แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้จำเลยที่ 1 จะไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับกิจการค้าของบริษัทจำเลยที่ 2 แต่จำเลยที่ 1 เป็นบิดา ร.ซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 2 และขณะที่จำเลยที่ 2ดำเนินโครงการการจัดสรรที่ดินขายเป็นแปลงย่อยพร้อมบ้านจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวประกอบกับจำเลยที่ 2 ได้ปักป้ายโฆษณาไว้ปากทางเข้าหมู่บ้าน โครงการ มีสำนักงานตั้งอยู่บริเวณหน้าหมู่บ้านโครงการดังนี้ พฤติการณ์แห่งคดีถือได้ว่า จำเลยที่ 1 รู้เห็นในการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 1 รู้แล้วยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ใน ที่ดินดังกล่าวมีอำนาจจัดสรรที่ดินดังกล่าวได้เพียงผู้เดียว โจทก์จองซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 2 พร้อมให้จำเลยที่ 2ปลูกสร้างบ้านในที่ดินตามใบจอง ซึ่งกำหนดให้โจทก์มาทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อจำเลยที่ 2 ได้วางผังแล้วเมื่อจำเลยที่ 2 ยังไม่ได้วางผังที่ดินแปลงที่โจทก์จองซื้อตามใบจอง การที่โจทก์ยังไม่ได้ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 2 จึงหาได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและสละสิทธิในใบจองตามข้ออ้างของจำเลยทั้งสองไม่ การที่โจทก์ได้วางเงินจองไว้แก่จำเลยที่ 2 ย่อมถือได้ว่าเป็นการให้มัดจำและเป็นหลักฐานว่าได้ทำสัญญากันขึ้นแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 อีกทั้งตามใบจองได้ระบุ จำนวนเนื้อที่ดินที่โจทก์จองซื้อ ราคาที่ดินแบบบ้านที่จะปลูกสร้างและราคาก่อสร้าง ตลอดจนบริเวณของที่ดินที่จองซื้อกับระบุว่าดังเอกสารแนบท้าย ซึ่งตามแผนผังที่ดินก็ระบุที่ดินที่โจทก์จองซื้อคือที่ดินในส่วนสีส้มกรณีจึงมีสาระสำคัญครบถ้วน เป็นสัญญาจะซื้อจะขายอันบังคับจำเลยที่ 2 ตามใบจองได้ เมื่อจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 629 และมีอำนาจจัดสรรที่ดินดังกล่าวได้ จำเลยที่ 1 ก็ต้องรับผิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตเสมือนหนึ่งว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 821 จึงต้องร่วมกับจำเลยที่ 2 ปลูกสร้างบ้านและโอนที่ดินให้แก่โจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันเสียภาษีในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกับโจทก์ออกค่าธรรมเนียมการซื้อขายและค่าธรรมเนียมในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินคนละครึ่ง กับให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดต่อศาลตามคำขอของโจทก์ จำเลยทั้งสองมิได้ยกขึ้นอุทธรณ์โต้แย้งในส่วนนี้แต่อย่างใด ทั้งมิใช่ปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ที่ศาลอุทธรณ์จะยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142(5) ประกอบด้วยมาตรา 246 และมาตรา 247 การที่ ศาลอุทธรณ์ยกขึ้นวินิจฉัยและพิพากษาแก้ให้ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้นในส่วนนี้ ย่อมเป็นการพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นจากที่จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่งประกอบด้วยมาตรา 246 และมาตรา 247
