แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
คู่สัญญากำหนดจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยวิธีทำเป็นหนังสือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 วรรคสอง ก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญาเมื่อยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงยังไม่เกิด จะนำเอาวิธีอื่น เช่น การวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 460, (2904) 1045และ (612) 1046 ซึ่งจำเลยทำสัญญาจะขายให้โจทก์ในราคาไร่ละ100,000 บาท และรับมัดจำไปจากโจทก์ในวันทำสัญญา 10,000 บาทโดยในวันที่ 30 กันยายน 2531 จำเลยจะรับเงินมัดจำจากโจทก์อีก 2,500,000 บาท ครั้นวันที่ 29 กันยายน 2531 จำเลยนัดให้โจทก์ไปพบและนำเงินไปชำระโจทก์จึงนัดพบที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัดสาขาอ่าวอุดม เพื่อทำหนังสือตามที่ได้ตกลงกันไว้ แต่เมื่อโจทก์ไปพบจำเลยตามนัด จำเลยไม่ยอมรับเงินจำนวน 2,500,000 บาทและไม่ยอมทำสัญญามัดจำตามที่ตกลงกันไว้ ทำให้โจทก์เสียหายเพราะต้องการจะซื้อที่ดินดังกล่าวมาสร้างรีสอร์ทลงทุนประมาณ50,000,000 บาท ต้องเสียดอกเบี้ย 7,500,000 บาท เสียหายอื่น ๆจากการผิดสัญญาอีก 3,500,000 บาท ขาดประโยชน์จากมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้นอีกไร่ละ 100,000 บาท เป็นเงิน 8,900,000 บาทรวมเป็นค่าเสียหายทั้งสิ้น 19,900,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินพิพาททั้งสามแปลงแก่โจทก์และรับเงินจำนวน 8,900,000 บาทและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 19,900,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2531 โจทก์ติดต่อขอซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย แต่โจทก์ไม่ได้เตรียมเงินมาวางมัดจำจึงนัดวางมัดจำ 2,500,000 บาท พร้อมทำหนังสือสัญญาและกำหนดรายละเอียดข้อตกลงการซื้อขายกันในวันที่ 30 กันยายน 2531 แต่ก่อนที่จะตกลงวางมัดจำโจทก์เสนอให้จำเลยทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและพืชผล จำเลยไม่ยินยอม ในวันดังกล่าวจึงไม่ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกัน ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2531 โจทก์และจำเลยลงลายมือชื่อในหนังสือเอกสารหมาย จ.1 มีความว่า “วันที่ 25 กันยายน 31 ได้วางมัดจำคำพูด 10,000 บาท เพื่อซื้อที่ดินตาม น.ส.3 ก. เลขที่ 612, 2904, 460, 471, 470, 459 รวมจำนวน 6 แปลง เนื้อที่ 120 ไร่ ราคาไร่ละ 100,000 บาท ภายในวันที่ 30 ก.ย.31 จะมาวางเงินมัดจำอีกให้ครบ 2 ล้าน 5 แสนบาท ในการนี้ทางผู้ขายให้นายหน้านำผู้ซื้อ 5% ของเงินที่ขายทั้งหมด ลงชื่อผู้ขาย ลงชื่อผู้วางเงิน พยาน” ที่ดินพิพาททั้งสามแปลงรวมอยู่ในรายการที่ดินตามที่ระบุในเอกสารหมาย จ.1 ด้วย วันที่ 29 กันยายน 2531 โจทก์และจำเลยนัดพลกันที่ธนาคารกรุงเทพ จำกัด สาขาอ่าวอุดม อำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี โจทก์เตรียมตั๋วแลกเงินจำนวน 2,300,000 บาท และเงินสด 200,000 บาทไปด้วยเพื่อชำระแก่จำเลย แต่ตกลงกันไม่ได้โดยโจทก์อ้างว่าจำเลยเสนอขายที่ดินพิพาทในราคาสูงขึ้นเป็นไร่ละ 130,000 บาท ขอเพิ่มค่าลำรางสาธารณะซึ่งอยู่บริเวณใจกลางที่ดินที่จะขายและตื้นเขินขึ้นมาอีก 500,000 บาท และขอร่นระยะเวลาโอนให้เร็วขึ้น ฝ่ายจำเลยอ้างว่า