แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์เช่าอาคารเฉพาะชั้นที่1ถึงชั้นที่6จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ200,000บาทต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมเพื่อใช้เป็นห้องพักและสำนักงานสิ้นค่าใช้จ่ายไป6,000,000บาทและจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ200,000บาททั้งตามข้อสัญญาระบุว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่าถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่าซื้อจะรื้อถอนไปไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าการปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสามฟ้องว่า เมื่อต้นเดือนธันวาคม 2532 โจทก์ทั้งสามร่วมกันเช่าอาคารเลขที่ 27/2 เฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยเพื่อนำไปให้ลูกค้าเช่า เนื่องจากอาคารดังกล่าวถูกทิ้งร้างมานานและมีสภาพทรุดโทรม จำเลยจึงตกลงให้โจทก์ทั้งสามดัดแปลงต่อเติมและตกแต่งอาคารทั้งหกชั้นใหม่หมด โดยโจทก์ทั้งสามเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเพื่อเป็นการตอบแทนจำเลยตกลงให้โจทก์ทั้งสามเช่าอาคารมีกำหนด 6 ปี เมื่อวันที่23 ธันวาคม 2532 จำเลยได้ส่งร่างสัญญาเช่ามาให้โจทก์ที่ 1และที่ 2 ลงชื่อแต่ในสัญญาเช่ากำหนดเวลาไว้เพียง 3 ปีโจทก์ที่ 1 และที่ 2 ได้ทักท้วงแล้ว จำเลยให้ลงชื่อไปก่อนแล้วจะแก้ไขให้ในภายหลัง ในสัญญาเช่ากำหนดค่าเช่าเดือนละ200,000 บาท ชำระทุกวันที่ 5 ของเดือนในวันทำสัญญา โจทก์ที่ 1และที่ 2 ชำระเงินค่าเช่างวดแรกและค่าประกันให้จำเลย 400,000บาท หลังจากทำสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ทั้งสามได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาท สัญญาเช่าอาคารระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ต่อมาเดือนกรกฎาคม 2533 โจทก์ทั้งสามกับจำเลยได้ตกลงเปลี่ยนแปลงระยะเวลาเช่าจาก 3 ปี เป็น 6 ปีและจะไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กับเปลี่ยนชื่อคู่สัญญาจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 แต่เมื่อวันที่ 31กรกฎาคม 2533 จำเลยและทนายจำเลยได้นำสัญญาฉบับใหม่มาให้โจทก์ที่ 1 และที่ 3 ลงชื่อ โดยไม่ยอมเปลี่ยนระยะเวลาการเช่าจาก 3 ปี เป็น 6 ปี ไม่มีข้อกำหนดในการจดทะเบียนการเช่าและยังแบ่งแยกสัญญาเช่าเป็นเช่าอาคารและเช่าเฟอร์นิเจอร์พร้อมทั้งขีดฆ่ายกเลิกสัญญาเช่าฉบับเดิม โดยโจทก์ที่ 2ไม่ยินยอม เมื่อวันที่ 14 กันยายน 2533 ลิฟต์ที่ใช้ในอาคารเสีย โจทก์ทั้งสามแจ้งให้จำเลยซ่อมแซม จำเลยไม่ยอมซ่อมโจทก์ทั้งสามจึงให้ช่างมา ตรวจซ่อม แต่จำเลยกลับขัดขวางการกระทำดังกล่าวของจำเลยทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหายเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสามต้องลดค่าเช่าให้ลูกค้าที่เช่าอยู่ในชั้นที่ 4 ถึงที่ 6 รวมเป็นเงิน 200,000 บาท ต่อเดือน และระหว่างวันที่ 22 ถึง 28 กันยายน 2533 จำเลยและบริวารได้ก่อความเดือดร้อนรำคาญให้แก่ลูกค้าของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ลูกค้าของโจทก์ทั้งสามบอกเลิกการเช่าห้องพัก โจทก์ทั้งสามได้แจ้งให้จำเลยแก้ไขสัญญาเช่าเป็น 6 ปี และไปจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซ่อมแซมลิฟต์ และหยุดการกระทำอันเป็นการรบกวนการครอบครองห้องพักของลูกค้าโจทก์แล้วแต่จำเลยเพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยแก้ไขสัญญาเช่าจาก 3 ปี เป็น6 ปี