แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างเป็นสถานที่ประกอบการค้าอาหาร มีกำหนด 5 ปีนับแต่วันทำสัญญาดังกล่าวค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท ต่อมามารดาโจทก์ได้ทำบันทึกตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและข้อความในบันทึกดังกล่าวเข้าแบบเป็นหนังสือตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ดังนี้ แม้จำเลยจะไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ก็ตาม โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและผู้รับโอนมรดกที่ดินแปลงพิพาทมาจากมารดาโจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิที่จะฟ้องร้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาเช่าได้เพราะสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยได้ยกเลิกไปโดยปริยายและเกิดข้อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มารดาโจทก์ผู้จะขายตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีเช่นนี้โจทก์จะต้องไปบังคับว่ากล่าวแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไป
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 684เนื้อที่ 1 งาน 64 ตารางวา ราคาประมาณ 8,200,000 บาทโดยรับโอนมรดกจากนางเปรมวดี สายอรุณ มารดาและโจทก์เป็นผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาล เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2531จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างอาคารประกอบการค้าอาหาร มีกำหนด 5 ปี นับแต่วันทำสัญญาค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 เป็นบริวารโดยเป็นบุตรของจำเลยที่ 1 หลังจากทำสัญญาจำเลยที่ 1 ไม่ได้ปลูกสร้างอาคารเพื่อใช้ประกอบกิจการค้าอาหารและไม่เคยชำระค่าเช่า เป็นการปฏิบัติผิดสัญญาเช่า โจทก์แจ้งให้ชำระค่าเช่าและบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยทั้งสี่เพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 684ตามฟ้องของโจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าที่ค้างเป็นเงิน135,000 บาท แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสี่ชำระค่าเสียหายถึงวันฟ้องเป็นเงิน 100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 50,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยทั้งสี่ให้การและฟ้องแย้งว่า หลังจากทำสัญญาเช่าประมาณ 1 เดือน มารดาของโจทก์ตกลงจะขายที่ดินที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ในราคาตารางวาละ 8,500 บาท ได้รับเงินค่าที่ดินแล้ว200,000 บาท เงินส่วนที่เหลือนั้นมารดาของโจทก์และนำที่ดินไปจำนองรับเอาเงินจากธนาคารโดยให้จำเลยที่ 1 ผ่อนชำระกับธนาคารต่อไป แต่มารดาของโจทก์ถึงแก่ความตายเสียก่อนเนื่องจากอุบัติเหตุ จำเลยที่ 1 ไม่ได้ผิดสัญญาเช่า ขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ห้ามมิให้โจทก์รบกวนสิทธิในที่ดินพิพาทให้โจทก์จัดหาสถาบันการเงินเพื่อนำที่ดินพิพาทไปจำนองเอาเงินชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 1,194,000 บาท แล้วให้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 จะรับผิดชำระค่าที่ดินให้ผู้รับจำนองต่อไป
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า มารดาของโจทก์ไม่ได้ขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ไม่มีหน้าที่ จัดหาสถาบันการเงินให้จำเลยที่ 1 ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ และห้ามโจทก์มิให้เกี่ยวข้องรบกวนสิทธิในที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 684 ส่วนคำขอท้ายฟ้องแย้งประการที่สองให้ยก
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่านางเปรมวดี สายอรุณ มารดาโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 684 ตามฟ้อง เนื้อที่ 1 งาน 64 ตารางวาเมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2531 จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างเป็นสถานที่ประกอบการค้าอาหารมีกำหนด 5 ปี นับแต่วันทำสัญญาตกลงค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาทตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 นับแต่วันทำสัญญาเช่าจำเลยที่ 1 ไม่เคยชำระค่าเช่าแก่ผู้ให้เช่าเลย
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่านางเปรมวดีมารดาโจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 หรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงฟังได้ว่ามารดาโจทก์ได้ทำบันทึกตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1จริง และข้อความในบันทึกดังกล่าวเข้าแบบเป็นหนังสือตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง มีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย เมื่อฟังได้ความดังกล่าวโจทก์ย่อมไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสี่ตามฟ้องเพราะสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยที่ 1 นั้น ได้ยกเลิกไปโดยปริยายและเกิดข้อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มารดาโจทก์ผู้จะขายตกลงยินยอมให้จำเลยที่ 1 ผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นกรณีที่โจทก์จะต้องไปบังคับว่ากล่าวแก่จำเลยที่ 1 ตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไป
พิพากษายืน
