แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2 โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ บ. ซึ่งเป็นผู้ก่อสร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็น เจ้าของที่ดิน ต่อมาโจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง เป็นเวลา 22 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา กำหนดเขตที่ดินฯซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1ไม่เกี่ยวกับการกระทำของ บ. หรือของจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จาก บ. หรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าวจึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติเพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาทเป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น การกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติ เพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์เป็นผู้ครอบครองอาศัยบ้านโดยเช่ามาจากจำเลยที่ 2 สัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ในการเช่าดังกล่าวโจทก์ได้ช่วยค่าก่อสร้างบ้านดังกล่าวซึ่งเป็นตึกแถว 2.75 ชั้น เป็นเงินประมาณ 300,000 บาทและได้จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี เป็นเงิน54,000 บาท โจทก์ได้ต่อเติมตกแต่งบ้านเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงินไม่ต่ำกว่า 200,000 บาท เมื่อมีประกาศพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนฯ เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ปรากฏว่าบ้านที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2 ถูกเวนคืน จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปรับเงินค่าทดแทนความเสียหายที่ต้องออกจากที่เช่าก่อนสัญญาระงับเป็นเงิน 3,480 บาท เงินค่าทดแทนที่จำเลยที่ 1 กำหนดให้ดังกล่าวไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยที่ 2ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน1,240,098 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน1,200,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยที่ 2ร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระเงิน 608,160.66 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 10 ต่อปี จากต้นเงิน 588,495.66 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ โดยเงินส่วนที่จำเลยที่ 2ต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์นี้ให้จำเลยที่ 2ถอนเงินจากธนาคารออมสินสำนักงานใหญ่ ตามที่จำเลยที่ 1 ฝากไว้หากจำเลยที่ 2 ไม่ถอนให้ถือคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาถอนเงิน
จำเลยที่ 1 ให้การว่า คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯเป็นผู้กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าโดยเหตุที่ต้องออกจากทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์อย่างถูกต้องและเป็นธรรมแล้ว ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า โจทก์ไม่เคยจ่ายเงินค่าช่วยก่อสร้าง300,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 2 หนังสือสัญญารับเงินมัดจำทำขึ้นระหว่างโจทก์กับห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งจำเลยที่ 2 ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องด้วย จำเลยที่ 2 ได้รับเงินค่าเช่าเดือนละ 150 บาท จากโจทก์ แต่ไม่เคยได้รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าตลอดระยะเวลา 30 ปี จากโจทก์ จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทจึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้าง แต่เพียงผู้เดียวขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณา จำเลยที่ 2 ถึงแก่กรรม นายณรงค์วิบูลย์ริทธิ์ ทายาทของจำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน660,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประเภทฝากประจำของธนาคารออมสินในต้นเงินจำนวนดังกล่าวแต่ไม่เกินอัตราร้อยละ 10 ต่อปี นับแต่วันที่ 20 มิถุนายน 2537จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาคณะคดีปกครองวินิจฉัยว่า “ที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นได้กำหนดหลักเกณฑ์ค่าทดแทนให้แก่ผู้เช่าในกรณีการเช่ามีหลักฐานเป็นหนังสือและผู้เช่าได้จ่ายค่าหน้าดิน เงินกินเปล่าหรือเงินอื่นใดในลักษณะเดียวกันให้แก่ผู้เช่าล่วงหน้าซึ่งตามกฎหมายถือได้ว่าเป็นการเช่าล่วงหน้าและผู้เช่าจะต้องออกจากที่ดินโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างก่อนกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญา ให้นำเงินค่าเช่าล่วงหน้าที่ผู้ให้เช่าต้องคืนแก่ผู้เช่าตามส่วนที่ผู้เช่ามิได้ใช้ทรัพย์สินนั้นมาหักออกจากเงินค่าทดแทนที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับเพื่อนำเงินจำนวนดังกล่าวมาจ่ายเป็นค่าทดแทนแก่ผู้เช่าตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 