แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2497มาตรา 11(3) ผู้เช่าที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่ต้องเวนคืน จะพึงได้รับเงินค่าทดแทนเฉพาะที่ผู้เช่าได้เสียหายจริง โดยเหตุที่ต้องออกจากที่ดินโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างก่อนสัญญาเช่าระงับ
เมื่อระหว่างคดีที่โจทก์ฟ้องเจ้าหน้าที่เวนคืนเกี่ยวกับเงินค่าทดแทนในการที่โจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่า โจทก์ได้อยู่ในตึกที่โจทก์เช่าตลอดมาจนเกินกำหนดระยะเวลาที่เช่าตามสัญญาเช่า ซึ่งโจทก์อ้างว่ามีผลใช้บังคับได้แล้ว โจทก์ย่อมหมดสิทธิที่จะได้รับเงินค่าทดแทนเพราะการเช่าได้ระงับไปเสียแล้ว
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้เช่าตึกแถวห้องเลขที่ 355/7 และห้องข้างเคียงรวม 1 ห้องครึ่ง ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนมหาจักร ตำบลป้อมปราบ อำเภอป้อมปราบฯ จังหวัดพระนคร จากนางสาวบุตรีเจ้าของที่ดินโดยมีหนังสือสัญญาเช่าซึ่งโจทก์ให้นางฮุ้ยเกียง แซ่ตั้ง ภรรยาลงชื่อเป็นผู้เช่าแทน ต่อมาได้มีพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในท้องที่ตำบลป้อมปราบ อำเภอป้อมปราบศัตรูพ่าย จังหวัดพระนคร พ.ศ.2506กำหนดเวนคืนที่ดินสิ่งปลูกสร้างตึกแถวดังกล่าว และเทศบาลนครกรุงเทพได้มีประกาศลงวันที่ 18 มกราคม 2508 ให้รื้อถอนอาคารในที่เวนคืนเนื่องจากสัญญาเช่าของโจทก์ยังไม่ครบกำหนด โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่าทดแทนตามมาตรา 10 และ 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 ซึ่งโจทก์ขอคิดเป็นเงินเพียง 20,000 บาทจำเลยเป็นเจ้าหน้าที่เวนคืนฯ ไม่ยอมให้เงินค่าทดแทนแก่โจทก์กลับมีคำสั่งให้โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท เมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2509โดยจำเลยจะเข้าครอบครองแทน ซึ่งจำเลยหามีสิทธิที่จะกระทำได้ไม่เพราะโจทก์ได้ยื่นคำขอค่าทดแทนต่อคณะกรรมการเวนคืนฯ ไว้แล้ว จำเลยยังมิได้วางเงินทดแทนต่อศาล จำเลยจึงยังไม่มีสิทธิเข้าครอบครองทรัพย์สินที่ถูกเวนคืนดังกล่าวข้างต้น โจทก์จึงขอให้ศาลพิพากษาว่าคำสั่งของจำเลยไม่มีผลบังคับโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าทดแทนให้โจทก์20,000 บาท
จำเลยให้การว่า โจทก์มอบอำนาจให้นายฮุ้ยเกียง แซ่ตั้ง ภริยาลงชื่อเป็นผู้เช่าห้องแถวพิพาทแทนโจทก์หรือไม่ จำเลยไม่รับรองนางฮุ้ยเกียง ได้ทำหนังสือสัญญาเช่ากับเจ้าของกรรมสิทธิ์มีกำหนด 3ปี นับตั้งแต่วันที่ 25 มีนาคม 2505 เป็นต้นไปจริง หนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียน ต่อมาเมื่อห้องแถวพิพาทถูกเวนคืน โจทก์ได้ยื่นคำร้องขอรับเงินค่าทดแทนในการเช่าต่อคณะกรรมการเวนคืนฯ ซึ่งคณะกรรมการเวนคืนฯ ได้พิจารณาแล้ว มีมติให้รอการครอบครองห้องแถวพิพาทไว้ก่อนจนกว่าจะครบกำหนดอายุสัญญาเช่า ต่อมาเมื่อครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยจึงได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบถึงวันที่จำเลยจะเข้าครอบครองรื้อถอนอาคารพิพาท โจทก์ทราบแล้ว แต่คงเพิกเฉยครอบครองอาคารพิพาทอยู่จนบัดนี้ เมื่อจำเลยมีเจตจำนงจะเข้าครอบครองห้องแถวพิพาทภายหลังที่สัญญาเช่าได้ระงับลงแล้ว โจทก์จึงไม่ใช่ผู้ที่ได้รับความเสียหายในอันที่จะมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนในการเช่าตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497
วันนัดชี้สองสถาน คู่ความแถลงรับข้อเท็จจริงกันบางข้อเฉพาะเรื่องเงินค่าทดแทนตามที่โจทก์ตั้งทุนทรัพย์เรียกร้องมา 20,000 บาทนั้น คู่ความตกลงกันว่า หากผลของคำพิพากษาเป็นผลแก่โจทก์ โจทก์จะได้ยื่นคำร้องขอให้คณะกรรมการเวนคืนฯ พิจารณาจำนวนเงินค่าทดแทนให้ในชั้นนี้โจทก์สละสิทธิไม่ติดใจเรียกร้อง จำเลยรับรองจะจัดการให้เป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์ในฐานะที่เป็นกรรมการเวนคืนฯ ด้วยผู้หนึ่ง และไม่คัดค้านในการที่โจทก์สละสิทธิในชั้นนี้ ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้ว ให้งดสืบพยานโจทก์จำเลย
