แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ฟ้องขับไล่อ้างว่าจำเลยเข้าปลูกเรือนในที่ดินโดยละเมิดจำเลยต่อสู้ว่าเช่าอยู่อาศัย เมื่อพิจารณาได้ความจำเลยเช่า ก็ต้องยกฟ้อง
ย่อยาว
คดี 2 สำนวนนี้จำเลยเป็นคนเดียวกัน และศาลชั้นต้นได้พิจารณาและพิพากษารวมกัน
โจทก์ฟ้องมีใจความต้องกันว่า หม่อมหลวงหญิงแฉล้ม กุญชรได้แบ่งขายที่ดินให้แก่โจทก์และคนอื่นเป็นแปลง ๆ ที่ดินอยู่ตำบลสามเสนใน (บางซื่อฝั่งใต้) อำเภอดุสิต จังหวัดพระนคร จำเลยได้ล่วงละเมิดปลูกเรือนห้องเลขที่ 65 ในที่ดินนี้ตั้งแต่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของหม่อมหลวงหญิงแฉล้ม โดยไม่มีสิทธิใด ๆ จะอ้างได้ ครั้นโจทก์ซื้อกรรมสิทธิ์และแบ่งแยกที่ดินแล้ว ได้กรรมสิทธิ์ตอนที่จำเลยปลูกเรือนไว้ โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนเรือนจำเลยก็เฉยเสีย เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2498 โจทก์ให้ทนายมีหนังสือเตือนตามสำเนาท้ายฟ้อง จำเลยก็เฉยอีก การที่จำเลยปลูกเรือนอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยไม่มีสิทธิใด ๆ จะอ้างได้เป็นการละเมิดทำให้โจทก์เสียหาย ที่ดินของนางเฉลียว การสมโชค โจทก์ โฉนดที่ 11311 ที่ดินของนางแวว ผ่องสุวรรณโจทก์ โฉนดที่ 11312 เรือนของจำเลยเลขที่ 65 อยู่ในเขตโฉนดที่ดินทั้งสองดังแผนที่สังเขปท้ายฟ้อง โจทก์ได้รับความยินยอมอนุญาตของสามีให้ฟ้องคดีนี้แล้วขอให้พิพากษาบังคับจำเลยรื้อถอนเรือนเลขที่ 65 ออกไปจากที่ดินของโจทก์ ห้ามจำเลยเข้าเกี่ยวข้องที่ดิน และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์แต่ละสำนวนเดือนละ 100 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยได้เช่าที่ดินจากเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมใช้สำหรับปลูกสร้างเคหะที่อยู่อาศัย และจำเลยได้ปลูกสร้างที่อยู่อาศัยของจำเลยขึ้นในที่ดินที่เช่ารายพิพาท ได้เลขทะเบียนสำมะโนครัวที่ 65 แล้ว จำเลยกับครอบครัวก็ได้ใช้เคหะนี้เป็นที่อยู่อาศัยตลอดมา โดยอาศัยสิทธิการเช่า มิได้ละเมิดแต่ประการใด โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินรายพิพาทมาโดยทางใด จำเลยไม่เคยทราบและไม่รับรองแม้จะได้กรรมสิทธิ์ที่ดินมา โจทก์มีหน้าที่ต้องรับรู้และรับเอาสิทธิการเช่าไปด้วย ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน โจทก์ไม่มีสิทธิเลิกการเช่าที่ดินรายพิพาท และขับไล่จำเลยได้ เพราะต้องห้ามตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน พ.ศ. 2489 และ 2490 โจทก์มิได้เสียหายแต่อย่างใด
ศาลแขวงพระนครเหนือพิจารณาแล้ว ฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยเช่าที่ดินนี้จากเจ้าของเดิมแล้วปลูกบ้านรายพิพาทเพื่ออาศัยอยู่ มีสัญญาเช่าและใบเสร็จรับเงินค่าเช่าเป็นหลักฐาน สิทธิการเช่าย่อมโอนมายังโจทก์ จำเลยมิได้ปลูกเรือนรายพิพาทโดยละเมิดตามฟ้องโจทก์ จำเลยได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน เมื่อฟังว่าจำเลยมีสิทธิปลูกเรือนรายพิพาทโดยมีการเช่า หาเป็นการอยู่โดยละเมิดตามโจทก์ฟ้องไม่ ชั้นนี้โจทก์ต้องแพ้คดีจำเลย พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมค่าทนาย 100 บาท แทนจำเลย
โจทก์ทั้งสองสำนวนอุทธรณ์ โดยมีผู้พิพากษาซึ่งพิจารณารับรองอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง
ศาลอุทธรณ์ฟังว่า จำเลยได้เช่าที่ดินจากเจ้าของเดิมปลูกเรือนเลขที่ 65 ขึ้น และจำเลยกับครอบครัวได้อยู่อาศัยจริง ต่อมาจำเลยกับครอบครัวไม่ได้อยู่เรือนหลังนี้ โดยย้ายไปอยู่ที่กรมทหารปืนใหญ่จำเลยให้ร้อยเอกทิพอาศัยเรือนนี้ ครั้นร้อยเอกทิพย้ายไปจากเรือนนี้จำเลยให้หลานชายอาศัยอยู่ จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันการเช่าที่ดินรายนี้จำเลยเช่าจากเจ้าของเดิมโดยทำสัญญาคราวละ 1 ปี มาตอนหลังมิได้ทำสัญญากันถือได้ว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า เมื่อโจทก์ผู้รับซื้อที่ดินมาบอกให้จำเลยรื้อเรือนออกไป จำเลยก็ต้องปฏิบัติตาม เว้นแต่จำเลยจะมีสิทธิอยู่ต่อไปได้โดยอ้างว่าใช้อยู่อาศัย จำเลยมีที่อื่นอยู่อาศัยแล้วต้องรื้อถอนเรือนหลังนี้ไปจำเลยไม่รื้อถอน จำเลยก็ละเมิดสิทธิต่อโจทก์ต้องใช้ค่าเสียหายพิพากษากลับให้จำเลยรื้อเรือนเลขที่ 65 ไปให้พ้นจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้นางเฉลียว การสมโชคโจทก์ปีละ 40 บาทให้นางแวว ผ่องสุวรรณ โจทก์ปีละ 10 บาทตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะรื้อถอนเรือนพ้นจากที่ของโจทก์ไป และห้ามมิให้จำเลยกับบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องในที่ของโจทก์นี้อีก ให้จำเลยเสียค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายแทนโจทก์ทั้งสองสำนวนและทั้งสองศาลเป็นค่าทนายสำนวนละ 100 บาท
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาประชุมปรึกษาเห็นว่า โจทก์ฟ้องตั้งประเด็นมาว่า จำเลยล่วงละเมิดปลูกเรือนตั้งแต่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของเดิมโดยไม่มีสิทธิใด ๆ จะอ้างได้ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนออกไปจากที่ดินรายนี้ ซึ่งบัดนี้เป็นของโจทก์ และห้ามจำเลยกับบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินต่อไป และที่โจทก์เรียกค่าเสียหายก็อ้างการที่จำเลยละเมิดปลูกเรือนอยู่ในที่ดินของโจทก์ โดยไม่มีสิทธิใด ๆ จำเลยให้การต่อสู้ว่า การปลูกเรือนลงไปเพราะได้เช่าจากเจ้าของเดิมนั้น ก็คืออ้างว่าได้ปลูกเรือนโดยอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างหาก จำเลยมิได้ละเมิด ประเด็นแท้จริงมีว่าจำเลยได้เข้ามาปลูกเรือนโดยละเมิดดังโจทก์ฟ้องหรือไม่ ข้อเท็จจริงเป็นอันยุติไม่ได้โต้เถียงในชั้นฎีกาแล้ว ได้ความว่าจำเลยได้เช่าที่ดินจากเจ้าของเดิมปลูกเรือนเลขที่ 65 และจำเลยกับครอบครัวได้อาศัยอยู่ในเรือนหลังนี้แล้ว แม้ต่อมาจะไม่ได้มีการทำหนังสือสัญญาต่อการเช่าเมื่อหมดอายุสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายแล้วก็ไม่ปรากฏว่ามีการทักท้วง ดังนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ให้ถือว่าเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาก่อนที่โจทก์ซื้อที่รายนี้จึงยังมีการเช่าต่อกัน ผู้รับโอนที่ดินต้องรับสิทธิและหน้าที่การให้เช่ามาด้วย ตามมาตรา 569 ตามคำเบิกความของทนายโจทก์ ก็ได้ความว่าก่อนฟ้องจำเลยก็ได้บอกว่าจำเลยได้เช่าที่รายนี้ปลูกเรือนอยู่อาศัย น่าจะเป็นโดยโจทก์เห็นว่าไม่อาจขับไล่ในทางเลิกสัญญาเช่าได้ จึงกล่าวอ้างข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้เข้ามาปลูกเรือนโดยการละเมิด ในหนังสือบอกกล่าวของทนายโจทก์ให้รื้อถอนเรือนออกไปก็กล่าวอ้างแต่ว่า จำเลยได้ปลูกเรือนหลังนี้ลงไปในที่ดินโดยไม่มีสิทธิใด ๆ จะอ้างได้ หาได้กล่าวอ้างการเช่าต้องสิ้นสุดหรือขอเลิกสัญญาเช่าไม่ แม้ในคำให้การของจำเลยจะได้อ้างถึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันด้วยก็ดีในคำฟ้องโจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างข้อเท็จจริงว่าจำเลยไม่ได้อาศัยอยู่ในเรือนหลังนี้แล้ว หรือว่าไม่เป็นเคหะ ทั้งไม่ได้แถลงคัดค้านมูลเช่าประการใดก่อนสืบพยาน แสดงให้เห็นเจตนาโจทก์ประสงค์ฟ้องในมูลละเมิดเท่านั้น ประเด็นโต้เถียงจึงมีว่าจำเลยได้เข้ามาปลูกเรือนโดยการละเมิดดังโจทก์ฟ้อง หรือโดยการเช่าเพื่อปลูกเรือนอาศัยอยู่ดังจำเลยต่อสู้ เมื่อฟังว่า จำเลยไม่ได้เข้ามาปลูกเรือนโดยละเมิดดังโจทก์ฟ้องก็ชอบที่จะต้องยกฟ้องโจทก์
จึงพิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำนวนให้โจทก์เสียค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแก่จำเลย ค่าทนายความให้โจทก์เสียแก่จำเลยสำนวนละหนึ่งร้อยห้าสิบบาท
