แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายที่ดินให้จำเลยที่ 2 และที่ 3เพื่อทำการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ในที่ดินดังกล่าว แล้วจะเสนอขายแก่บุคคลภายนอกทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายห้อง โดยในสัญญามีข้อตกลงว่า ถ้ามีความจำเป็นต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมจำเลยที่ 2 จะฟ้องขับไล่เอง และจะไม่เรียกร้องจากจำเลยที่ 1เกี่ยวกับค่าทดแทนใด ๆ ที่จะให้ผู้เช่าเดิม ดังนี้ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงการกำหนดข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้นไม่มีข้อตกลงตอนใดที่แสดงว่าจำเลยที่ 1 ผู้จะขายได้ร่วมประกอบกิจการในการปลูกสร้างตึกแถวใหม่กับจำเลยที่ 2 ที่ 3แม้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะกำหนดต่อไปอีกว่า ผู้จะขายจะได้รับส่วนแบ่งจากการขายตึกแถวใหม่อีกร้อยละหกสิบของกำไรสุทธิก็เป็นเพียงข้อตกลงในการซื้อขายที่ดินที่ผู้จะซื้อยอมที่จะให้เพิ่มเติมอีกเท่านั้นจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายยอมรับแต่ผลกำไรอย่างเดียวไม่ต้องร่วมรับผิดเมื่อขาดทุนด้วย จึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายกลายเป็นสัญญาเข้าหุ้นส่วนไปได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทั้งสามเข้าเป็นหุ้นส่วนกัน ปลูกตึกแถวในที่ดินขายบุคคลทั่วไป โดยจำเลยที่ 2 ต้องให้ค่าตอบแทนแก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 5,000,000 บาท และแบ่งผลประโยชน์ให้จำเลยที่ 1 อีกร้อยละหกสิบของกำไรสุทธิ โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อขายตึกแถวสี่ชั้นครึ่ง 1 ห้อง ซึ่งปลูกในที่ดินโฉนดที่ 5416 เนื้อที่22 ตารางวา จากจำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นเงิน 800,000 บาท ชำระราคา6 งวด งวดแรกชำระวันทำสัญญา 100,000 บาท งวดสุดท้าย 300,000 บาทชำระวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ได้ชำระราคาให้จำเลยไป 5 งวด รวมเป็นเงิน 500,000 บาทแล้ว ครั้นจำเลยที่ 2 ที่ 3ปลูกสร้างตึกแถวแล้วเสร็จ โจทก์ได้ติดต่อจำเลยทั้งสามขอให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวให้โจทก์โดยโจทก์จะขอชำระราคางวดสุดท้าย 300,000 บาท จำเลยทั้งสามไม่ยอมโอน โจทก์ได้รับความเสียหาย คิดเท่าดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของเงินที่โจทก์ชำระแต่ละงวด คิดจากวันที่จำเลยได้รับเงินถึงวันฟ้องเป็นเงินดอกเบี้ย 375,000 บาท รวมค่าเสียหายของโจทก์เป็นเงิน875,000 บาท ขอให้จำเลยทั้งสามโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ 5416เนื้อที่ 22 ตารางวา พร้อมทั้งตึกแถวสี่ชั้นครึ่งเลขที่ 3/22 ซึ่งปลูกในที่ดินเนื้อที่ดังกล่าวให้โจทก์และรับเงินจากโจทก์ 300,000บาท หากจำเลยทั้งสามไม่สามารถโอนได้ ก็ให้ร่วมกันหรือแทนกันใช้เงินจำนวน 875,000 บาทพร้อมทั้งดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปีของต้นเงิน 500,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเงินเสร็จจำเลยที่ 1 ให้การว่า เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 2ที่ 3 หลายฉบับ แต่จำเลยที่ 2 ที่ 3 ผิดสัญญาไม่ทำการก่อสร้างและชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ตามสัญญา จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาแล้วและให้ผู้อื่นทำการก่อสร้างต่อไป เมื่อก่อสร้างเสร็จก็โอนขายที่ดินและอาคารให้ผู้อื่นไปเกือบหมดแล้ว จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นหุ้นส่วนกับจำเลยที่ 2 ที่ 3 โจทก์จะทำสัญญาจะซื้อขายตึกแถวเลขที่ 3/22 พร้อมที่ดิน 22 ตารางวา ราคา 800,000 บาท และชำระราคาให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 