แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
บ. เข้าครอบครองที่ดินแปลงที่ผู้ร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์รายนี้โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างบริษัท ศ. ผู้จะขายกับ บ. ผู้จะซื้อส่วนผู้ร้องเข้าครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำระหว่าง บ. กับผู้ร้อง ซึ่งสัญญาแต่ละฉบับดังกล่าวมีข้อความระบุว่าผู้ขายจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อด้วย แสดงให้เห็นว่าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมีเจตนาที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อกัน ฉะนั้น การครอบครองที่ดินรายนี้ของ บ.จึงเป็นการครอบครองแทนบริษัท ศ. และผู้ร้องก็จะเข้าครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิของ บ.ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิดีกว่า บ. เมื่อไม่ปรากฏว่า บ.ได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 ดังนี้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ยังเป็นของบริษัท ศ. แม้ บ. จะครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวนานเพียงใด บ. ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ผู้ร้องครอบครองต่อจาก บ. และโดยอาศัยสิทธิของ บ. จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ด้วย
ย่อยาว
ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 19631 เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทศิวาลัยเคหะ จำกัด เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 บริษัทศิวาลัยเคหะ จำกัด ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 และ 19631 ให้แก่นางบุหงา วัชโรทัยหรือลิ่มสกุล โดยบริษัทตกลงจะสร้างบ้านในที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ให้ด้วย ครั้นบริษัทสร้างบ้านเสร็จได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ให้แก่นางบุหงาตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2521 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 19631 บริษัทยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เนื่องจากที่ดินดังกล่าวติดจำนองอยู่กับบริษัทภัทรธนกิจจำกัด หรือบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ภัทรธนกิจ จำกัด แต่บริษัทข้างต้นได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินดังกล่าวให้แก่นางบุหงาตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2521 เป็นต้นมา และสัญญาว่าหากไถ่ถอนจำนองเมื่อใดก็จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ นางบุหงาจึงครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 19631 โดยความสงบเรียบร้อยและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของนับแต่นั้นตลอดมา ต่อมาวันที่18 มกราคม 2533 นางบุหงาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวที่นางบุหงาครอบครองอยู่ให้แก่ผู้ร้องทั้งหมดและได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ให้แก่ผู้ร้องส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 19631 ยังจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ร้องไม่ได้เพราะที่ดินดังกล่าวยังมีชื่อบริษัทข้างต้นถือกรรมสิทธิ์และถูกกรมสรรพากรยึดไว้นางบุหงาจึงได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวพร้อมทั้งส่งมอบการครอบครองที่ดินแปลงนี้ให้แก่ผู้ร้องในวันทำสัญญา ผู้ร้องได้เข้าครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 19631 โดยความสงบและโดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม 2533 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบันเป็นเวลา5 ปี 10 เดือนเศษ และเมื่อนับรวมระยะเวลาที่นางบุหงาได้ครอบครองที่ดินดังกล่าวมาก่อนโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2521 จนถึงวันที่โอนการครอบครองให้แก่ผู้ร้องเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2533เป็นเวลา 11 ปี 11 เดือนเศษ จึงถือได้ว่าผู้ร้องได้ครอบครองที่ดินดังกล่าวรวมเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ ขอให้มีคำสั่งว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 19631 ดังกล่าวตามกฎหมายและให้เจ้าพนักงานที่ดินหรือผู้เกี่ยวข้องจดทะเบียนใส่ชื่อผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ด้วย
ศาลชั้นต้นประกาศนัดไต่สวน บริษัทศิวาลัยเคหะ จำกัดยื่นคำคัดค้าน แต่ศาลชั้นต้นไม่รับคำคัดค้านเพราะยื่นเกินกำหนด
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ที่ดินยังเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทศิวาลัยเคหะ จำกัด อยู่ นางบุหงามิได้ร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินต่อศาลหรือระบุในสัญญาจะซื้อจะขายเกี่ยวกับการครอบครองที่ดินแต่อย่างใด ดังนั้น เมื่อผู้ร้องเข้าครอบครองที่ดินในปี 2533 จนบัดนี้ยังไม่ถึง 10 ปี จึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ให้ยกคำร้องขอ
ผู้ร้องอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
ผู้ร้องฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังเป็นยุติว่าเดิมบริษัทศิวาลัยเคหะ จำกัด เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 และ 19631 แขวงวัดอรุณ(บางกอกใหญ่ฝั่งเหนือ) เขตบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 นางบุหงา วัชโรทัยหรือลิ่มสกุลได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 จากบริษัทศิลาลัยเคหะ จำกัด โดยมีข้อตกลงว่าบริษัทผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่นางบุหงาผู้จะซื้อในวันที่นางบุหงาชำระเงินงวดสุดท้าย และมีข้อตกลงว่านางบุหงาจะต้องจ่ายเงินค่าที่ดินส่วนที่เป็นถนนเนื้อที่ประมาณ 20 ตารางวาคิดเป็นเงินประมาณ 64,000 บาท อีกด้วย ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย ร.6 ต่อมาวันที่ 27 ตุลาคม 2530 นางบุหงาได้ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เป็นถนนเป็นเงิน 50,000 บาท โดยมีข้อตกลงว่าเงินส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังที่ดินส่วนที่เป็นถนนได้ออกเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 19631ซึ่งนางบุหงาว่าจ้างให้บริษัทปลูกสร้างบ้านบนที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 และก่อสร้างรั้วล้อมรอบที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าววันที่ 19 ธันวาคม 2521 บริษัทจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ให้แก่นางบุหงาส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 19631 ติดจำนองอยู่กับบริษัทภัทรกิจ จำกัด จึงยังจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่นางบุหงาไม่ได้ แต่นางบุหงาได้เข้าครอบครองที่ดินทั้งสองแปลงตลอดมา จนกระทั่งวันที่18 มกราคม 2533 นางบุหงาได้ขายที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องโดยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ร้องได้เฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 เท่านั้น ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 19631ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาวางมัดจำไว้ในราคา64,000 บาท โดยผู้ร้องได้ชำระเงินมัดจำไว้แก่นางบุหงา10,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระกันเมื่อนางบุหงาได้รับโอนกรรมสิทธิ์จากบริษัทศิลาลัยเคหะ จำกัด แล้วจะแจ้งกำหนดรับโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ร้องทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วันปัจจุบันยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงนี้ได้
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 19631 จนได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 หรือไม่ เห็นว่านางบุหงาได้เข้าครอบครองที่ดินแปลงนี้โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างบริษัทศิวาลัยเคหะ จำกัด กับนางบุหงา ส่วนผู้ร้องเข้าครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำระหว่างนางบุหงากับผู้ร้อง โดยสัญญาแต่ละฉบับดังกล่าวมีข้อความระบุว่าผู้ขายจะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อด้วย แสดงให้เห็นว่าทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างมีเจตนาที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อกัน ฉะนั้น การครอบครองที่ดินรายนี้ของนางบุหงาจึงเป็นการครอบครองแทนบริษัทศิวาลัยเคหะจำกัดและผู้ร้องก็เข้าครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวโดยอาศัยสิทธิของนางบุหงา ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิดีกว่านางบุหงา เมื่อไม่ปรากฏว่านางบุหงาได้เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 กรรมสิทธิ์ยังเป็นของบริษัทศิวาลัยเคหะ จำกัด แม้นางบุหงาจะครอบครองที่ดินแปลงดังกล่าวนานเพียงใดนางบุหงาก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ผู้ร้องครอบครองต่อจากนางบุหงาและโดยอาศัยสิทธิของนางบุหงาจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ด้วย
พิพากษายืน
