แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายที่ดินมีข้อตกลงว่า ผู้ขายมีหน้าที่ไปจัดการขอรับมรดกเจ้าของที่ดินเดิมและดำเนินการออกโฉนดจนสามารถทำสัญญาขายเสร็จเด็ดขาดให้ผู้ซื้อได้ภายใน 15 เดือนถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ขายยอมใช้ค่าเสียหายให้ผู้ซื้อ เมื่อผู้ขายได้ยื่นคำขอรับมรดกแล้วแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่สามารถทำการรังวัดออกโฉนดให้ทันภายในกำหนดเหตุแห่งการออกโฉนดล่าช้านี้จึงไม่ใช่เป็นความผิดของฝ่ายผู้ขายเป็นพฤติการณ์ที่เกิดจากบุคคลภายนอกที่มาเป็นเหตุให้การชำระหนี้ของผู้ขายไม่ทันตามกำหนด ผู้ขายจึงมิได้ตกเป็นผู้ผิดนัดและประพฤติผิดสัญญา ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากผู้ขาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้ง 7 คนตกลงจะขายที่ดินจำนวน 3 แปลงคือที่ดินโฉนดเลขที่ 637 ที่ดินตามทะเบียนเล่ม 3 และที่ดินตามแบบ ส.ค.1เลขที่ 30/2498 จำเลยทั้ง 7 มีหน้าที่ไปจัดการรับมรดกนางจง บุญถมเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 637 นายเซ้ง บุญถม ผู้มีชื่อในทะเบียน เล่ม 3และซึ่งเป็นผู้แจ้งการครอบครองตาม ส.ค.1 เลขที่ 30/2489 และดำเนินการออกโฉนดที่ดินดังกล่าวเป็นชื่อของจำเลยทั้ง 7 จนสามารถทำสัญญาขายเสร็จเด็ดขาดให้โจทก์ได้ภายใน 15 เดือน นับแต่วันที่ 13 ธันวาคม 2512 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อขาย ตกลงซื้อขายที่ดินกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ในราคาไร่ละ 6,000 บาท โจทก์ชำระเงินงวดแรกในวันทำสัญญาเป็นเงิน 80,000 บาทและจะชำระงวดที่ 2 ภายในวันที่ 13 มีนาคม 2514 อันเป็นวันทำสัญญาขายเสร็จเด็ดขาดที่ดินตามสัญญาทุกแปลง ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาครถ้าจำเลยทั้ง 7 ผิดสัญญา จำเลยยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงินสองเท่าของเงินค่าที่ดินที่จำเลยทั้ง 7 รับไปหากโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ 2 โจทก์ยอมให้จำเลยทั้ง 7 ริบเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้วและเลิกสัญญาได้ด้วย ต่อมาวันที่ 13 กันยายน 2513 โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินดังกล่าวนี้ให้แก่นายชอบ เมฆหมอก ในราคาไร่ละ 7,000 บาท นายชอบชำระเงินแล้วบางส่วนเป็นเงิน 100,000 บาท ที่เหลือจะชำระภายในวันที่13 มีนาคม 2514 อันเป็นวันจดทะเบียนซื้อขายกัน หากโจทก์ผิดสัญญานายชอบมีสิทธิฟ้องบังคับโจทก์ให้ปฎิบัติตามสัญญา และโจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้นายชอบเป็นเงิน 200,000 บาท ถ้านายชอบผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิริบเงินค่าที่ดินที่นายชอบชำระแล้วและบอกเลิกสัญญาได้ ครบกำหนดตามสัญญา จำเลยทั้ง 7 ผิดสัญญาไม่สามารถจดทะเบียนขายที่ดินให้โจทก์ได้เพราะยังออกโฉนดที่ดินไม่เสร็จโจทก์จึงขายที่ดินให้นายชอบไม่ได้ตามสัญญาเป็นเหตุให้โจทก์ต้องคืนเงิน 