เคหะ” อันจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2490ไว้แล้วตามคำพิพากษาฎีกาที่ 1099 ถึง 1147/2491 คดีระหว่างพระเจ้าวรวงค์เธอพระองค์เจ้าจุลจักรพงษ์ โดยนายสถิตย์ นิยมศิลป์ผู้รับมอบอำนาจจาก นายจงโหงว แซ่จู กับพวก จำเลยว่ากฎหมายประสงค์จะคุ้มครองการเช่าอันใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลักกล่าวคือเมื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้วก็ไม่ต้องไปคำนึงถึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุระกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธานหรืออุปกรณ์ และในทางกลับกันจะเห็นได้ว่า กฎหมายมิได้มุ่งคุ้มครองการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมโดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นในการที่จะพิจารณาว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างใดจะเข้าอยู่ในบังคับแห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯดังกล่าวแล้วหรือไม่ จะถือเอาการปฏิบัติของผู้เช่าฝ่ายเดียวเป็นข้อวินิจฉัยหาพอไม่ เพราะถ้าถือเช่นนั้นแล้วผลก็จะกลายเป็นว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมแต่อย่างเดียว โดยคู่สัญญามิได้ประสงค์จะทำสัญญากันเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยซึ่งมิได้ตกอยู่ในบังคับแห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ นั้นก็จะกลายมาอยู่ในความควบคุมแห่งพระราชบัญญัติโดยการที่ผู้เช่าเข้ามาใช้สิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นที่อยู่อาศัยแม้ว่าการเข้ามานั้นจะเป็นการผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้ก็ตาม ซึ่งเห็นได้ชัดว่าพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ มิได้มีความมุ่งหมายเช่นนั้นและตามถ้อยคำแห่งบทวิเคราะห์ศัพท์คำว่า “เคหะ” ก็มิได้มีบัญญัติคำว่า”ผู้เช่า” ใช้เป็นที่อยู่อาศัยฉะนั้นการที่จะดูแต่เพียงว่าผู้เช่าอาศัยอยู่ในเคหะนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวจึงยังไม่พอเพียงกับความประสงค์ของกฎหมายในการวินิจฉัยปัญหาเช่นว่านี้จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาที่ทำสัญญากันประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ เช่น สภาพของสิ่งปลูกสร้างอัตราค่าเช่า ทำเลที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้าง และการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายเหล่านี้รวมกันว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่
เรื่องเจตนาของฝ่าจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าห้องพิพาทนี้ ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยฟังข้อเท็จจริงมาแล้วว่าจำเลยมีเจตนาเช่าเพื่อการค้ามาแต่เดิมและได้ประกอบธุรกิจการค้าตั้งแต่เริ่มเช่าตลอดมาจนบัดนี้ ซึ่งศาลฎีกาจะต้องฟังตามโดยมาตรา 250 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ฎีกาจำเลยในข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้น
สำหรับปัญหาข้อ 2 นั้นเมื่อได้วินิจฉัยและฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยมีเจตนาเช่าห้องพิพาทเพื่อการค้ามาแต่เดิมและได้ประกอบธุรกิจการค้าตั้งแต่เริ่มเช่าตลอดมาจนบัดนี้แล้วก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยถึงฎีกาจำเลยในข้อนี้เป็นอันตกไป
ส่วนปัญหาข้อที่ 3 ที่จำเลยฎีกาว่าการเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 ต้องมีการแสดงเจตนาบอกเลิกต่อกันจะถือเอาการที่โจทก์ไปร้องต่ออนุกรรมการเป็นการแสดงเจตนาบอกเลิกไม่ได้ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีไม่มีประเด็นไม่ชอบนั้นจำเลยมิได้ยกข้อต่อสู้เรื่องโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยไว้ในคำให้การและเมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งแสดงว่าประเด็นในคดีนี้มีเฉพาะเรื่องจำเลยเช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบการค้าจำเลยก็หาได้โต้แย้งคัดค้านประการใดไม่ต้องถือว่าคดีนี้ไม่มีประเด็นโต้เถียงอันจะต้องวินิจฉัยในเรื่องการบอกกล่าวแม้ศาลชั้นต้นจะได้วินิจฉัยความข้อนี้มาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยหยิบยกขึ้นอุทธรณ์ก็ตาม ศาลอุทธรณ์ย่อมทรงไว้ซึ่งอำนาจไม่วินิจฉัยให้โดยถือว่าคดีไม่มีประเด็นโต้เถียงกัน ฎีกาจำเลยข้อนี้ตกไปอีกศาลฎีกาจึงพิพากษายืนให้จำเลยเสียค่าทนายชั้นฎีกา 100 บาทแทนโจทก์