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เดิมจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 629 ตำบลบางมด อำเภอบางขุนเทียนกรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 20 ไร่ 2 งาน 85 ตารางวา และจำเลยที่ 2ได้เชิดตัวเองโดยความยินยอมของจำเลยที่ 1 ว่าที่ดินดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 2 แต่เพียงผู้เดียว โดยจำเลยที่ 2ได้โฆษณาจัดสรรแบ่งขายที่ดินดังกล่าวเป็นแปลงย่อยพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โจทก์ตกลงจะซื้อบ้านเดี่ยว 2 ชั้น 1 หลัง ในราคาค่าก่อสร้าง 600,000 บาท พร้อมที่ดินประมาณ 200 ถึง 300 ตารางวาในราคาตารางวาละ 7,500 บาท จากจำเลยที่ 2 โดยวางมัดจำในวันที่ 3 กรกฎาคม 2531 เป็นเงิน 10,000 บาท ต่อมาวันที่ 23 มีนาคม 2533 จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมและแบ่งแยกโฉนดโดยจำเลยที่ 1 มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 629เพียงผู้เดียว และจำเลยทั้งสองเพิกเฉยไม่ปลูกสร้างบ้านและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามใบจองซึ่งยังคงอยู่ในโฉนดเลขที่ 629ให้แก่โจทก์ ทำให้โจทก์เสียหายโดยจะต้องเสียค่าปลูกสร้างบ้านเพิ่มขึ้นอีก 700,000 บาท ซึ่งจำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์เมื่อหักค่าเสียหายส่วนนี้และเงินมัดจำที่โจทก์วางไว้ออกจากค่าที่ดินที่โจทก์จะต้องชำระแก่จำเลยทั้งสองจำนวน 2,250,000 บาทแล้ว คงเหลือค่าที่ดินที่โจทก์จะต้องชำระแก่จำเลยทั้งสองเพียง1,540,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 629 ตำบลบางแค อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร แล้วให้จำเลยทั้งสองร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวแก่โจทก์หรือให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดดังกล่าวเนื้อที่ 300 ตารางวา แก่โจทก์ ตามตำแหน่งในแผนที่สังเขปท้ายฟ้อง และให้ร่วมกับโจทก์ยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยก หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง โดยโจทก์จะชำระราคาที่ดินที่เหลือ 1,540,000 บาทแก่จำเลยทั้งสองในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันเสียค่าธรรมเนียม และค่าภาษีในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ส่วนค่าธรรมเนียมในการรังวัดแบ่งแยก ให้จำเลยทั้งสองร่วมกับโจทก์ออกกันคนละครึ่งกับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าวต่อศาล
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่เคยเชิดจำเลยที่ 2และไม่เคยยินยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตนเองเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1ในการจัดสรรแบ่งขายที่ดินตามฟ้อง โจทก์เพียงวางเงินจองไว้เป็นเงิน 10,000 บาท เพื่อจะทำสัญญาจะซื้อบ้านและที่ดิน มิใช่เป็นเงินมัดจำ และหลังจากโจทก์วางเงินจองแล้ว จำเลยที่ 2ได้วางผังการก่อสร้างโครงการและแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายตามที่ตกลงกัน โจทก์เพิกเฉย ถือว่าโจทก์สละสิทธิในการจอง จำเลยที่ 2 มีสิทธิริบเงินจองได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 2 ไม่เคยได้รับหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ ปัจจุบันค่าก่อสร้างบ้านเดี่ยว 2 ชั้น ตามใบจองของโจทก์ยังมีราคาไม่เกิน 600,000 บาทมิได้มีราคาเพิ่มขึ้นตามที่โจทก์กล่าวอ้าง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 629 ตำบลบางมด อำเภอบางขุนเทียนกรุงเทพมหานครเนื้อที่ 300 ตารางวา ตามตำแหน่งในแผนที่สังเขปท้ายฟ้องแก่โจทก์โดยให้ร่วมกับโจทก์ยื่นขอรังวัดแบ่งแยก หากจำเลยที่ 1 ไม่ยอมปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1ให้โจทก์ชำระราคาที่ดิน 2,040,000 บาท แก่จำเลยทั้งสองในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ โดยให้จำเลยทั้งสองร่วมกันเสียค่าภาษีในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนค่าธรรมเนียมการซื้อขายและค่าธรรมเนียมในการรังวัดแบ่งแยก ให้จำเลยทั้งสองร่วมกับโจทก์ออกคนละครึ่ง ให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดเลขที่ 629 ต่อศาลเพื่อดำเนินการตามคำพิพากษา
