แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ จึงเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304(3) และตามมาตรา1305 บัญญัติไว้ว่าจะโอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายหรือพระราชกฤษฎีกา จึงไม่อาจทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันได้ การที่โจทก์ที่ 1 กับ อ.ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันเพราะเข้าใจว่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมนั้น สามารถซื้อขายและโอนกันได้โดยไม่ทราบมาก่อนว่าเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินซึ่งมีกฎหมายห้ามโอนไว้ แสดงว่าโจทก์ที่ 1 และ อ. เข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทโดยสำคัญผิดในทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมว่าสามารถโอนกันได้ จึงเป็นการสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม สัญญาซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 119 เดิมย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ ขึ้น คู่สัญญาปราศจากข้อผูกพันในอันที่จะต้องปฎิบัติตามสัญญาเสมือนหนึ่งไม่มีข้อสัญญาต่อกันนั่นเอง จึงไม่มีกรณีการรอนสิทธิและการส่งมอบทรัพย์สินขาดตกบกพร่อง แต่อย่างไรก็ตามเงินราคาที่ดินพิพาทที่ อ.รับไปจากโจทก์ทั้งสองเป็นการรับไว้โดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้และทำให้โจทก์ทั้งสองเสียเปรียบโจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกคืนในฐานลาภมิควรได้ จำเลยทั้งสามในฐานะทายาทของ อ.จึงต้องคืนเงินส่วนนี้ให้แก่โจทก์ทั้งสาม เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะแล้วถือเสมือนไม่มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ จากฝ่ายจำเลยโดยอ้างผลแห่งการผิดสัญญา
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองเป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย โจทก์ที่ 1 มอบอำนาจให้นายปิติพงศ์ พึ่งบุญ ณ อยุธยาในฐานะเลขาธิการโจทก์ที่ 2 เป็นผู้ฟ้องคดีแทน เมื่อเดือนมกราคม 2522 โจทก์ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อที่ดินเพื่อการปฎิรูปที่ดินจากนางอนงค์ คงธรรม จำนวน 2 แปลง คือแปลงโฉนดเลขที่ 4340 และ 4341 ตำบลบ้านพริก อำเภอบ้านนา จังหวัดนครนายกราคาไร่ละ 1,000 บาท แปลงแรกเนื้อที่ประมาณ 52 ไร่1 งาน 91 ตารางวา รวมราคาเป็นเงิน 52,477.50 บาท แปลงหลังเนื้อที่ประมาณ 41 ไร่ 1 งาน 19 ตารางวา รวมราคาเป็นเงิน41,297.50 บาท มีข้อตกลงว่าผู้จะขายยินยอมให้ทำการรังวัดสอบเขตที่ดินที่จะขาย เมื่อได้เนื้อที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงคู่สัญญาจะชำระราคาเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามส่วน จะไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินตามวันเวลาที่ผู้จะซื้อนัดหมาย หากมีการรอนสิทธิผู้จะขายยอมรับผิด ในวันจดทะเบียนโอนขายโดยยังไม่มีการรังวัดผู้จะซื้อจะชำระราคาให้ร้อยละ 70 ของราคาเงินสดเมื่อทราบผลการรังวัดสอบเขตแล้ว ผู้จะซื้อจะชำระราคาพันธบัตรทั้งหมดพร้อมทั้งเงินสดส่วนที่เหลือ ต่อมาวันที่27 สิงหาคม 2522 โจทก์ที่ 2 ในฐานะผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ที่ 1 และในฐานส่วนตัวเพื่อการปฎิรูปที่ดินตามอำนาจหน้าที่ได้รับโอนที่ดินที่จะซื้อดังกล่าวจากนางอนงค์โดยจดทะเบียนรับซื้อมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ที่ 1 และอยู่ในความครอบครองดูแลของโจทก์ที่ 2 เพื่อการปฎิรูปที่ดิน และในวันจดทะเบียนนั้น โจทก์ที่ 2 ได้ชำระเงินค่าซื้อที่ดินแก่นางอนงค์ร้อยละ70 