แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโจทก์ทั้งสอง โดยอาศัยข้อสัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลย กับโจทก์ที่ 1 ยินยอมให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวต่อไปตามบันทึกข้อตกลงการซื้อขายที่ดินเมื่อโจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงยกเลิกสัญญาการสร้างบ้านและบันทึกข้อตกลงดังกล่าว ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสาม มาใช้บังคับ โดยจำเลยต้องคืนที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทซึ่งเป็นส่วนควบตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ให้แก่โจทก์ทั้งสอง จำเลยไม่มีสิทธิครอบครองต่อไป และโจทก์ทั้งสองต้องชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาทอันเป็นการงานที่จำเลยได้กระทำไปให้แก่จำเลย จำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ทั้งสองชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลย จึงไม่มีประเด็นที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์ทั้งสองต้องชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยเป็นจำนวนเงินเท่าใด
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เดิมโจทก์ทั้งสองทำสัญญาให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวจำนวน 4 ห้อง ลงในที่ดินโดยมีข้อตกลงว่า เมื่อทำการปลูกสร้างเสร็จจำเลยจะยกตึกแถวดังกล่าวจำนวน 2 ห้องให้แก่โจทก์ทั้งสองแลกเปลี่ยนกับที่โจทก์จะยกที่ดินส่วนที่ตึกแถวอีกสองห้องปลูกสร้างอยู่ให้แก่จำเลย แต่จำเลยได้ผิดสัญญาโดยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเพียง 3 ห้อง โจทก์ทั้งสองและจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญาดังกล่าวและตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์ทั้งสอง แต่ต่อมาก็ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันอีก หลังจากนั้นฝ่ายโจทก์ได้เสนอขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยระหว่างที่ยังตกลงเรื่องราคาที่ดินกันไม่ได้ จำเลยก็ยังคงปลูกสร้างตึกแถวดังกล่าวต่อไป โจทก์ได้ทักท้วงแล้ว แต่จำเลยก็ยังคงปลูกสร้างตึกแถวดังกล่าวจนเสร็จ และได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวดังกล่าวอันเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวพิพาทพร้อมกับขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง และส่งมอบที่ดินคืนให้แก่โจทก์ทั้งสองในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน100,000 บาท และค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบที่ดินคืนแก่โจทก์ทั้งสอง
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า หลังจากที่ตกลงเลิกสัญญาเกี่ยวกับการปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของโจทก์ทั้งสองแล้ว โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินของโจทก์ และไม่ได้มีการตกลงเลิกกัน แต่ในที่สุดได้มีการตกลงว่าโจทก์ทั้งสองจะขายที่ดินให้แก่จำเลยในราคา 260,000 บาท โดยกำหนดให้จำเลยชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองให้เสร็จสิ้นภายใน 3 ปี และเมื่อจำเลยชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสองครบถ้วนแล้ว โจทก์ทั้งสองจะไปจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย การที่จำเลยปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของโจทก์ทั้งสองเป็นการใช้สิทธิตามสัญญา ไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
โจทก์ทั้งสองให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ทั้งสองได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่ทำกับจำเลยไปแล้ว และโจทก์ทั้งสองไม่เคยตกลงราคาที่ดินกับจำเลย และไม่ได้ยินยอมให้จำเลยรื้อถอนบ้านไม้ของโจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า หากโจทก์ทั้งสองต้องการตึกแถวพิพาทก็ให้ตึกแถวพิพาทตกเป็นของโจทก์ทั้งสอง โดยโจทก์ทั้งสองจะต้องชดใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นให้แก่จำเลยเป็นเงิน 1,500,000 บาท หากโจทก์ทั้งสองไม่ต้องการได้ตึกแถวพิพาทไว้ก็ให้แสดงเจตนาว่าจะขายที่ดินทั้งหมดหรือบางส่วนซึ่งไม่น้อยกว่าส่วนที่ตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ให้แก่จำเลยไปยังจำเลยภายในกำหนด 30 วัน นับแต่นี้หากโจทก์ทั้งสองแสดงเจตนาไปยังจำเลยภายในกำหนด ก็ให้จำเลยชำระราคาที่ดินให้โจทก์ทั้งสองในราคาตารางวาละ 3,500 บาท ภายในกำหนด30 วัน นับแต่วันได้รับการแสดงเจตนา มิฉะนั้นก็ให้จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถวและที่ดินพิพาทภายใน 30 วัน เช่นเดียวกัน หากโจทก์ทั้งสองไม่ได้แสดงเจตนาต่อจำเลยภายในกำหนดดังกล่าวก็ให้ถือว่าโจทก์ทั้งสองต้องการได้ตึกแถวพิพาทไว้ และให้ชำระเงินค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากการปลูกสร้างตึกแถวพิพาทแก่จำเลยภายในกำหนด30 วัน นับแต่วันครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนดให้โจทก์ทั้งสองแสดงเจตนาต่อจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองเป็นเงิน 20,000 บาท ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
โจทก์ทั้งสองและจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองด้วย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์ภาค 1 ได้รับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องลงในที่ดินของโจทก์ทั้งสองโดยอาศัยข้อสัญญาการสร้างบ้านระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.3 กับที่โจทก์ที่ 1 ยินยอมให้จำเลยทำการปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องนั้นต่อไปตามบันทึกข้อตกลงการซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.4 เมื่อโจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.3 และ จ.4 ต่อกัน ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคแรก ที่บัญญัติว่า”เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ฯลฯ”และวรรคสามที่บัญญัติว่า “ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ฯลฯ” มาปรับแก่คดี โดยจำเลยต้องคืนที่ดินพร้อมทั้งตึกแถวพิพาททั้งสามห้องซึ่งถือได้ว่าเป็นส่วนควบตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสองผู้เป็นเจ้าของที่ดินให้แก่โจทก์ทั้งสอง จำเลยไม่มีสิทธิที่จะครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาททั้งสามห้องของโจทก์ทั้งสองต่อไป และโจทก์ทั้งสองต้องชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องอันเป็นการงานที่จำเลยได้กระทำไปให้แก่จำเลย แต่เนื่องจากจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ทั้งสองชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องให้แก่จำเลย ดังนั้นไม่มีประเด็นที่จะวินิจฉัยในชั้นนี้ว่าโจทก์ทั้งสองต้องชดใช้ค่าปลูกสร้างตึกแถวพิพาททั้งสามห้องให้แก่จำเลยเป็นจำนวนเงินเท่าใด จึงเห็นว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาททั้งสามห้องของโจทก์ทั้งสองได้ แต่จะขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนตึกแถวพิพาททั้งสามห้องออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองไม่ได้
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารให้ออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสอง นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1
