แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของเดิม และได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินนั้น โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่าเมื่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว จะต้องให้ผู้เช่าได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นกำหนด 15 ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จแต่สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดเวลาเช่า 3 ปีล่วงเลยแล้ว ที่ดินแปลงนี้ได้โอนขายไปยังบุคคลอื่นต่อไป ผู้ที่รับซื้อที่ดินไว้ ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นได้ เพราะข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตาม ย่อมไม่ผูกพันผู้ซื้อเพราะหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย การเช่ามีผลตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้นเพราะไม่ได้จดทะเบียน กำหนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้ว และหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 3348พร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้าง คือ ตึกเลขทะเบียนสำมะโนครัวที่ 171 โดยซื้อมาจาก ม.จ.อาชวดิศ ดิศกุล โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยผู้อาศัยทำการค้าอยู่ ณ ตึกดังกล่าวของโจทก์ได้ทราบว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว ขอให้จำเลยย้ายที่ทำการออกไป ครบกำหนดแล้วจำเลยยังไม่ยอมออก จึงขอให้ศาลพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ออกจากตึกรายนี้
จำเลยให้การว่า จำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินโฉนดที่ 3348 มาจากผู้มีชื่อและได้ปลูกสร้างอาคารเลขที่ 171 โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่า เมื่อปลูกสร้างอาคารเสร็จแล้วจะต้องให้จำเลยได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นระยะเวลากำหนด 15 ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จและขณะนี้ยังไม่สิ้นกำหนดตามระยะเวลาที่ได้ตกลงไว้นั้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
โจทก์จำเลยแถลงรับกันว่า เอกสารหมาย ล.4 เป็นสัญญาเช่าที่ดินปลูกสร้างอาคารมีกำหนดเวลา 15 ปี ที่จำเลยต่อสู้สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียน คู่ความไม่ติดใจสืบพยาน
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าหมาย ล.4 ไม่ได้จดทะเบียนและตั้งแต่วันทำสัญญาจนถึงบัดนี้เกิน 3 ปีแล้ว จำเลยหมดสิทธิจะอยู่ในที่ดินและอาคารของโจทก์ต่อไป พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกรายพิพาท
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าหมาย ล.4 ไม่ได้จดทะเบียนและกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ล่วงเลยมาตั้งแต่ก่อนที่โจทก์จะได้ซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์รายพิพาทมาเป็นของตน ข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าหรือสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตามย่อมไม่ผูกพันโจทก์ เพราะพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนทรัพย์สินที่เช่าจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 การเช่ามีผลเพียง 3 ปี เพราะไม่ได้จดทะเบียนและกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้ว หากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่น ก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตด้วยไม่
พิพากษายืน