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำพิพากษาในส่วนที่ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันเสียค่าภาษีในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และที่ให้จำเลยทั้งสองร่วมกับโจทก์ออกค่าธรรมเนียมการซื้อขายและค่าธรรมเนียมในการรังวัดแบ่งแยกคนละครึ่งนั้นเสีย กับจำเลยที่ 1 ไม่ต้องส่งมอบโฉนดเลขที่ 629 ต่อศาลเพื่อดำเนินการตามคำพิพากษา นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์และจำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่มิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังยุติได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นบิดานายเริงชัย จงพิพัฒนสุข ซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 2 เดิมจำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินโฉนดเลขที่ 629 ตำบลบางมด อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร และจำเลยที่ 2ได้ดำเนินการจัดสรรที่ดินดังกล่าวขายเป็นแปลงย่อยพร้อมบ้านโดยใช้ชื่อโครงการว่า “วรการวิลเลจ” ทั้งนี้มีนายจรัญ บุญประสิทธิ์เป็นผู้จัดการโครงการ เมื่อวันที่ 3 กรกฎาคม 2531 โจทก์ได้จองซื้อที่ดินประมาณ 200 ถึง 300 ตารางวา จากจำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 2 ปลูกสร้างบ้านเดี่ยว 2 ชั้น แบบวีเอ็ช 3 จำนวน 1 หลังในที่ดินดังกล่าว โดยที่ดินตกลงกันในราคาตารางวาละ 7,500 บาทส่วนค่าปลูกสร้างบ้านตกลงกันในราคา 600,000 บาท โจทก์ได้วางเงินจองในวันนั้นจำนวน 10,000 บาท ตามใบจองเอกสารหมาย จ.5ต่อมาวันที่ 23 มีนาคม 2533 จำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมและแบ่งแยกโฉนดโดยที่ดินส่วนที่จำเลยที่ 2 ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ตามใบจองนั้นยังคงอยู่ในโฉนดเลขที่ 629 แต่มีชื่อจำเลยที่ 1เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เพียงผู้เดียว จำเลยที่ 2 ยังมิได้ปลูกสร้างบ้านและจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามใบจองให้แก่โจทก์
คดีมีปัญหาข้อแรกตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า จำเลยที่ 1ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 629 เพียงผู้เดียวและมีอำนาจจัดสรรที่ดินดังกล่าวหรือไม่ เห็นว่า แม้จำเลยที่ 1 จะไม่มีส่วนเกี่ยวข้องกับกิจการค้าของจำเลยที่ 2 ก็ตาม แต่จากข้อเท็จจริงที่มิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ซึ่งฟังยุติได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นบิดานายเริงชัยซึ่งเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 2 และขณะที่จำเลยที่ 2ดำเนินการจัดสรรที่ดินโฉนดเลขที่ 629 ขายเป็นแปลงย่อยพร้อมบ้านโดยใช้ชื่อโครงการว่า “วรการวิลเลจ” นั้น จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าว ประกอบกับข้อเท็จจริงที่โจทก์นำสืบซึ่งจำเลยทั้งสองมิได้นำสืบโต้แย้งให้เห็นเป็นอย่างอื่นฟังได้ว่า การดำเนินการจัดสรรที่ดินตามโครงการนั้นจำเลยที่ 2 ได้ปักป้ายโฆษณาไว้ปากทางเข้าหมู่บ้านโครงการทั้งนายเริงชัยพยานจำเลยทั้งสองยังเบิกความรับว่า จำเลยที่ 2มีสำนักงานตั้งอยู่บริเวณหน้าหมู่บ้านโครงการซึ่งเจือสมกับข้อนำสืบของโจทก์ ดังนี้ พฤติการณ์แห่งคดีย่อมน่าเชื่อว่าจำเลยที่ 1 รู้เห็นในการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ 2 จึงฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 รู้แล้วยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 629 เพียงผู้เดียวและมีอำนาจจัดสรรที่ดินดังกล่าวได้