ของราคาเงินสดเป็นเงิน 65,642.50 บาท ต่อมาวันที่ 19, 20และ 21 มิถุนายน 2532 โจทก์ที่ 2 นำเจ้าพนักงานที่ดินไปรังวัดสอบเขตที่ดินทั้งสองแปลงเพื่อทราบจำนวนเนื้อที่ดินเพื่อจะได้ชำระราคาส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 30 ปรากฎว่าที่ดินแปลงแรกมีเนื้อที่ 50 ไร่ แปลงหลังมีเนื้อที่ 39 ไร่3 งาน 11 ตารางวา และราชพัสดุจังหวัดนครนายกคัดค้านว่ารังวัดทับซ้อนที่ดินที่ดินราชพัสดุโฉนดเลขที่ 2814 แปลงแรกแปลงแรกทับซ้อนคิดเป็นเนื้อที่ 49 ไร่ 3 งาน 89 ตารางวาแปลงหลังทับซ้อนคิดเป็นเนื้อที่ 3 ไร่ 77 ตารางวาเจ้าพนักงานที่ดินตรวจสอบแล้วปรากฎว่ามีการทับซ้อนกันจริงที่ดินส่วนที่ทับซ้อนเป็นที่ดินราชพัสดุประเภทสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่สงวนไว้เพื่อใช้ในประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะและอยู่ในความปกครองดูแลของราชพัสดุจังหวัดนครนายกซึ่งนางอนงค์ไม่มีสิทธิดีกว่า โจทก์ทั้งสองไม่สามารถเข้าครอบครองใช้ที่ดินเพื่อการปฎิรูปที่ดิน ถือได้ว่าโจทก์ทั้งสองถูกรอนสิทธิ นางอนงค์ผู้ขายที่ดินจึงผิดสัญญาโจทก์ที่ 2 ต้องชำระราคาที่ดินเฉพาะส่วนที่ไม่ถูกรอนสิทธิคิดเป็นเนื้อที่ 36 ไร่ 2 งาน 35 ตารางวา คิดราคาเป็นเงิน36,587.50 บาท แต่โจทก์ที่ 2 ได้ชำระเงินให้นางอนงค์ไปแล้ว 65,642.50 บาท จึงชำระเกินไป 29,055 บาท ซึ่งนางอนงค์จะต้องคืนแก่โจทก์ที่ 2 นอกจากนี้โจทก์ที่ 2 ต้องซื้อที่ดินใกล้เคียงมาทดแทนเพื่อการปฎิรูปที่ดิน ในราคาที่สูงขึ้นกว่าเดิมถึงไร่ละ 9,000 บาท ที่ดินถูกรอนสิทธิไป 53 ไร่ 76 ตารางวา จึงคิดเป็นค่าเสียหาย 478,710 บาทรวมกับที่ชำระเกินไปเป็นค่าเสียหาย 507,765 บาท นางอนงค์ถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2525 จำเลยทั้งสามเป็นทายาทของนางอนงค์ โดยเฉพาะจำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดการมรดกของนางอนงค์มีหน้าที่ต้องชำระหนี้จากทรัพย์มรดกของนางอนงค์ โจทก์ทั้งสองทวงถามแล้วจำเลยทั้งสามเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันใช้เงิน 507,765 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง
จำเลยทั้งสามให้การว่า นางอนงค์ คงธรรม ได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินตามฟ้องโดยสุจริต โดยในขณะนั้นไม่ปรากฎว่าที่ดินดังกล่าวบางส่วนเป็นที่ดินราชพัสดุ เมื่อโจทก์ที่ 2ทำสัญญาจะซื้อที่ดิน ก็ได้ตรวจสอบแล้วว่าที่ดินพิพาทไม่ตกอยู่ภายใต้ทรัพย์สิทธิหรือภาระติดพันหรือสิทธิอื่นรวมทั้งเรื่องที่ดินราชพัสดุจึงได้ทำการจดทะเบียนรับซื้อที่ดินโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินราชพัสดุทั่วราชอาณาจักรได้ขึ้นทะเบียนที่ดินราชพัสดุไว้ครบถ้วน โจทก์ทั้งสองย่อมทราบดีว่าที่ดินพิพาทบางส่วนเป็นที่ดินราชพัสดุหรือไม่ เป็นความประมาทเลินเล่อของโจทก์ทั้งสองเอง และเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของโจทก์ทั้งสองที่เพิ่งรังวัดตรวจสอบที่ดินเมื่อเดือนมิถุนายน 2532 เหตุรอนสิทธิเกิดขึ้นหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน กล่าวคือ ที่ดินราชพัสดุโฉนดเลขที่ 2814 และ 2815 ได้กลายเป็นที่ดินราชพัสดุหลังจากวันที่โจทก์ทั้งสองจดทะเบียนรับซื้อที่ดินพิพาทจากนางอนงค์ ขณะทำการรังวัดออกโฉนดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเจ้าพนักงานที่ดินได้ทำการตรวจสอบแล้ว ไม่ปรากฎว่าที่ดินพิพาทเป็นที่สาธารณะหรือเป็นที่ดินราชพัสดุเจ้าพนักงานที่ดินจึงได้ออกโฉนดที่ดินให้ แสดงว่าที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่ได้เป็นที่ดินราชพัสดุ นางอนงค์ได้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมาโดยหลุดจากการขายฝากของนายประสงค์ มินสาคร ก่อนจะออกโฉนดที่ดินเจ้าพนักงานที่ดินจะต้องรังวัดตรวจสอบและคำนวณเนื้อที่ดินไว้อย่างถูกต้องแล้ว เนื้อที่ดินจึงถูกต้องตามที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินเนื้อที่ไม่ได้ขาดดังที่โจทก์ทั้งสองฟ้องซึ่งเกิดจากการรังวัดผิดพลาดเพราะการนำชี้แนวเขตที่ดินไม่ถูกต้องของโจทก์ทั้งสองเอง ค่าเสียหายจากการซื้อที่ดินอื่นในราคาที่สูงขึ้น เป็นค่าเสียหายในพฤติการณ์พิเศษซึ่งจำเลยทั้งสามไม่สามารถคาดหมายได้ว่าเกิดความเสียหายนี้ทั้งตามฟ้องที่ดินพิพาทก็เป็นที่ดินราชพัสดุ ซึ่งโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์จึงไม่จำเป็นที่โจทก์ที่ 2 จะต้องไปซื้อที่ดินอื่นมาปฎิรูป โจทก์ที่ 2 สามารถขอต่อโจทก์ที่ 1 เพื่อนำที่ดินดังกล่าวมาปฎิรูปได้อยู่แล้ว ราคาที่ดินใกล้เคียงไร่ละไม่เกิน 1,500 บาท โจทก์ที่ 2 ยังไม่ได้ซื้อที่ดินใกล้เคียงมาทดแทน โจทก์ที่ 2 ประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงที่รังวัดสอบเขตเมื่อพ้น 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายและหลังจากจดทะเบียนซื้อขายแล้วก็ไม่ตรวจสอบ เพิ่งจะตรวจสอบและคัดค้านเมื่อพ้น 10 ปี ดังกล่าว เป็นเหตุให้จำเลยทั้งสามไม่สามารถขอหมายเรียกหรือฟ้องร้องผู้ขายเดิมเพื่อเรียกค่าเสียหายได้ เป็นความผิดของโจทก์ทั้งสองเองและเป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหายตามสัญญาจะซื้อขาย แต่ฟ้องเกินกว่า 5 ปีนับแต่วันทำสัญญาจะซื้อขาย จึงขาดอายุความ อย่างไรก็ตามฟ้องเมื่อพ้นกำหนด 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อขาย จึงขาดอายุความเช่นกัน นอกจากนี้โจทก์ทั้งสองทราบความตายของนางอนงค์มาก่อนแล้ว แต่มาฟ้องให้จำเลยทั้งสามรับผิดในหนี้ของกองมรดกของนางอนงค์เมื่อพ้นกำหนด 1 ปี นับแต่วันทราบความตายของเจ้ามรดกจึงขาดอายุความมรดก ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกและทายาทของนางอนงค์ คงธรรม และจำเลยที่ 2 และที่ 3ในฐานะทายาทของนางอนงค์ร่วมกันชำระหนี้แทนนางอนงค์เป็นเงิน 29,055 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีคิดตั้งแต่วันฟ้องคือวันที่ 23 สิงหาคม 2532 จนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง คำขออื่นให้ยก
โจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสามฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้ทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นฎีกาในส่วนของจำเลยทั้งสามไม่เกินสองแสนบาท ต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา248 วรรคหนึ่ง เมื่อคดีนี้จำเลยทั้งสามฎีกาได้เฉพาะข้อกฎหมาย การวินิจฉัยปัญหานี้ศาลฎีกาต้องถือตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบมาตรา 247ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากนางอนงค์ คงธรรม จำนวน 2 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 4340 ตำบลบ้านพริก อำเภอบ้านนา จังหวัดนครนายกเนื้อที่ 52 ไร่ 1 งาน 91 ตารางวา ในราคาไร่ละ 1,000 บาทตามสัญญาจะซื้อเอกสารหมาย จ.1 ลงวันที่ 2 มกราคม 2522 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4341 ตำบลบ้านพริก อำเภอบ้านนา จังหวัดนครนายก เนื้อที่ 41 ไร่ 1 งาน 19 ตารางวา ในราคาไร่ละ1,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.2 ลงวันที่ 22มกราคม 2522 ต่อมาวันที่ 27 สิงหาคม 2522 ได้จดทะเบียนซื้อขายที่ดินทั้งสองแปลงตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.4 โดยโจทก์ที่ 1 