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาเช่ากับนางสาวบุตรี เจ้าของตึกพิพาทในวันเดียวกัน 2 ฉบับ ฉบับหนึ่งระยะเวลาเช่าเริ่มตั้งแต่วันที่ 25 มีนาคม 2505 เป็นต้นไปมีกำหนด 3 ปี อีกฉบับหนึ่งลงวันที่ 25 มีนาคม 2508 มีกำหนดเวลาเช่า 2 ปี นับแต่วันที่ 25 มีนาคม 2508รวมกันเป็น 5 ปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนหนังสือสัญญาเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่าจึงระงับไปแล้วแต่วันสิ้นสุดแห่งระยะเวลาตามสัญญาเช่าฉบับแรก โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทน เพราะกรณีมิได้ตกอยู่ในบังคับแห่งบทบัญญัติมาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 คำสั่งของจำเลยที่ให้โจทก์ออกจากตึกที่เช่า จึงเป็นการชอบด้วยกฎหมาย พิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ว่า จะนำบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 มาบังคับใช้ในกรณีเช่นนี้ไม่ได้ เพราะไม่ใช่กรณีจำเลยใช้สิทธิฟ้องร้องบังคับคดีขับไล่โจทก์ สัญญาเช่าของโจทก์ฉบับที่ 2 กำหนดระยะเวลาเช่า 2 ปี นับตั้งแต่วันที่ 25 มีนาคม 2508 ยังใช้ได้อยู่ โจทก์จึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนจากจำเลยตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 มาตรา 11
ศาลอุทธรณ์ปรึกษาแล้ว พิพากษายืน
โจทก์ฎีกาต่อมาในปัญหาข้อกฎหมายเช่นเดียวกับในชั้นศาลอุทธรณ์
ศาลฎีกาตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาคดีนี้แล้ว เห็นว่า คดีนี้โจทก์ตั้งประเด็นฟ้องจำเลยโดยกล่าวหาว่า โจทก์ในฐานะผู้เช่ามีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนจากจำเลยในกรณีที่ตึกแถวพิพาทที่จำเลยเช่าอยู่ถูกเวนคืนตามพระราชบัญญัติเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ในท้องที่ตำบลป้อมปราบ อำเภอป้อมปราบศัตรูพ่าย จังหวัดพระนคร พ.ศ. 2506 จำเลยปฏิเสธสิทธิของโจทก์เกี่ยวกับค่าทดแทนนี้แล้วมีคำสั่งลงวันที่ 4 สิงหาคม 2509 บังคับให้โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาท มิฉะนั้นจะเป็นความผิด โจทก์จึงนำคดีมาฟ้องขอให้พิพากษาว่า จำเลยไม่มีสิทธิจะเข้าครอบครองตึกแถวพิพาทที่โจทก์เช่าอยู่นั้น พร้อมกับขอให้ศาลบังคับให้จำเลยจ่ายค่าทดแทนให้โจทก์เป็นเงิน 20,000 บาท
ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497มาตรา 11 ได้บัญญัติถึงการจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าที่ดินโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่ต้องเวนคืนไว้ดังนี้
มาตรา 11 เงินค่าทดแทนนั้นได้กำหนดให้แก่
ฯลฯ
ฯลฯ
ฯลฯ
(3) ผู้เช่าที่ดิน โรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างในที่ดินที่ต้องเวนคืน แต่การเช่านั้นต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือแสดงต่อเจ้าหน้าที่และหลักฐานนั้นได้ทำไว้ก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาตามความในมาตรา 6 หรือได้ทำขึ้นภายหลังวันนั้น โดยได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ และการเช่านั้น ยังไม่ระงับไปในวันที่เจ้าหน้าที่ได้เข้าครอบครองที่ดินโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างนั้น แต่เงินค่าทดแทนในการเช่านี้พึงกำหนดให้เฉพาะที่ผู้เช่าได้เสียหายจริง โดยเหตุที่ต้องออกจากที่ดินโรงเรือน หรือสิ่งปลูกสร้างก่อนสัญญาเช่าระงับ
ฯลฯ
ฯลฯ
ฯลฯ