การที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าได้จ่ายเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างมิใช่เป็นเงินที่โจทก์จ่ายให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าโดยตรง จึงมิใช่เงินที่ผู้ให้เช่าจะต้องคืนให้แก่โจทก์ตามส่วนที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินนั้น ดังนั้นที่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ กำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่โจทก์เป็นค่าขนย้ายสิ่งของเครื่องใช้เป็นเงิน 3,480 บาท จึงเป็นการกำหนดค่าทดแทนที่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 แล้ว นั้นเห็นว่าตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวพอแปลได้ว่า จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าเงินค่าทดแทนจำนวน 660,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดให้จำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์มิใช่ค่าเสียหายจริง โดยเหตุที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่า ก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3)แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530ซึ่งเป็นฎีกาในปัญหาข้อกฎหมาย ในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวศาลฎีกาจะต้องฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลอุทธรณ์ฟังมาว่าโจทก์เช่าตึกแถวเลขที่ 14 ซอยลาดพร้าว 73 ถนนลาดพร้าวแขวงวังทองหลาง เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร จากจำเลยที่ 2โดยทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี ค่าเช่าเดือนละ 150 บาท เหตุที่โจทก์เสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เพราะโจทก์ได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างซึ่งเป็นผู้สร้างตึกแถวที่เช่าแล้วยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเมื่อผู้เช่าได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวกับจำเลยที่ 2 แล้ว เป็นเงินไม่น้อยกว่า 200,000 บาทเมื่อปี 2533 ได้มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว เขตบึงกุ่ม เขตบางกะปิ เขตห้วยขวาง เขตคลองเตย และเขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ตึกแถวที่โจทก์เช่าอยู่ในแนวเขตที่ดินที่จะต้องเวนคืน เป็นเหตุให้โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงเป็นเวลา 22 ปี และโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 660,000 บาท มีปัญหาจะต้องวินิจฉัยว่า การที่โจทก์เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้าง แล้วไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าเพราะตึกที่เช่าถูกเวนคืนจะถือว่าโจทก์ได้เสียหายจริงโดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2530 หรือไม่ เห็นว่า ที่โจทก์จะต้องออกจากตึกที่เช่าก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า 30 ปี เพราะเหตุที่มีการเวนคืนที่ดินตามพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนในท้องที่เขตลาดพร้าว พ.ศ. 2533 เพื่อสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-อาจณรงค์ ซึ่งเป็นงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของจำเลยที่ 1 ไม่เกี่ยวกับการกระทำของห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายที่ไม่ได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี จากห้างหุ้นส่วนจำกัดบุญชัยก่อสร้างหรือจำเลยที่ 2 ได้ ความเสียหายที่โจทก์ได้รับดังกล่าว จึงเป็นความเสียหายโดยตรงที่โจทก์จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สิทธิของโจทก์ที่จะได้อยู่ในตึกแถวที่เช่าอีก 22 ปี ตามสัญญาเช่าย่อมทำให้คุณค่าของตึกแถวสำหรับจำเลยที่ 2 มีน้อยกว่าปกติ เพราะจำเลยที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเช่าเพียงเดือนละ 150 บาท เป็นเวลา 22 ปี ดังนั้น ในการกำหนดเงินค่าทดแทนตึกแถวที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 ย่อมจะต้องกำหนดให้น้อยลงกว่าปกติเพราะจะต้องกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ที่จะต้องออกจากตึกแถวที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับด้วย เมื่อจำเลยที่ 1 มิได้กำหนดค่าเสียหายในส่วนนี้ให้แก่โจทก์จึงยังมิชอบด้วยมาตรา 18(3) แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 สำหรับค่าเสียหายของโจทก์นั้น จำเลยที่ 1 มิได้ฎีกาโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่าค่าเสียหายของโจทก์โดยเหตุที่ต้องออกจากตึกแถวที่เช่าเป็นเงิน 660,000 บาท ศาลอุทธรณ์พิพากษาชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