บางส่วนแล้วหรือไม่ จำเลยที่ 1ไม่รับรองและไม่เคยรับเงินจากโจทก์หรือจำเลยที่ 2 ที่ 3 ทั้งโจทก์ก็ไม่เคยติดต่อขอชำระเงินให้จำเลยที่ 1 ตึกแถวเลขที่ 3/22นายอนันต์ สุกฤษฎานนท์ เป็นผู้ก่อสร้าง จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องคืนเงินให้โจทก์พร้อมทั้งดอกเบี้ยโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมและขาดอายุความ จำเลยที่ 2 ที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน พร้อมตึกแถวสี่ชั้นครึ่งซึ่งปลูกในที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ และรับเงินจากโจทก์จำนวน 300,000 บาท หากไม่สามารถโอนได้ ให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 คืนเงินจำนวน 500,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีเป็นเวลา 5 ปี แก่โจทก์คำฟ้องเกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ให้ยก โจทก์อุทธรณ์ขอให้จำเลยที่ 1ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นด้วยศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีมีปัญหาขึ้นสู่ศาลฎีกาข้อแรกว่าจำเลยที่ 1 เป็นหุ้นส่วนกับจำเลยที่ 2 ที่ 3 หรือไม่ ข้อเท็จจริงได้ความว่าเมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2513 จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของนางปาน นันทาภิวัธน์ ผู้จะขาย ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดที่ 5416, 5417, 3491 และ 164 อยู่ที่ถนนพลับพลาไชย แขวงป้อมปราบ เขตป้อมปราบศัตรูพ่าย กรุงเทพมหานครกับห้างจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 3 หุ้นส่วนผู้จัดการ ผู้จะซื้อในราคา 5,000,000 บาท ห้างจำเลยที่ 2 จะทำการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ในที่ดินดังกล่าวเสนอขายแก่บุคคลภายนอกทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายห้อง มีข้อกำหนดตามสัญญาว่า “ข้อ 3ก่อนลงมือทำการปลูกสร้างตึกใหม่นั้น ผู้จะซื้อต้องออกเงินทดแทนให้แก่ผู้เช่าตึกแถวเดิมบนที่ดินของผู้จะขาย หรือทำการตกลงตามที่ผู้จะซื้อเห็นสมควร หรือให้ทำการฟ้องร้องขับไล่ผู้เช่าเดิมบนอาคารเก่าด้วยค่าใช้จ่ายของผู้จะซื้อทั้งหมด ทั้งนี้โดยผู้จะขายมอบอำนาจให้ผู้จะซื้อจัดการดำเนินการได้โดยผู้จะขายไม่ต้องชดใช้เงินใด ๆ คืนให้ผู้จะซื้อทั้งสิ้น ข้อ 4 ในระหว่างที่ผู้จะซื้อกำลังตกลงชดใช้ค่าขนย้ายแก่ผู้เช่าตึกบนที่ดินตามสัญญานี้ หรือระยะฟ้องร้องคดีนั้น ผู้จะซื้อมีสิทธิเสนอขายตึกแถวพร้อมทั้งที่ดินได้ในนามของตนเองโดยต้องได้รับความยินยอมของผู้จะขายก่อนและผู้จะขายต้องได้รับเงินค่าขายนั้นผ่อนชำระเป็นค่าที่ดินก่อนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการก่อสร้างและค่าธรรมเนียมในการขออนุญาตจากทางราชการเพื่อทำการก่อสร้างก็ดี ผู้จะซื้อเป็นผู้ออกทั้งสิ้น ข้อ 5 ผู้จะซื้อต้องรับผิดชอบในบรรดาหนี้สินและส่วนขาดทุนเกี่ยวกับการลงทุนก่อสร้างโดยตนเอง แต่ถ้าผู้จะซื้อมีกำไรในการนี้ ผู้จะซื้อต้องแบ่งให้ผู้จะขายอีกร้อยละหกสิบของกำไรสุทธิ” ดังปรากฏตามเอกสารหมาย จ.6 โจทก์ฎีกาว่าสัญญาตามเอกสารหมาย จ.6 เป็นสัญญาเข้าหุ้นส่วนกันระหว่างจำเลยทั้งสามโดยตามข้อ 3 และข้อ 4 เป็นการแบ่งหน้าที่กันทำหรือมอบหมายหน้าที่ให้ทำแทนกันสำหรับผู้เป็นหุ้นส่วน กับตามข้อ 5 เป็นข้อตกลงที่จะแบ่งปันกำไรอันจะพึงได้แต่กิจการที่กระทำร่วมกัน ได้พิจารณาสัญญาตามเอกสารหมาย จ.6 แล้ว เห็นว่า ห้างจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 3 หุ้นส่วนผู้จัดการตกลงจะซื้อที่ดินรวม 4 โฉนด จากจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกของนางปาน นันทาภิวัธน์ผู้จะขาย ก็เพื่อจะทำการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ในที่ดินดังกล่าวเสนอขายแก่บุคคลภายนอกทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายห้องจากสัญญาข้อ 