เรื่องเงินค่าทดแทนที่เจ้าหน้าที่เวนคืนจ่ายให้แก่ผู้เช่าตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 นี้ ก็คือค่าเสียหายในการที่ผู้เช่าจำต้องออกไปจากทรัพย์สินที่เช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาเช่านั่นเอง
คดีนี้คู่ความรับข้อเท็จจริงกันว่า โจทก์ทำหนังสือสัญญาเช่ากับนางสาวบุตรี กรลักษณ์ 2 ฉบับ พร้อมกันในวันเดียวกัน มีระยะเวลาเช่ารวมกัน 5 ปี ฉบับแรกลงวันที่ 8 พฤศจิกายน 2505 เริ่มนับระยะเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ 25 มีนาคม 2505 เป็นต้นไป ฉบับที่ 2 ลงวันที่ 25 มีนาคม 2508 เริ่มนับระยะเวลาเช่าตั้งแต่วันที่ 25 มีนาคม 2508 เป็นต้นไป แต่ไม่ได้นำสัญญาเช่าไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์ได้ยื่นคำร้องขอค่าทดแทนต่อคณะกรรมการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์แล้ว ต่อมา เมื่อสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 8 พฤศจิกายน 2505 ครบอายุการเช่า คณะกรรมการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ได้ประชุมลงมติให้เจ้าหน้าที่เวนคืนแจ้งการเข้าครอบครองตึกแถวที่พิพาทเพื่อทำการรื้อถอนต่อไป และเจ้าหน้าที่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบเมื่อวันที่ 4 สิงหาคม 2509 ศาลฎีกาเห็นว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความรับกันนี้ไม่ปรากฏว่าโจทก์ยอมออกไปจากตึกแถวที่เช่าเมื่อใด ตามพระราชบัญญัติว่าโจทก์ยอมออกไปจากตึกแถวที่เช่าเมื่อใด ตามพระราชบัญญัติว่าโจทก์ยอมออกไปจากตึกแถวที่เช่าเมื่อใด ตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 มาตรา 11(3) ได้บัญญัติไว้ชัดว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 มาตรา 11(3) ได้บัญญัติไว้ชัดว่าเงินค่าทดแทนจะพึงกำหนดให้เฉพาะที่ผู้เช่าได้เสียหายโดยเหตุที่ต้องออกจากทรัพย์สินที่เช่า เมื่อคดีนี้มิได้มีการกำหนดวันที่ให้โจทก์จะออกไปจากตึกแถวที่เช่า โจทก์จึงไม่เข้าเกณฑ์ที่จะได้รับเงินค่าทดแทน ปัญหาที่ศาลล่างทั้งสองตั้งประเด็นวินิจฉัยว่าโจทก์จะมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนจากเจ้าหน้าที่เวนคืนหรือไม่ย่อมจะยังไม่เกิดขึ้น แท้จริง ข้อเท็จจริงที่คู่ความรับกันนั้นพอจะวินิจฉัยได้แต่เพียงปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาเช่าของโจทก์ระงับไปเมื่อใดเท่านั้น ซึ่งการวินิจฉัยปัญหาข้อนี้แม้ศาลจะวินิจฉัยไปก็ไม่ทำให้โจทก์เกิดสิทธิเรียกค่าทดแทนจากจำเลยได้ หากโจทก์ไม่ยอมออกไปจากตึกแถวที่เช่าในระหว่างที่การเช่ายังไม่ระงับ
อนึ่งคดีนี้โจทก์ได้ครอบครองตึกแถวพิพาทตลอดเรื่อยมาในศาลชั้นต้น ศาลก็ใช้วิธีการชั่วคราวก่อนพิพากษา ห้ามมิให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวพิพาท เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์แพ้คดี โจทก์ก็ยื่นคำร้องต่อศาลอุทธรณ์ขอคุ้มครองเช่นเดียวกับศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์สั่งไม่อนุญาต ศาลชั้นต้นได้อ่านคำสั่งฉบับนี้เมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2510 อันเป็นเวลาก่อนที่จะครบกำหนดระยะเวลาเช่าของโจทก์เพียง 4 วัน โจทก์ทราบนัดแล้ว ไม่มาฟังคำสั่งฉบับนี้และในสำนวนก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ออกไปจากตึกแถวพิพาทแล้ว แสดงให้เห็นว่า โจทก์ได้ครอบครองตึกแถวพิพาทตลอดเรื่อยมาจนเกินกำหนดระยะเวลาเช่า 5 ปี ตามหนังสือสัญญาเช่าทั้ง 2 ฉบับ แม้ข้อกฎหมายจะเป็นไปดังที่โจทก์กล่าวอ้างว่าสัญญาเช่าทั้ง 2 ฉบับใช้บังคับได้ โจทก์ก็หมดสิทธิที่จะได้รับเงินค่าทดแทนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2497 มาตรา 11(3) จากจำเลย เพราะการเช่าได้ระงับไปเสียแล้ว
ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล
พิพากษายืน ให้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความชั้นศาลฎีกาเป็นพับ
