แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
หนังสือสัญญาเช่าระบุให้ผู้เช่าเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าจนเต็มจำนวนของกำหนดเวลา หรือเป็นค่าเสียหายของผู้ให้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าบอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนดนั้นเป็นการกำหนดเบี้ยปรับให้ผู้เช่าชำระให้แก่ผู้ให้เช่า ซึ่งหากเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้า300,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย 75,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป 28,700 บาทรวมเป็นเงินค่าเสียหาย 403,700 บาท ซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์ถือว่าค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายเป็นค่าเสียหายของโจทก์ด้วย และที่ศาลชั้นต้นกำหนดเรื่องค่าเสียหายเป็นประเด็นนั้น จึงหมายถึงค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายด้วยที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายส่วนที่เหลือจากหักค่าเสียหายให้จำเลยแล้ว จึงไม่เป็นการพิพากษานอกประเด็น
แม้จะฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา แต่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด และตามสัญญาเช่ากำหนดค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลยในกรณีที่โจทก์บอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดไว้ด้วย ศาลก็จำต้องวินิจฉัยถึงเบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับหรือค่าเสียหายเท่าใด หากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่จำเลยควรได้รับน้อยกว่าค่าเช่าล่วงหน้า และเงินประกันค่าเสียหายที่จำเลยรับไปจากโจทก์จำเลยก็จะต้องคืนเงินส่วนที่เกินจากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ศาลจะยกฟ้องโจทก์เสียเลยทีเดียวหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขฟ้องว่า จำเลยมอบให้นายจิตติ ตรงธรรม บิดาจำเลยเป็นตัวแทนมาติดต่อกับโจทก์เพื่อให้เช่าที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นอาคารรวม 7 ห้องมีกำหนด 5 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท โดยผู้ให้เช่ามีหน้าที่ชำระภาษีที่ดินและภาษีโรงเรือนเอง โจทก์ตกลง นายจิตติ ตรงธรรมให้โจทก์ชำระค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมเป็นเงิน 375,000 บาท โจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่ากัน โจทก์อ่านหนังสือไทยไม่ได้ และเมื่อคนอ่านสัญญาให้ฟัง ปรากฏว่าสารสำคัญแห่งสัญญาไม่ตรงกับที่ตกลงกัน คืออาคารเลขที่ 110/8 ขาดหายไป ระบุให้ผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีที่ดินและภาษีโรงเรือนและสัญญาไม่ระบุเนื้อที่ดินหรือเลขที่โฉนดซึ่งเท่ากับเช่าเฉพาะที่ดินที่อาคารปลูกสร้างอยู่เท่านั้นทำให้โจทก์เสียเปรียบโจทก์ทักท้วงให้นายจิตติ ตรงธรรมตัวแทนของจำเลยแก้ไขสัญญาให้ถูกต้องตรงตามเงื่อนไขเดิมที่เสนอต่อโจทก์และให้ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิการเช่านายจิตติ ตรงธรรม รับรองว่าจะแก้ไขและจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้ โจทก์จึงสั่งวัสดุในการปรับปรุงแก้ไขและตบแต่งสถานที่เช่าเป็นเงิน 28,700 บาท แต่เมื่อคนงานเข้าไปปรับปรุงสถานที่เช่าก็ถูกผู้เช่าเดิมขัดขวาง โจทก์จึงขอให้จำเลยส่งมอบสถานที่เช่าในสภาพปลอดภาระติดพัน รวมทั้งให้แก้ไขสัญญาให้ถูกต้องและจดทะเบียนการเช่าให้แต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์ไม่สามารถใช้สถานที่เช่าจึงมอบอำนาจให้ทนายโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าให้คืนค่าเช่าล่วงหน้ากับเงินประกัน และใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ จำเลยผิดสัญญามีหน้าที่ต้องคืนค่าเช่าล่วงหน้า 300,000 บาท และเงินประกัน 75,000 บาท กับต้องใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป 28,700 บาท รวมเป็นค่าเสียหาย 403,700 บาท ให้โจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยชำระเงินดังกล่าวพร้อมทั้งดอกเบี้ย