3 นั้นเองแสดงให้เห็นว่า ในที่ดินที่จะซื้อขายกันนั้นมีตึกแถวเดิมและมีผู้เช่าอาศัยอยู่ ดังนั้น การที่ห้างจำเลยที่ 2จะเข้าไปทำการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ เพื่อให้บรรลุตามวัตถุประสงค์ที่จะซื้อที่ดินมาทำการปลูกสร้างตึกแถวขายพร้อมที่ดินเป็นรายห้องก็จะต้องดำเนินการให้ผู้เช่าตึกแถวเดิมออกไปและทำการรื้อตึกแถวเดิมเสียก่อน ภาระในการดำเนินการนี้ ได้ตกลงกันให้ห้างจำเลยที่ 2ไปทำการตกลงกับผู้เช่าเอง หากจะต้องจ่ายเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่า ห้างจำเลยที่ 2 ก็จะมาเรียกร้องเอาจากจำเลยที่ 1ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายไม่ได้ หรือถ้ามีความจำเป็นที่จะต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่า จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายก็จะมอบอำนาจให้ห้างจำเลยที่ 2 ไปจัดการดำเนินการฟ้องขับไล่ผู้เช่า โดยเสียค่าใช้จ่ายเองทั้งหมดและตามสัญญาข้อ 4 ที่กำหนดให้ห้างจำเลยที่ 2มีสิทธิเสนอขายตึกแถวใหม่พร้อมทั้งที่ดินได้ในนามของห้างจำเลยที่ 2ในระหว่างที่กำลังตกลงหรือฟ้องขับไล่ผู้เช่าให้ออกจากตึกแถวเดิมโดยต้องได้รับความยินยอมและต้องให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายได้รับเงินค่าขายผ่อนชำระเป็นค่าที่ดินก่อนนั้นล้วนแต่เป็นข้อตกลงในการซื้อขายที่ดินและการชำระราคาที่ดิน ไม่มีข้อตกลงตอนใดที่แสดงให้เห็นว่า จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายได้เข้าไปร่วมประกอบกิจการในการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ กับห้างจำเลยที่ 2 ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยที่ 1 ได้ไปชี้แนวเขตที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกแถวใหม่ด้วยตนเอง เป็นการแบ่งหน้าที่กันทำระหว่างจำเลยทั้งสามผู้เป็นหุ้นส่วนด้วยกันแล้วนั้น ได้ความจากนายปัญจะ รมยานนท์พยานโจทก์ว่า ถ้าผู้ขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร ไม่ใช่เจ้าของที่ดินจะต้องมีหนังสือให้ความยินยอมของเจ้าของที่ดินแนบมาด้วยก่อนที่จะอนุญาตเจ้าพนักงานโยธาจะต้องออกไปตรวจแนวเขต การชี้แนวเขตที่ดินที่ขออนุญาตนั้น หากเจ้าของที่ดินไม่ไป อาจมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปชี้แทนได้ เห็นว่าจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายเป็นเจ้าของที่ดิน มีหน้าที่ที่จะต้องไปชี้แนวเขตที่ดินที่ยินยอมให้ห้างจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 เข้าทำการปลูกสร้างอาคารฉะนั้นลำพังแต่การที่จำเลยที่ 1 ไปชี้แนวเขตที่ดินให้เจ้าพนักงานโยธาตรวจตามหน้าที่ที่จำเลยที่ 1 จะต้องกระทำเพื่อให้ห้างจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ได้รับหนังสืออนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารจึงหาใช่เป็นการเข้าไปร่วมประกอบกิจการในการปลูกสร้างตึกแถวใหม่กับห้างจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 ไม่ ส่วนตามสัญญาข้อ 5ที่กำหนดให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายได้รับส่วนแบ่งอีกร้อยละหกสิบของกำไรสุทธิหากห้างจำเลยที่ 2 ผู้จะซื้อมีกำไรจากการขายตึกแถวใหม่พร้อมที่ดินด้วยนั้นก็เป็นข้อตกลงในการซื้อขายที่ดินที่ห้างจำเลยที่ 2 ผู้จะซื้อยอมที่จะให้เพิ่มเติมอีกด้วยเท่านั้นหาได้ทำให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวกลายเป็นสัญญาเข้าหุ้นส่วนไปไม่ เพราะจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นฝ่ายผู้จะขายยอมรับแต่ผลกำไรอย่างเดียว เมื่อขาดทุนไม่ต้องออกด้วย จำเลยที่ 1 กับห้างจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3 จึงหาใช่เป็นหุ้นส่วนกันไม่”
พิพากษายืน