โจทก์ต้องการให้จำเลยรื้อถอนบ้านและผลผลิตออกจากที่ดินหลังจากทำสัญญา จำเลยต่อรองขออยู่อีก 2 เดือน โจทก์ไม่ยอมจึงตกลงกันไม่ได้ คดีมีปัญหาประการแรกว่า จำเลยรับเงินมัดจำจากโจทก์แล้วหรือไม่ เห็นว่า โจทก์มีตัวโจทก์นายทม คำสินธุ นายสมพร เสถียร และนางแฉล้ม มณฑาพงศ์เป็นพยานเบิกความตรงกันว่า โจทก์วางเงินมัดจำ 10,000 บาทแก่จำเลย และตามเอกสารหมาย จ.1 ก็มีข้อความว่า จะมาวางเงินมัดจำอีกให้ครบ 2,500,000 บาท ทั้งตอนท้ายลงชื่อโจทก์ผู้วางเงินส่วนจำเลยเพียงให้การต่อสู้ว่าไม่เคยได้รับเงินมัดจำ และนำสืบตัวจำเลยกับพยานบุคคลอื่น ๆ ยืนยันเท่านั้น พยานหลักฐานโจทก์จึงมีน้ำหนักดีกว่าจำเลย ข้อเท็จจริงเชื่อได้ว่า โจทก์ได้วางเงินมัดจำ 10,000 บาท แก่จำเลยแล้ว
คดีมีปัญหาต่อไปว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแล้วหรือไม่ โจทก์นำสืบอ้างว่าหนังสือเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่จำเลยนำสืบว่า ตกลงกันว่าจะทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกันวันที่ 30 กันยายน 2531 เห็นว่า โจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่า “ในวันที่ 25 กันยายน 2531 มีการตกลงกันว่าให้พยานนำเงินมัดจำมาวางเพิ่มให้ครบ 2,500,000 บาท ภายในวันที่ 30 กันยายน 2531 และมีการตกลงกันว่าจะทำหนังสือสัญญากันอีกครั้งหนึ่งโดยระบุรายละเอียดต่าง ๆ กันภายในวันที่ 30 กันยายน 2531 พร้อมกับวางเงินมัดจำเพิ่ม เงื่อนไขที่จะต้องระบุเพิ่มคือระบุเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำเพิ่ม การชำระเงินส่วนที่เหลือการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการโอน การขนย้ายบ้านและการรื้อถอนทรัพย์สินซึ่งปลูกอยู่ในที่ดิน การกำหนดค่าปรับในกรณีผิดสัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับการที่จะเข้าไปทำประโยชน์ รวมทั้งหากที่ดินที่จะซื้อขายนี้มีเนื้อที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงก็จะมาคุยกันวันที่ 30 กันยายน 2531 โดยจะทำเป็นหนังสือให้นายประสิทธิ์ ศรศรี ทนายความเป็นผู้ทำสัญญาเพิ่มเติม ในความคิดของพยานมีความต้องการที่จะทำสัญญาให้รัดกุมและแน่นอนยิ่งขึ้น” คำเบิกความของโจทก์ดังกล่าวเจือสมพยานจำเลยว่า จะทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกันวันที่ 30 กันยายน 2531 เพื่อกำหนดรายละเอียดต่าง ๆ ดังนี้ ข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.1 จึงไม่ใช่หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง บัญญัติว่า “ถ้าได้ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นต้องทำเป็นหนังสือไซร้ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัยท่านนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ” ส่วนการที่โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยแล้ว 10,000 บาท นั้น เมื่อคู่สัญญากำหนดจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยวิธีทำเป็นหนังสือก็ต้องเป็นไปตามเจตนาของคู่สัญญา จะนำเอาวิธีอื่น เช่น การวางเงินมัดจำมาวินิจฉัยว่าเป็นข้อตกลงจะซื้อจะขายกันแล้วโดยบริบูรณ์หาได้ไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยต้องกันมาว่ายังไม่มีสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและพิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นชอบแล้ว”
พิพากษายืน