จำเลยให้การและเพิ่มเติมคำให้การว่า โจทก์ตกลงเช่าอาคารเพียง 6 ห้องพร้อมทั้งที่ดินมีกำหนด 5 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท ในวันทำหนังสือสัญญาเช่า โจทก์รับมอบอาคารครบถ้วนตามข้อตกลงและชำระค่าเช่าล่วงหน้า 1 ปี และวางเงินประกันรวมทั้งสิ้น 375,000 บาท ให้จำเลย ไม่เคยมีบุคคลใดรบกวนหรือขัดขวางการที่โจทก์จะเข้าครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในอาคารที่เช่า จำเลยไม่เคยตกลงให้โจทก์เช่าอาคารหมายเลข 110/8 เพราะจำเลยให้คนอื่นเช่าอยู่ก่อนแล้ว ไม่เคยตกลงให้โจทก์เช่าที่ดินทั้งโฉนด เรื่องที่ผู้เช่าเป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนก็เป็นไปตามข้อตกลง จำเลยไม่เคยตกลงจะแก้ไขหนังสือสัญญาเช่าให้ใหม่ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุม สัญญาเช่าใช้บังคับได้ และจำเลยพร้อมที่จะจดทะเบียนการเช่าให้ จำเลยไม่ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดเว้นแต่โจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาเช่าโดยชำระค่าเสียหายให้จำเลย 1,500,000 บาท โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย 28,700 บาท เพราะจำเลยไม่ผิดสัญญาและโจทก์ไม่เสียหายขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่าฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์และจำเลยทำสัญญาถูกต้องตามที่ตกลงกันและสัญญาดังกล่าวใช้บังคับได้ โจทก์และจำเลยต่างไม่ประสงค์ให้จดทะเบียนการเช่า จำเลยจึงไม่ผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า สัญญาเช่าใช้บังคับได้ การที่จำเลยไม่ไปจดทะเบียนการเช่า และไม่ส่งมอบอาคารเลขที่ 110/8 ไม่เป็นการผิดสัญญาเพราะจำเลยไม่ได้ตกลงเช่นนั้น โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย โจทก์มีสิทธิเลิกการเช่าได้แต่ต้องใช้ค่าเสียหายให้จำเลยตามสัญญา ข้อตกลงในเรื่องค่าเสียหายเป็นการกำหนดเบี้ยปรับ และเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 สมควรให้ค่าเสียหายแก่จำเลย 50,000 บาท พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยคืนเงิน 325,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา และโจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดที่จำเลยฎีกาว่าเมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนด โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายคืน เพราะจำเลยมีสิทธิยึดเงินดังกล่าว และมีสิทธิเรียกให้โจทก์ชำระค่าเช่าตามสัญญาอีกนั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามหนังสือสัญญาเช่าที่ระบุให้ผู้เช่าเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าจนเต็มจำนวนของกำหนดเวลาหรือเป็นค่าเสียหายของผู้ให้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าบอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดนั้น เป็นการกำหนดเบี้ยปรับให้ผู้เช่าชำระให้แก่ผู้ให้เช่าซึ่งหากเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383แต่ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้ค่าเสียหายแก่จำเลย 50,000 บาทน้อยเกินไปควรให้ค่าเสียหายแก่จำเลย 100,000 บาท เมื่อหักออกจากค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายแล้ว จำเลยต้องคืนเงินให้โจทก์ 275,000 บาทที่จำเลยฎีกาว่าศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดประเด็นเรื่องค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายไว้ คงกำหนดประเด็นเฉพาะเรื่องค่าเสียหาย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่าเช่าล่วงหน้าและประกันค่าเสียหายให้โจทก์ เป็นการพิพากษานอกประเด็นเพราะค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายไม่ใช่ค่าเสียหาย ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้า 300,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย75,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป 28,700 บาท รวมเป็นเงินค่าเสียหาย 403,700 บาท ซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์ถือว่าค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายเป็นค่าเสียหายของโจทก์ด้วย และที่ศาลชั้นต้นกำหนดเรื่องค่าเสียหายเป็นประเด็นนั้นย่อมหมายถึงค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายส่วนที่เหลือจากหักค่าเสียหายให้จำเลยแล้ว จึงไม่เป็นการพิพากษานอกประเด็น ที่จำเลยฎีกาว่า เมื่อฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญาศาลควรพิพากษายกฟ้องโจทก์ ไม่ควรวินิจฉัยเรื่องค่าเสียหายนั้นศาลฎีกาเห็นว่าแม้จะฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา แต่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดและตามสัญญาเช่ากำหนดค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลยในกรณีที่โจทก์บอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนดไว้ด้วย ศาลก็จำต้องวินิจฉัยถึงเบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับหรือค่าเสียหายเท่าใด หากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่จำเลยควรได้รับน้อยกว่าค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายที่จำเลยรับไปจากโจทก์ จำเลยก็จะต้องคืนเงินส่วนที่เกินจากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายให้แก่โจทก์
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เป็นว่า ให้จำเลยคืนเงิน 275,000 บาทนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
