แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
เมื่อสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจัดซื้อที่ดินแล้วสิทธิของผู้เช่าที่ดินตาม สัญญาเช่าหรือตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการเช่านาต้องสิ้นสุดลงตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมาตรา32โดยไม่ต้องคำนึงถึงผู้เช่าจะเป็นใครหรือเช่าอยู่ตามพระราชบัญญัติ ควบคุมการเช่านาหรือไม่ กรณีคู่ความนำสืบข้อเท็จจริงเสร็จสิ้นเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัย ประเด็นข้อพิพาทในส่วนที่เกี่ยวกับข้อเท็จจริงที่นำสืบนั้นได้แต่เพื่อให้การวินิจฉัยเป็นไปตามลำดับชั้นศาลย่อมมีอำนาจให้ ย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์เป็นผู้วินิจฉัยในปัญหานั้นได้
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ขอให้ พิพากษา เพิกถอน นิติกรรม สัญญาซื้อขาย ที่ดินโฉนด เลขที่ 12686 ซึ่ง จำเลย ที่ 1 ขาย ให้ แก่ จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4ส่วน หนึ่ง และ ขอให้ เพิกถอน นิติกรรม สัญญา ให้ โดยเสน่หา ที่ดินโฉนด เลขที่ 12686 ระหว่าง จำเลย ที่ 1 กับ จำเลย ที่ 2 แล้ว ให้จำเลย ที่ 1 กับ จำเลย ที่ 2 ใน ฐานะ ทายาท ของ นาย ทุเรียน ร่วมกัน จดทะเบียน โอน ที่ดิน ดังกล่าว ให้ โจทก์ ตาม สัญญาจะขาย หาก จำเลย ทั้ง สี่ไม่ปฏิบัติ ตาม ก็ ให้ ถือเอา คำพิพากษา เป็น การแสดง เจตนา แทน จำเลย ทั้ง สี่ด้วย ซึ่ง โจทก์ ตกลง จะ ชำระ ราคา ที่ดิน เป็น เงิน 61,050 บาท ให้ แก่จำเลย ที่ 1 และ ที่ 2 ใน วัน จดทะเบียน โอน ที่ดิน ดังกล่าว
จำเลย ที่ 1 ให้การ ว่า จำเลย ที่ 1 ขาย ที่ดิน ให้ แก่ จำเลย ที่ 3และ ที่ 4 เนื่องจาก เป็น ผู้เช่า ที่ดิน มีสิทธิ ซื้อ ที่ดิน ได้ ก่อน ใน ราคาที่ เจ้าของ ที่ดิน ประสงค์ จะขาย และ เนื่องจาก ผล การ เสนอ ขาย ยัง ไม่เป็นที่ แน่นอน ว่า จำเลย ที่ 1 จะ ต้อง ขาย ให้ โจทก์ ยัง ไม่ได้ ตกลง รับ ซื้อจาก จำเลย ที่ 1 และ ไม่มี กำหนด เวลา ว่า จะ รับ ซื้อ เมื่อใด โจทก์ เพิ่งจะ แจ้ง ให้ จำเลย ที่ 1 ทราบ ว่า ตกลง รับ ซื้อ ตาม สำเนา หนังสือ แจ้งลงวันที่ 19 กรกฎาคม 2531 แต่ จำเลย ที่ 1 ก็ ไม่ได้ รับ หนังสือ ดังกล่าวจน กระทั่ง โจทก์ มา ฟ้อง เป็น คดี นี้ จึง ทราบ ทั้ง เป็น เวลา ล่วงพ้น กำหนด1 ปี จึง ไม่ ผูกมัด จำเลย ที่ 1 จำเลย ที่ 1 ยัง ไม่ได้ รับ เงิน ค่าที่ดินจาก โจทก์ ขอให้ ยกฟ้อง
จำเลย ที่ 2 ให้การ ว่า จำเลย ที่ 2 ไม่รู้ เห็น เกี่ยวกับ การ ตกลงทำ สัญญา ระหว่าง จำเลย ที่ 1 กับ โจทก์ และ กับ จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4จำเลย ที่ 2 เป็น มารดา ของ นาย ทุเรียน ผู้ตาย และ เป็น ทายาท ผู้มีสิทธิ ได้รับ มรดก เพียง คนเดียว จำเลย ที่ 2 ได้ ไป ติดต่อ ขอรับ มรดก ของนาย ทุเรียน แต่ เนื่องจาก จำเลย ที่ 2 มี สัญชาติ จีน เจ้าหน้าที่ แจ้ง ว่า ไม่สามารถ เป็น เจ้าของ ที่ดิน ได้ จึง ต้อง ยกให้ จำเลย ที่ 1ซึ่ง เป็น บุตรชาย จำเลย ที่ 2 มิได้ มี เจตนา ทุจริต และ ไม่ได้ สมคบ กับจำเลย ที่ 1 เพื่อ จะ ฉ้อโกง โจทก์
จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4 ให้การ ว่า รับ ว่า เป็น ผู้เช่า ที่ดิน ตาม ฟ้องจริง เมื่อ ต้น ปี 2531 นาย ทุเรียน ถึงแก่ความตาย ที่ดิน ตาม ฟ้อง เฉพาะ ส่วน ของ นาย ทุเรียน จึง ตกเป็น ของ จำเลย ที่ 2 และ จำเลย ที่ 2ได้ ยกให้ จำเลย ที่ 1 หลังจาก นั้น จำเลย ที่ 1 จะขาย ที่ดิน ตาม ฟ้องให้ แก่ นาย ลี โกลากุล แต่ นาย ลี เห็นว่า จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4เช่า ที่ดิน ดังกล่าว ทำนา อยู่ จึง ไป บอก ให้ จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4 ทราบและ จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4 ได้ ตกลง ซื้อ ที่ดิน แปลง ดังกล่าว ใน ราคา ไร่ ละ8,000 บาท โดย ทำ สัญญาซื้อขาย และ จดทะเบียน โอน เมื่อ วันที่ 1 กรกฎาคม2531 จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4 ซื้อ ที่ดิน ตาม ฟ้อง โดยสุจริต มีค่า ตอบแทนโจทก์ ไม่มี สิทธิ ฟ้อง เพิกถอน นิติกรรม สัญญาซื้อขาย ระหว่าง จำเลย ที่ 1กับ จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4
ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า “มี ปัญหา ต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา โจทก์ ว่าโจทก์ ได้รับ ความคุ้มครอง พระราชบัญญัติ การปฏิรูปที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรมพ.ศ. 2518 หรือไม่ พิเคราะห์ แล้ว พระราชบัญญัติ การปฏิรูปที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มาตรา 32 บัญญัติ ว่า “เมื่อ ได้ มีพระราชกฤษฎีกา กำหนด เขต ปฏิรูป ที่ดิน ใช้ บังคับ ใน ท้องที่ ใด และ ส.ป.ก.ได้ จัดซื้อ หรือ เวนคืน ที่ดิน แปลง ใด แล้ว ให้สิทธิ ของ ผู้เช่า ใน ที่ดินแปลง นั้น ตาม สัญญาเช่า หรือ ตาม กฎหมาย ว่าด้วย การ ควบคุม การเช่านาเป็น อัน สิ้นสุด ลง ” เห็นว่า ตาม บทบัญญัติ ของ กฎหมาย ดังกล่าว กำหนดไว้ ชัด ว่า เมื่อ สำนักงาน ปฏิรูป ที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม จัดซื้อ ที่ดินแล้ว สิทธิ ของ ผู้เช่า ที่ดิน ตาม สัญญาเช่า หรือ ตาม กฎหมาย ว่าด้วยการ ควบคุม การเช่านา ต้อง สิ้นสุด ลง ซึ่ง เป็น ผล ของ กฎหมาย โดย ไม่ต้องคำนึง ถึง ผู้เช่า จะ เป็น ใคร หรือ เช่า อยู่ ตาม พระราชบัญญัติ ควบคุมการเช่านา หรือไม่ เมื่อ ข้อเท็จจริง ได้ความ ว่า จำเลย ที่ 1 และนาย ทุเรียน ผู้ตาย บุตร ของ จำเลย ที่ 2 ได้ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์ ตาม เอกสาร หมาย จ. 7 แล้ว ก็ ถือว่า สัญญาเช่า ที่ดินที่ มี อยู่ ระหว่าง จำเลย ที่ 1 และ นาย ทุเรียน กับ จำเลย ที่ 3ได้ สิ้นสุด ลง แล้ว จำเลย ที่ 1 และ นาย ทุเรียน ไม่จำต้อง บอกกล่าว ให้ จำเลย ที่ 3 ผู้เช่า ซื้อ ที่ดิน ก่อน หรือ และ ไม่ต้อง คำนึง ถึง ว่าจำเลย ที่ 3 จะ ต้อง ทราบ ก่อน ว่า จะ มี การ ซื้อ ขาย ที่ดิน กัน หรือไม่สำหรับ พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2524 นั้นก็ เป็น กฎหมาย ที่ บัญญัติ สืบเนื่อง มาจาก พระราชบัญญัติ ควบคุม การเช่านาพ.