แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจำเลยผู้จะขายแต่ฝ่ายเดียวรู้ถึงการกระทำของตนว่ายังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286เรื่องควบคุมการจัดสรรที่ดินข้อ10ที่ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการโดยโจทก์ผู้จะซื้อมิได้ร่วมรู้ในวัตถุประสงค์ซึ่งเป็นประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายที่ทั้งสองฝ่ายต้องการดังนี้วัตถุประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องจึงหาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทย่อมไม่เป็นโมฆะ เมื่อโจทก์รู้ถึงข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยจัดสรรที่ดินโดยมิได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายซึ่งในขณะนั้นจำเลยอยู่ในฐานะที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ย่อมถือได้ว่าเป็นพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นโดยโจทก์ไม่ต้องรับผิดชอบดังนั้นการที่โจทก์ไม่ยอมชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายงวดต่อๆมาจึงหาได้ชื่อว่าเป็นผู้ผิดนัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา205ไม่จำเลยจะบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวหาได้ไม่แต่ต่อมาการที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและทวงเงินที่ได้ชำระไว้แล้วคืนจำเลยก็มิได้โต้แย้งแสดงความประสงค์ให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปกลับบอกปัดชัดแจ้งว่าได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้วพฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายโจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391วรรคหนึ่งโจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ยเมื่อเป็นกรณีที่มิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้งจึงให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391วรรคสองและมาตรา7
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 และที่ 2 เป็นสามีภริยาโดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ที่ 3 และที่ 4 เป็นบุตรของโจทก์ที่ 1 และที่ 2เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2533 โจทก์ทั้งสี่ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินที่จำเลยโฆษณาว่าเป็นผู้จัดสรรรวม 4 แปลง ราคา 10,767,500 บาทในการโฆษณาขายจำเลยอ้างว่าได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในวันที่ 17 พฤษภาคม 2534 หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวแล้ว จำเลยไม่ได้พัฒนาที่ดินตามสัญญา โจทก์ทั้งสี่ได้ตรวจสอบที่กรมที่ดินจึงทราบว่า จำเลยยังมิได้เป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน โจทก์ทั้งสี่จึงหยุดชำระเงินตามสัญญา โดยขอให้จำเลยแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน แต่จำเลยไม่อาจแสดงใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินให้ตรวจสอบได้รวมเงินที่โจทก์ทั้งสี่ชำระให้จำเลยแล้ว 1,722,800 บาท การที่จำเลยนำที่ดินออกขายโดยไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จึงเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยจึงเป็นโมฆะ ต้องคืนสู่ฐานะเดิม แต่จำเลยกลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญา และริบเงินของโจทก์ทั้งสี่ที่ได้ชำระให้จำเลยไว้แล้วจำเลยจึงต้องคืนเงิน 1,722,800 บาท แก่โจทก์ทั้งสี่พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่จำเลยได้รับเงินไปโจทก์ทั้งสี่ทวงถามให้ชำระแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้พิพากษาว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามสำเนาท้ายฟ้องเป็นโมฆะ ให้จำเลยคืนเงิน1,722,800 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่
จำเลยให้การว่า จำเลยประกอบการค้าที่ดินตามฟ้องโดยได้รับอนุญาตจากทางราชการถูกต้องตามกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยจึงไม่เป็นโมฆะ โจทก์ทั้งสี่ไม่มีอำนาจเรียกเงินที่ได้ชำระแล้วคืนเพราะโจทก์ทั้งสี่เป็นฝ่ายผิดนัดไม่ชำระราคาค่าที่ดินตามสัญญา ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ ทั้ง สี่ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยคืนเงิน 1,722,800 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่
จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติได้ว่าเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2533 โจทก์ทั้งสี่ได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยคนละ 1 แปลง รวม 4 แปลง คือที่ดินพิพาทรวมเป็นเงิน10,767,500 บาท โดยชำระเงินเป็นงวด ๆ และจะชำระเงินส่วนที่เหลือภายในวันที่ 17 พฤษภาคม 2534 แล้วจำเลยจะนัดโจทก์ทั้งสี่ไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นหนังสือล่วงหน้าอย่างน้อย15 วัน ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 โจทก์ทั้งสี่ได้ชำระเงินค่าที่ดิน 4 งวด เป็นเงิน 1,722,800 บาท แล้วไม่ชำระเงินอีกเพราะเพิ่งทราบว่าจำเลยยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินพิพาท ส่วนจำเลยได้ยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินที่พิพาทเมื่อวันที่ 4 กันยายน 2533 ตามคำขออนุญาตเอกสารหมาย ล.1ซึ่งคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินได้อนุญาตให้ทำการจัดสรรโดยมีเงื่อนไขเมื่อวันที่ 10 ตุลาคม 2533 ตามหนังสือแจ้งการอนุญาตเอกสารหมาย ล.2 และต่อมาวันที่ 9 ตุลาคม 2534 ก็ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินพิพาทแล้ว ตามใบอนุญาตเอกสารหมาย ล.3เมื่อโจทก์ทั้งสี่ไม่ชำระราคาที่ดินพิพาทตามเวลาที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย 3 งวด ติดกันจำเลยจึงแจ้งให้ชำระเงินและบอกเลิกสัญญา ตามเอกสารหมาย ล.6 ถึง ล.8 หลังจากนั้นโจทก์ทั้งสี่ก็ได้บอกเลิกสัญญาต่อจำเลยและทวงเงินที่ได้ชำระไปแล้วคืนตามเอกสารหมาย จ.5
มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1ถึง จ.4 เป็นโมฆะหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว จำเลยแต่ฝ่ายเดียวรู้ถึงการกระทำของตนว่ายังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนหรือต้องห้ามตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เรื่องควบคุมการจัดสรรที่ดิน ข้อ 10 ที่ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการ โดยอีกฝ่ายหนึ่งคือโจทก์ทั้งสี่มิได้ร่วมรู้ในวัตถุประสงค์ซึ่งเป็นประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายที่ทั้งสองฝ่ายต้องการ วัตถุประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องจึงหาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.4 ย่อมไม่เป็นโมฆะ
มีปัญหาต้องวินิจฉัยต่อไปว่า โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้วหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่าเมื่อโจทก์ทั้งสี่รู้ถึงข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยจัดสรรที่ดินโดยมิได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินอันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมายซึ่งในขณะนั้นจำเลยอยู่ในฐานะที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ทั้งสี่ได้ย่อมถือได้ว่าเป็นพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นโดยโจทก์ทั้งสี่ไม่ต้องรับผิดชอบ ดังนั้น การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่ยอมชำระเงินงวดต่อ ๆ มาอีกโจทก์ทั้งสี่หาได้ชื่อว่าเป็นผู้ผิดนัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 205 ไม่ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวหาได้ไม่ แต่อย่างไรก็ดี ต่อมาโจทก์ทั้งสี่ได้บอกเลิกสัญญาและทวงเงินที่ได้ชำระไว้แล้วคืน จำเลยก็มิได้โต้แย้งแสดงความประสงค์ให้โจทก์ทั้งสี่ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายต่อไปกลับบอกปัดชัดแจ้งว่าได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์ทั้งสี่แล้วพฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์ทั้งสี่และจำเลยได้ตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยาย โจทก์ทั้งสี่และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งโจทก์ทั้งสี่จึงมีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงิน 1,722,800 บาทที่ได้ชำระไปแล้ว ส่วนปัญหาเรื่องอัตราดอกเบี้ยนั้นเมื่อเป็นเงินที่จำเลยจะต้องใช้คืน ให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยและเป็นกรณีที่มิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 39 วรรคสอง และมาตรา 7 โจทก์ทั้งสี่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์จึงเรียกได้เพียงอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี จะเรียกอัตราร้อยละ15 ต่อปีหาได้ไม่ เพราะโจทก์ทั้งสี่มิได้นำสืบถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายว่าเสียหายอย่างไรเท่าใด
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสี่ด้วยนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