และแก้ไขคู่สัญญาจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 และจดทะเบียนสิทธิการเช่ามีกำหนด ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2533ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยซ่อมลิฟต์ที่ใช้ขึ้นลงอาคารเลขที่ 27/2 หากจำเลยไม่ซ่อม ให้โจทก์ทั้งสามเป็นผู้ซ่อม โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น ให้จำเลยหยุดการกระทำต่าง ๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอาคารและห้องพักในอาคารเลขที่ 27/2 ของโจทก์ทั้งสามและของลูกค้าโจทก์ทั้งสามโดยปกติสุข ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 200,000 บาท แก่โจทก์ทั้งสามพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารเลขที่ 27/2 และได้ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เช่าเมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2532 มีกำหนด 3 ปี ตั้งแต่วันที่1 มกราคม 2533 จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2535 ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ในวันทำสัญญาจำเลยได้รับเงินค่าประกันความเสียหายจากโจทก์ที่ 1 และที่ 2 จำนวน 400,000 บาท และเงินค่าเช่าของเดือนมกราคม 2533 อีกจำนวน 200,000 บาท รวมเป็นเงิน 600,000 บาท อาคารที่เช่าเดิม จำเลยใช้ประกอบกิจการโรงพยาบาล เพิ่งเลิกกิจการไปเมื่อปี 2528 แต่ในปี 2530 จำเลยได้ทำการปรับปรุงอาคารและแบ่งห้องให้ผู้อื่นมาเช่าอยู่อาศัยอาคารที่เช่าเพิ่งวางลงในปี 2532 เนื่องจากผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างประเทศได้ย้ายไปอยู่ประเทศอื่นและจำเลยประสงค์ที่จะขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ก่อนทำสัญญาเช่าจำเลยได้ส่งร่างสัญญาเช่าไปให้จำเลยที่ 1 ตรวจแล้วต่อมาหลังจากทำสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับโจทก์ที่ 1 และที่ 2 แล้ว โจทก์ที่ 1ได้แจ้งจำเลยว่า โจทก์ที่ 2 ขอถอนหุ้น และจะขอเปลี่ยนตัวผู้เช่าจากโจทก์ที่ 2 เป็นโจทก์ที่ 3 แทน โจทก์ที่ 1 และจำเลยจึงได้มีการแทงเพิกถอนสัญญาเช่า โดยโจทก์ที่ 2 ได้ทำหนังสือแสดงเจตนาให้ไว้แก่จำเลยด้วย และในวันนั้นโจทก์ที่ 1 และที่ 3กับจำเลยได้ตกลงจะทำสัญญาเช่ากันใหม่ โดยยกเลิกสัญญาเช่าเดิมและให้โจทก์ที่ 3 เป็นคู่สัญญาแทน แต่เนื่องจากโจทก์ที่ 1ไม่ได้ชำระค่าเช่าที่ค้างจึงยังไม่ได้ทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กันต่อมาในระหว่างกำลังจัดทำสัญญาเช่าฉบับใหม่ โจทก์ที่ 1 ได้แจ้งว่ากำลังจดทะเบียนจัดตั้งบริษัท ว.วโรทัยเรียลเอสเตทจำกัด ขึ้นใหม่ และประสงค์จะให้บริษัทดังกล่าวเข้าเป็นคู่สัญญาแทน ขอให้จำเลยรอสักระยะหนึ่งก่อน ต่อมาเมื่อวันที่8 กันยายน 2533 โจทก์ที่ 1 และที่ 3 มาขอพบจำเลย จำเลยจึงส่งร่างสัญญาเช่าฉบับใหม่ให้โจทก์ที่ 1 และที่ 3 ตรวจดูโจทก์ที่ 1 ได้ส่งต่อให้กับชายที่มาด้วยอ่านแล้วได้นำเอาร่างสัญญาดังกล่าวไปด้วยการกระทำของโจทก์ทั้งสามเป็นการกระทำที่ฝ่าฝืนข้อสัญญามาโดยตลอด และเป็นการละเมิดทำให้จำเลยได้รับความเสียหาย ขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ทั้งสามชดใช้ค่าเสียหายแก่จำเลยในอัตราวันละ 10,000 บาท และให้โจทก์ทั้งสามและบริวารขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบอาคารเลขที่ 27/2ที่เช่าดังกล่าวแก่จำเลย
โจทก์ทั้งสามให้การแก้ฟ้องแย้งยืนยันตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสาม ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสามและฟ้องแย้งจำเลย