ปัญหาข้อต่อไปตามฎีกาของจำเลยทั้งสองมีว่า จำเลยทั้งสองจะต้องรับผิดปลูกสร้างบ้านและโอนขายที่ดินตามใบจองให้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่าโจทก์จองซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 2 พร้อมให้จำเลยที่ 2 ปลูกสร้างบ้านในที่ดินตามใบจอง ซึ่งในใบจองกำหนดให้โจทก์มาทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายเมื่อจำเลยที่ 2 ได้วางผังแล้วดังนี้ ข้อที่ต้องวินิจฉัยจึงอยู่ที่ว่า หลังจากที่โจทก์วางเงินจองแล้วจำเลยที่ 2 ได้วางผังและแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ พยานหลักฐานของโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยทั้งสอง ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยที่ 2ยังไม่ได้วางผังที่ดินแปลงที่โจทก์จองซื้อตามใบจองเอกสารหมาย จ.5ดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่ได้ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 2จึงหาได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและสละสิทธิในใบจองตามข้ออ้างของจำเลยทั้งสองไม่ และการที่โจทก์ได้วางเงินจองจำนวน 10,000 บาทย่อมถือได้ว่าเป็นการให้มัดจำและเป็นหลักฐานว่าได้ทำสัญญากันขึ้นแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 ทั้งตามใบจองเอกสารหมาย จ.5 ได้ระบุจำนวนเนื้อที่ดินที่โจทก์จองซื้อราคาที่ดิน แบบบ้านที่จะปลูกสร้างและราคาค่าก่อสร้าง ตลอดจนบริเวณของที่ดินที่จองซื้อกับระบุว่าดังเอกสารแนบท้าย ซึ่งตามแผนผังที่ดินเอกสารหมาย จ.4 ประกอบกับข้อเท็จจริงที่โจทก์นำสืบซึ่งจำเลยทั้งสองมิได้นำสืบโต้แย้งให้เห็นเป็นอย่างอื่นฟังได้ว่าที่ดินที่โจทก์จองซื้อที่ดินในส่วนสีส้มในเอกสารหมาย จ.4 กรณีจึงมีสาระสำคัญครบถ้วนเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอันบังคับจำเลยที่ 2 ตามใบจองเอกสารหมาย จ.5 ได้และเมื่อจำเลยที่ 1 ยอมให้จำเลยที่ 2 เชิดตัวเองว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 629 และมีอำนาจจัดสรรที่ดินดังกล่าวได้ดังได้วินิจฉัยมาแล้ว จำเลยที่ 1 ก็ต้องรับผิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้สุจริตเสมือนหนึ่งว่าจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 821 จึงต้องร่วมกับจำเลยที่ 2 ปลูกสร้างบ้านและโอนที่ดินให้แก่โจทก์
ต่อไปจะได้วินิจฉัยฎีกาของโจทก์ซึ่งมีปัญหาว่า การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นในส่วนที่ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันเสียค่าภาษีในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และที่ให้จำเลยทั้งสองร่วมกับโจทก์ออกค่าธรรมเนียมการซื้อขายและค่าธรรมเนียมในการรังวัดแบ่งแยกที่ดินคนละครึ่งเสีย กับจำเลยที่ 1 ไม่ต้องส่งมอบโฉนดเลขที่ 629 ต่อศาลนั้น เป็นการพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นจากที่จำเลยทั้งสองอุทธรณ์และเป็นการไม่ชอบหรือไม่ เห็นว่า ศาลชั้นต้นพิพากษาในส่วนดังกล่าวตามคำขอของโจทก์ จำเลยทั้งสองมิได้ยกขึ้นอุทธรณ์โต้แย้งในส่วนนี้แต่อย่างใด และข้อดังกล่าวมิใช่ปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลอุทธรณ์จะยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5) ประกอบด้วยมาตรา 246 และมาตรา 247 การที่ศาลอุทธรณ์ยกขึ้นวินิจฉัยและพิพากษาแก้ในส่วนนี้ จึงเป็นการพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็นจากที่จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ อันไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 246 และมาตรา 247
พิพากษาแก้เป็นว่า ในส่วนที่เกี่ยวกับค่าภาษีในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และค่าธรรมเนียมการซื้อขาย กับค่าธรรมเนียมในการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน ตลอดจนการส่งมอบโฉนดที่ดิน ให้บังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ส่วนนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