ศ. 2517 ซึ่ง ถูก ยกเลิก ไป ที่ ต้อง แก้ไข ยกเลิก ก็ เพราะ พระราชบัญญัติควบคุม การเช่านา พ.ศ. 2517 มี รายละเอียด ไม่ เหมาะสม แก้ไข เพื่อ ให้สมบูรณ์ และ มี ประสิทธิภาพ ยิ่งขึ้น หา ได้ แก้ไข ให้ มีผล กระทบ ถึงพระราชบัญญัติ การปฏิรูปที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ไม่ผู้เช่า ย่อม อยู่ ใน บังคับ ที่ จะ ต้อง ปฏิรูป ตาม มาตรา 32 นี้ ด้วยจำเลย ที่ 3 จึง ไม่อาจ อ้าง สิทธิ ตาม พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มา ยัน โจทก์ ได้ อนึ่ง เกี่ยวกับ จำเลย ที่ 2นั้น จำเลย ที่ 2 เป็น ผู้รับมรดก ของ นาย ทุเรียน จึง ต้อง รับ ไป ทั้ง สิทธิ และ หน้าที่ ตาม สัญญาจะซื้อขาย ด้วย จำเลย ที่ 2 จะ ต้องจดทะเบียน โอน ที่ดิน ให้ แก่ โจทก์ ตาม สัญญาจะซื้อขาย จำเลย ที่ 2ได้ ยก ที่ดิน ที่ เป็น มรดก ให้ แก่ จำเลย ที่ 1 โดยเสน่หา โจทก์ จึง มีสิทธิที่ จะ ร้องขอ ให้ เพิกถอน ได้ ศาลล่าง ทั้ง สอง พิพากษา มา นั้น ศาลฎีกาไม่เห็น พ้อง ด้วย ฎีกา โจทก์ ฟังขึ้น แต่ อย่างไร ก็ ดี คดี นี้ ศาล จะ มีคำพิพากษา ให้ บังคับ ตาม คำขอ ของ โจทก์ ได้ ก็ ต่อเมื่อ ข้อเท็จจริงฟังได้ ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ทำนิติกรรม ตาม ฟ้อง โดย รู้ อยู่ ว่า จะ เป็น ทางให้ โจทก์ เสียเปรียบ ปัญหา ดังกล่าว นี้ ศาลชั้นต้น วินิจฉัย ว่า จำเลยที่ 3 และ ที่ 4 ซึ่ง เป็น บุคคลภายนอก ซื้อ ที่ดินพิพาท มา โดยสุจริตโจทก์ จึง ไม่มี สิทธิ ฟ้อง ขอให้ เพิกถอน นิติกรรม ซื้อ ขาย ระหว่างจำเลย ที่ 1 กับ จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4 ทั้ง ไม่อาจ เพิกถอน นิติกรรมยกให้ ที่ดินพิพาท ระหว่าง จำเลย ที่ 2 ผู้ ให้ กับ จำเลย ที่ 1 ผู้รับ ให้ซึ่ง เป็น นิติกรรม ที่ เกิดขึ้น ก่อน ที่ จำเลย ที่ 1 จะ โอน ขาย ให้ แก่จำเลย ที่ 3 และ ที่ 4 ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237ประกอบ ด้วย มาตรา 238 และ โจทก์ ก็ อุทธรณ์ ใน ปัญหา นี้ ต่อมาแต่ ศาลอุทธรณ์ ยัง มิได้ วินิจฉัย ปัญหา ดังกล่าว ไว้ แม้ คู่ความ จะ ได้นำสืบ ข้อเท็จจริง กัน มา เสร็จสิ้น เพียงพอ ที่ ศาลฎีกา จะ วินิจฉัยประเด็น ดังกล่าว ได้ ก็ ตาม แต่ เพื่อ ให้การ วินิจฉัย เป็น ไป ตามลำดับชั้น ศาล จึง ให้ ย้อนสำนวน ไป ให้ ศาลอุทธรณ์ เป็น ผู้วินิจฉัย ในปัญหา ข้อ นี้ ”
พิพากษายก คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ให้ ศาลอุทธรณ์ พิจารณา คดีเฉพาะ ปัญหา ว่า จำเลย ทั้ง สี่ ทำนิติกรรม ตาม ฟ้อง ทั้งที่ รู้ อยู่ ว่าจะ เป็น ทาง ให้ โจทก์ เสียเปรียบ หรือไม่ แล้ว พิพากษา ใหม่ ตาม รูปคดี