100,000 บาท พร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหายให้แก่นายชอบเป็นเงิน 80,000 บาท รวมเป็นเงินค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับเป็นเงิน180,000 บาท และการที่จำเลยทั้ง 7 ผิดสัญญาจำเลยต้องร่วมกันใช้ค่าเสียหาย 160,000 บาท ตามสัญญาให้แก่โจทก์อีกด้วย จึงขอให้บังคับจำเลยทั้ง 7 ร่วมกันและแทนกันไปจัดการออกโฉนดที่ดินตามทะเบียนเล่ม 3และที่ดิน ส.ค.1 เลขที่ 30/2498 เฉพาะส่วนที่ตกลงจะขายให้กับโจทก์ทั้งสองให้แล้วเสร็จ และเมื่อออกโฉนดแต่ละแปลงแล้วก็ให้จำเลยทั้ง 7โอนขายที่ดินทั้ง 2 แปลงนี้ และที่ดินโฉนดที่ 637 ให้แก่โจทก์ทั้งสอง ณสำนักงานที่ดิน จังหวัดสมุทรสาครในราคาไร่ละ 6,000 บาท หากจำเลยทั้ง 7 ไม่ปฎิบัติตามให้ถือคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยทั้ง 7 ร่วมกันและแทนกันใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 160,000บาท แก่โจทก์ และยอมให้โจทก์มีสิทธิหักเงินค่าเสียหายนี้ออกจากราคาที่ดินส่วนที่เหลือได้ด้วย ให้จำเลยทั้ง 7 ร่วมกันใช้ดอกเบี้ยร้อยละ 7 ครึ่งต่อปีในจำนวนเงินค่าเสียหาย 160,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยที่ 1 ให้การรับว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินให้โจทก์1 ใน 8 ส่วน ของที่ดินมรดกที่ตนมีส่วนได้รับและยินยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามส่วนของตน
จำเลยที่ 2 ถึงที่ 7 ให้การมีใจความว่า ข้อตกลงในสัญญาหมาย 1 ท้ายฟ้องที่ให้จำเลยทำการรับมรดกรังวัดออกโฉนดและให้โอนขายที่ดินให้โจทก์ภายใน 15 เดือน นับแต่วันทำสัญญานั้นเป็นการพ้นวิสัย เพราะการรังวัดออกโฉนดเป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานหอทะเบียนที่ดินจังหวัดสมุทรสาคร จำเลยได้ดำเนินการขอรังวัดออกโฉนดแล้ว จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาค่าเสียหายที่โจทก์อ้างมาในฟ้องนั้นโจทก์กับนายชอบ เมฆหมอก สมคบกันทำสัญญาสร้างหลักฐานขึ้นมาเพื่อเรียกร้องเอากับจำเลย และจำเลยก็ไม่เคยรู้เรื่องนี้มาก่อนจึงไม่ต้องรับผิด ที่ดินมรดกที่ทายาทครอบครองถือกรรมสิทธิ์รวมกัน 9 คน มีทายาทตกลงทำสัญญาจะซื้อขายเพียง 7 คน ทายาทอีก 2 คนไม่ได้ตกลงยินยอมด้วย สัญญาจะซื้อขายที่ดินมรดกจึงเป็นโมฆะตามฟ้องโจทก์ว่าจำเลยตกลงจะขายที่ดิน 3 แปลงนั้น ความจริงมีที่ดินเพียง 2 แปลงคือที่ดินโฉนดเลขที่ 637 กับที่ดิน ส.ค.1 เลขที่ 37/2498 เท่านั้น ที่ดินตามทะเบียนเล่ม 3 เป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดิน ส.ค.1 เลขที่ 37/2498 ซึ่งในสัญญาเป็น ส.