เป็นผู้ซื้อเพื่อประโยชน์ในการปฎิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ต่อมาได้มีการรังวัดสอบเขตที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงปรากฎว่าที่ดินตามโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงบางส่วนทับที่ดินราชพัสดุประเภทสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะคือที่ดินพิพาทโจทก์ทั้งสองได้ชำระราคาที่ดินเกินจากจำนวนราคาที่ดินที่ไม่ทับซ้อนกับที่ราชพัสดุไปเป็นเงิน 29,055 บาท และฎีกาโจทก์ทั้งสองมิได้โต้เถียงข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้นนี้จำเลยทั้งสามฎีกาข้อกฎหมายว่า โจทก์ที่ 1 ผู้ซื้อที่ดินพิพาทไม่ได้ถูกผู้อื่นรบกวนขัดสิทธิโดยปกติสุขเพราะที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุซึ่งเป็นของโจทก์ที่ 1 อยู่แล้ว จึงไม่ใช่กรณีถูกรอนสิทธิแต่เป็นเรื่องการส่งมอบทรัพย์สินขาดตกบกพร่องไปจากที่ได้สัญญาไว้ซึ่งขาดอายุความแล้ว เห็นว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะจึงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 (3) ซึ่งตามมาตรา 1305 บัญญัติไว้ว่าจะโอนแก่กันมิได้เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายหรือพระราชกฤษฎีกา จึงไม่อาจทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันได้การที่โจทก์ที่ 1 กับนางอนงค์ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทกันเพราะเข้าใจว่าที่ดินพิพาทซึ่งเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมนั้นสามารถซื้อขายและโอนกันได้โดยไม่ทราบมาก่อนว่าเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินซึ่งมีกฎหมายห้ามโอนไว้ แสดงว่าโจทก์ที่ 1 และนางอนงค์เข้าทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทโดยสำคัญผิดในทรัพย์สินอันเป็นวัตถุแห่งนิติกรรมว่าสามารถโอนกันได้ จึงเป็นการสำคัญในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมสัญญาซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนที่ดินพิพาทจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 119 เดิม(มาตรา 156 ที่แก้ไขใหม่) ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ ขึ้น คู่สัญญาปราศจากข้อผูกพันในอันที่จะต้องปฎิบัติตามสัญญาเสมือนหนึ่งไม่มีข้อสัญญาต่อกันนั่นเอง จึงไม่มีกรณีการรอนสิทธิ และการส่งมอบทรัพย์สินขาดตกบกพร่อง แต่อย่างไรก็ตามเงินราคาที่ดินพิพาทที่นางอนงค์รับไปจากโจทก์ทั้งสองเป็นการรับไว้โดยปราศจากข้อมูลอันจะอ้างกฎหมายได้และทำให้โจทก์ทั้งสองเสียเปรียบ โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกคืนในฐานลาภมิควรได้ จำเลยทั้งสามในฐานะทายาทของนางอนงค์จึงต้องคืนเงินส่วนนี้ให้แก่โจทก์ทั้งสาม ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกเอาราคาที่ดินที่ชำระล่วงหน้าเกินไปจำนวน 29,055 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันฟ้องนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล
ส่วนโจทก์ทั้งสองฎีกาเฉพาะเรื่องค่าเสียหายว่าโจทก์ทั้งสองมีสิทธิได้รับค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสามเป็นเงิน478,710 บาท อันเนื่องมาจากไม่สามารถส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญา เห็นว่า เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะแล้วถือเสมือนไม่มีการทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาท โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ จากฝ่ายจำเลยโดยอ้างผลแห่งการผิดสัญญา ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยทั้งสามไม่ต้องรับผิดในค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล
พิพากษา