โจทก์ทั้งสามอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยจดทะเบียนสิทธิการเช่าแก่โจทก์ที่ 1 และที่ 3 มีกำหนด 6 ปี นับแต่วันที่1 มกราคม 2533 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2538 หากจำเลยไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้โดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2532 โจทก์ทั้งสามเช่าอาคารเลขที่ 27/2 ซอยยมราช ถนนศาลาแดง แขวงสีลมเขตบางรัก กรุงเทพมหานคร เฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลย ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม เพื่อใช้เป็นห้องพักและสำนักงานสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000 บาท
ประเด็นวินิจฉัยในชั้นฎีกามีเพียงข้อเดียวว่า การเช่ารายพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาและมีกำหนดการเช่า 6 ปี หรือไม่ โจทก์ทั้งสามเบิกความว่า ก่อนทำสัญญาเช่าได้ไปดูอาคารที่จะเช่า เห็นทรุดโทรมมาก และยังมีสภาพเป็นโรงพยาบาลอยู่ โจทก์ทั้งสามจึงตกลงเช่ามีกำหนด 6 ปีในการทำสัญญาเช่านั้น แบ่งออกเป็น 2 ช่วง ช่วงละ 3 ปี ค่าเช่า3 ปีแรก เดือนละ 200,000 บาท ส่วน 3 ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ 15 โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งห้องให้มีลักษณะเป็นที่พักอาศัยและสำนักงาน สิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ 6,000,000บาท โดยมีนายคงศักดิ์ ยุกตะเสว สถาปนิกผู้ออกแบบแปลนตกแต่งห้องพัก ซึ่งมีการปรับปรุงพื้น ผนัง ผ้าม่าน โคมไฟ กระดาษปิดผนังเฟอร์นิเจอร์ของแต่ละห้อง นายปัญญา แซ่เตียวผู้รับเหมางานไม้และงานปูนสำหรับห้องที่เช่า นายบัญชา วิวรรธน์กุศล ช่างผู้รับเหมาติดตั้งระบบโทรศัพท์นายสมยศ ศรีเจริญ ช่างผู้รับเหมาติดตั้งเครื่องปรับอากาศนางพรรณพิไล สุพรรณโรจน์ เจ้าหน้าที่ของบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ธนานันท์ จำกัด ผู้สนับสนุนด้านเงินทุน และนายสันทัด เกิดสินทรัพย์ เจ้าหน้าที่ธนาคารกรุงเทพพณิชย์การ จำกัดมาเบิกความสนับสนุนพร้อมทั้งส่งอ้างเอกสาร เช่น สัญญาเช่าแบบพิมพ์เขียว และใบเสร็จรับเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามเอกสารหมาย จ.1, จ.14, ถึง จ.17, จ.29 และ จ.30 เป็นพยานส่วนจำเลยเบิกความว่า เมื่อเลิกกิจการโรงพยาบาลแล้ว โจทก์มาติดต่อขอเช่าอาคารพิพาท โดยทราบดีว่า จำเลยจะขายอาคารพิพาทเพื่อนำเงินไปชำระแก่ธนาคาร ข้อตกลงในการเช่าแบ่งเป็นเช่าอาคารและเช่าเฟอร์นิเจอร์ อัตราค่าเช่ารวมกันเดือนละ 200,000 บาทกำหนดเวลาเช่า 3 ปี โดยมีนายธนานต์ บุญเสรฐ ผู้ลงลายมือชื่อเป็นพยานในสัญญาเช่า แพทย์หญิงวังวโรทัย สิงหติวานนท์และพันโทหญิงสลิลลา วีระรัตน์ มาเบิกความสนับสนุน เห็นว่าในการปรับปรุงอาคารพิพาทเพื่อให้เหมาะสมแก่ลูกค้าที่จะเช่าโจทก์ทั้งสามสิ้นค่าใช้จ่ายไป 6,000,000 บาท และจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ 200,000 บาท ทั้งตามข้อสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 ข้อ 4 ว่า บรรดาสิ่งที่ผู้เช่า (โจทก์)ได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่า ถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่า (โจทก์) จะรื้อถอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า (จำเลย) การปลูกสร้างหรือดัดแปลง ต่อเติมที่ผู้เช่า (โจทก์) ได้กระทำขึ้นนั้น ต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า (จำเลย) ทั้งสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีกำหนด 6 ปี
พิพากษายืน
