แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ข้อตกลงเป็นนายหน้ามิได้ตกลงหรือกำหนดไว้เป็นอย่างอื่นประกอบกับสัญญาจะซื้อขายที่ได้ทำกันไว้มีเงื่อนไขเป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จก็มิได้มีการเลิกสัญญาเช่นนี้ โจทก์จะเรียกค่าบำเหน็จ ค่านายหน้า จากจำเลยหาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินค่านายหน้าจำนวน1,020,312 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสามให้การว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนด ระหว่างจำเลยกับนายสุเทพ สุขสายชล กับพวก ได้ทำขึ้นโดยมีเงื่อนไขบังคับก่อนว่าสัญญาจะซื้อขายมีผลต่อเมื่อผู้จะขายชนะคดี เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4789 ทั้งแปลงแต่ฝ่ายเดียวต่อมาศาลฎีกาพิพากษาให้จำเลยทั้งสามมีกรรมสิทธิ์เพียงบางส่วนและเจ้าของรวมไม่ยอมขายตามราคาในสัญญาจะซื้อขายที่ทำไว้จำเลยทั้งสามจึงไม่สามารถโอนขายที่ดินดังกล่าวแก่นายสุเทพกับพวกได้ จำเลยทั้งสามไม่เคยตกลงจะให้ค่านายหน้าในอัตราร้อยละ5 ของราคาที่ขายได้ แต่ตกลงให้ร้อยละ 2 ของราคาที่ได้รับจริงจำเลยทั้งสามได้รับเงินมัดจำ และได้จ่ายบำเหน็จร้อยละ 2 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่านายหน้าจากจำเลยทั้งสาม ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์โดยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกาโดยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความนำสืบรับกันฟังได้ว่าจำเลยทั้งสามตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4789 ตำบลคลองเตย อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครโจทก์ได้นำนายสุเทพ สุขสายชล กับพวก มาทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวกับจำเลยทั้งสาม ปรากฏตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมายเลข 2 ท้ายฟ้องคดีหมายเลขแดงที่ 13214/2525 ของศาลแพ่งคดีดังกล่าวนายสุเทพ สุขสายชล กับพวกเป็นโจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสามขอให้จดทะเบียนโอนขายที่ดินเฉพาะส่วนหรือคืนเงินมัดจำในที่สุดนายสุเทพกับพวกได้ถอนฟ้องที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยทั้งสามมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน 3 ใน 4 ส่วน อีก 1 ใน 4 ส่วน มีกรณีพิพาทอยู่กับนายวิชิต บุณยประภูติ จึงได้กำหนดเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อขายว่า เมื่อคดีถึงที่สุด จำเลยทั้งสามได้ที่ดินเพิ่มขึ้นอีก 1 ใน 4 ส่วน จะขายที่ดินทั้งแปลง เมื่อศาลฎีกาพิพากษาว่าที่ดิน 1 ใน 4 ส่วนเป็นของนายวิชิตแต่ที่ดิน 3 ใน 4 ส่วนของจำเลยทั้งสามตามสัญญาจะซื้อขายไม่มีเงื่อนไข จำเลยทั้งสามไม่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อขาย นายสุเทพกับพวกจึงฟ้องขอให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนโอนขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญา ในที่สุดได้ตกลงกัน จำเลยทั้งสามยอมให้นายสุเทพกับพวกนำที่ดินไปขายให้บุคคลภายนอก นายสุเทพกับพวกได้รับเงินส่วนที่ขายเกินจากราคาที่ตกลงกัน สัญญาจะซื้อขายระหว่างจำเลยทั้งสามกับนายสุเทพกับพวกได้เกิดขึ้นสมบูรณ์แล้ว โจทก์จึงมีสิทธิได้รับบำเหน็จค่านายหน้าอีก 1,020,312 บาท นั้น เห็นว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 4789 จำเลยทั้งสามกับนายสุเทพกับพวกตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันทั้งแปลง ซึ่งมีเนื้อที่ 10 ไร่ 3 งาน50 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 6,500 บาท เป็นเงิน28,275,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อขายข้อ 2 และตามสัญญาข้อ 1 ข้อ 4ที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายยังมีคดีพิพาทกันอยู่กับนายวิชิตบุณยะประภูติ จึงได้กำหนดเงื่อนไขไว้ในข้อ 4 ว่า เมื่อคดีถึงที่สุดเมื่อใดไม่ว่าจะโดยคำพิพากษาของศาลหรือโดยการประนีประนอมยอมความ ถ้าผู้ขายชนะคดีและมีสิทธิแต่ฝ่ายเดียวทั้งแปลง ผู้ขายจะแจ้งยืนยันให้ผู้ซื้อทราบภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ผู้ขายมีสิทธิบริบูรณ์ ผู้ซื้อจะชำระราคาที่ยังค้างชำระอยู่อีก26,275,000 บาท โดยผ่อนชำระให้แก่ผู้ขายเป็นงวด 4 งวด ถ้าผู้ขายไม่มีสิทธิตามกฎหมายโดยผลแห่งคำพิพากษาผู้ขายจะคืนเงินมัดจำจำนวน 2,000,000 บาท พร้อมทั้งดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปีนับแต่วันที่ได้รับเงินมัดจำจนถึงวันที่ผู้ขายได้ชำระเงินคืนให้แก่ผู้ซื้อ จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนและตามข้อตกลงการเป็นนายหน้ามิได้ตกลงหรือกำหนดไว้อย่างอื่นเมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ได้ทำกันไว้มีเงื่อนไข เป็นเงื่อนไขบังคับก่อน และเงื่อนไขตามสัญญาไม่สำเร็จ ได้มีการเลิกสัญญาโจทก์จะเรียกร้องบำเหน็จ ค่านายหน้าจากจำเลยทั้งสามหาได้ไม่ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