ค.1 เลขที่ 30/2498 ในสัญญาก็ไม่มีพยานลงลายมือชื่อรับรองลายพิมพ์นิ้วมือให้ถูกต้องตามกฎหมายเป็นสัญญาไม่สมบูรณ์ และไม่มีการขีดฆ่าอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร โจทก์จึงนำสัญญานี้มาเป็นหลักฐานฟ้องคดีไม่ได้ จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 เป็นหญิงมีสามีทำนิติกรรมผูกพันสินสมรสโดยไม่ได้รับความยินยอมจากสามีและสามีของจำเลยทั้ง 7ได้บอกล้างแล้ว สัญญานี้จึงไม่ผูกพันจำเลยทั้ง 3 และเป็นโมฆะ จำเลยที่ 3และที่ 4 เคยพิมพ์ลายนิ้วมือรวมกับพวกจำเลยอื่นในหนังสือให้นายหน้าไปทำการขายที่ดิน จำเลยที่ 3 ที่ 4 อ่านหนังสือไม่ออก และไม่มีใครอ่านให้ฟัง เพิ่งทราบว่าหนังสือนั้นเป็นสัญญาจะซื้อขาย เมื่อได้รับสำเนาคำฟ้องโจทก์และจำเลยทั้ง 2 คนก็ได้บอกล้างสัญญานี้ไปยังโจทก์แล้ว สัญญาที่โจทก์นำมาฟ้องจึงเป็นโมฆะ
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจัดการออกโฉนดที่ดินตามทะเบียนเล่ม 3เฉพาะส่วนที่ตกลงขายให้โจทก์ แล้วโอนที่ดินแปลงนี้กับที่ดินโฉนดเลขที่ 637ให้โจทก์ในราคาไร่ละ 6,000 บาท มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ขอให้จำเลยร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับ160,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยกับหักเงินค่าเสียหายออกจากเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลืออยู่
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับตามสัญญาได้นั้น เห็นว่าที่ได้กำหนดเวลาให้ทำการโอนซื้อขายกันให้เสร็จภายใน 15 เดือนนับแต่วันทำสัญญานั้น เป็นเพียงกำหนดเวลาเร่งรัดคู่กรณีให้ดำเนินการไปสู่ข้อตกลงทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดต่อกัน และเป็นการกำหนดเวลาไว้เพื่อดำเนินการ ซึ่งได้ความว่าต้องมีการยื่นคำขอรับมรดก ทั้งที่ดินมีโฉนดและที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) และยังต้องทำการยื่นคำขอรังวัดออกโฉนดที่ดินแปลงหลังนี้ด้วย ประกอบกับทายาทก็มีหลายคนทั้งยังได้ความจากนายเฉลิมศักดิ์ แสงขจาย เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาครว่า เจ้าหน้าที่มีน้อยกว่าปริมาณงาน ต้องทำการออกโฉนดไปตามลำดับที่ยื่นไว้ก่อนหลัง การออกโฉนดมีวิธีการหลายอย่างการรังวัดออกโฉนดใช้เวลามากกว่ารังวัดแบ่งแยกโฉนด บางครั้งไม่อาจทำได้เสร็จตามกำหนดทั้งยังได้ความอีกว่ากรณีรังวัดออกโฉนดรายนี้ เมื่อเจ้าหน้าที่ไปรังวัดพื้นที่ดินมีน้ำท่วม และบางทีช่างรังวัดไม่อาจไปทำการรังวัดได้ตามกำหนดจึงทำการล่าช้าไป เหตุแห่งการออกโฉนดล่าช้านี้จึงมิใช่เป็นความผิดของฝ่ายจำเลย โจทก์เองก็รับว่าจำเลยเตือนให้โจทก์ไปโอนที่ดินที่มีโฉนดซึ่งรับมรดกมาแล้วเช่นนี้ แสดงให้เห็นว่าจำเลยตั้งใจจะขายที่ดิน 2 แปลง ให้โจทก์ในราคาเดิมอยู่ มิได้มีเจตนาบิดพลิ้วที่จะไม่ขายให้โจทก์แต่ประการใด พฤติการณ์ที่เกิดจากบุคคลภายนอกที่มาเป็นเหตุให้การชำระหนี้ของจำเลยไม่ทันตามกำหนด ถือได้ว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดชอบ จำเลยจึงมิได้ตกเป็นผู้ผิดนัดและประพฤติผิดสัญญาไม่ขายแต่อย่างใด โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับตามสัญญาดังโจทก์ฎีกาได้
พิพากษายืน
