แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เดิมบริษัท บ. เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โจทก์ประสงค์จะเช่า แต่บริษัท บ. มีหนี้สินจำนวนมาก จึงทำหนังสือยินยอมให้สิทธิแก่จำเลยที่ 1 ใช้สอยที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จำเลยที่ 1 จึงให้โจทก์เช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยวางเงินประกันความเสียหายไว้ ต่อมาบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากเจ้าหนี้ของบริษัท ก. แล้วนำออกขายทอดตลาด โจทก์เข้าประมูลราคาจากการขายทอดตลาดได้ ย่อมถือว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์ดังกล่าวตกแก่โจทก์ สิทธิใดๆ ที่จำเลยที่ 1 ได้รับจากบริษัท ก. เจ้าของเดิมจึงหมดไป โดยไม่สามารถกล่าวอ้างได้ว่ามีสิทธิเหนือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ กับจำเลยที่ 1 ยังคงอยู่ โจทก์มีสิทธิในทรัพย์ดังกล่าวเหนือกว่าจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 1 ไม่อาจกล่าวอ้างหรือแสดงสิทธิผ่านสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ได้อีกต่อไป เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาและไม่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยที่ 1 แล้ว จึงไม่ถือว่าโจทก์กระทำผิดสัญญาเช่าต่อจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิริบเงินประกันความเสียหายที่โจทก์วางไว้แก่จำเลยที่ 1 กับทั้งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ต้องคืนเงินประกันความเสียหายแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 410,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินประกันความเสียหายตามสัญญาเช่า 410,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 25 กรกฎาคม 2551) เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เดิมบริษัทกรุงเทพฯ วนิชชาเท็กซ์ไทล์ จำกัด เป็นเจ้าของและผู้ครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ครั้งแรกโจทก์ประสงค์จะเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของบริษัทดังกล่าว แต่เนื่องจากบริษัทดังกล่าวมีเหตุขัดข้องเนื่องจากมีหนี้สินเป็นจำนวนมาก จึงทำหนังสือยินยอมให้สิทธิแก่จำเลยที่ 1 เป็นผู้มีสิทธิใช้สอยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้อง และจำเลยที่ 1 เป็นผู้ทำสัญญาให้โจทก์เช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องดังกล่าวมีข้อตกลงตามสัญญาเช่าโรงงาน โดยครั้งแรกกำหนดระยะเวลาการเช่า 3 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2545 เป็นต้นไปโดยกำหนดค่าเช่าเดือนละ 120,000 บาท และโจทก์วางเงินประกันความเสียหายให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 350,000 บาท เมื่อครบกำหนดเวลาการเช่าครั้งแรก โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องกับจำเลยที่ 1 ครั้งที่ 2 มีกำหนดเวลา 3 ปี นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2548 คิดค่าเช่าเดือนละ 144,000 บาท โดยมีข้อตกลงให้นำเงินประกันความเสียหายตามสัญญาเช่าฉบับแรกมาเป็นเงินประกันความเสียหายตามสัญญาเช่าฉบับที่ 2 ต่อมาวันที่ 27 ธันวาคม 2549 โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินเพิ่มเติมพร้อมอาคารโรงงานและโกดังอีกบางส่วนจากจำเลยที่ 1 นับแต่วันที่ 18 มกราคม 2550 ถึงวันที่ 30 กันยายน 2551 คิดค่าเช่าในส่วนที่เช่าเพิ่มเติมอีกเดือนละ 30,000 บาท และโจทก์วางเงินประกันความเสียหายตามสัญญาเช่าที่เพิ่มขึ้นใหม่นี้อีก 60,000 บาท ต่อมาวันที่ 17 สิงหาคม 2548 บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจากเจ้าหนี้ของบริษัทกรุงเทพฯ วนิชชาเท็กซ์ไทล์ จำกัด แล้วนำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวตามฟ้องออกขายทอดตลาดเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2551 และโจทก์เข้าประมูลราคาจากการขายทอดตลาดดังกล่าวและซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งเดิมเป็นของบริษัทกรุงเทพฯ วนิชชาเท็กซ์ไทล์ จำกัด ได้ โจทก์เห็นว่าเมื่อโจทก์ซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวตามฟ้องได้แล้ว กรรมสิทธิ์จึงตกแก่โจทก์ โจทก์จึงบอกเลิกการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้อง และเรียกให้จำเลยที่ 1 คืนเงินประกันความเสียหายที่โจทก์วางไว้ตามสัญญาเช่าเดิมจำนวน 410,000 บาท แต่จำเลยที่ 1 ไม่คืนเงินประกันความเสียหายจำนวนดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นกรรมการของจำเลยที่ 1 ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง โจทก์ไม่ฎีกา คดีสำหรับจำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงยุติตามคำพิพากษาของศาลล่างทั้งสอง คดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่ต้องวินิจฉัยว่า จำเลยที่ 1 จะต้องคืนเงินประกันความเสียหายตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์หรือไม่ เห็นว่า แม้จะฟังข้อเท็จจริงว่า ก่อนที่โจทก์จะประมูลซื้อที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องจากการขายทอดตลาดของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยในวันที่ 23 พฤษภาคม 2551 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องตามสัญญาครั้งที่ 2 ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2548 และสัญญาเช่าเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2549 กับมีการวางเงินประกันความเสียหายแก่จำเลยที่ 1 รวม 410,000 บาท ก็ตาม ในระหว่างนั้นถือว่าสัญญาเช่าฉบับที่ 2 และสัญญาเช่าเพิ่มเติมนั้นมีผลบังคับ โดยจำเลยที่ 1 ได้รับสิทธิในการนำที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องจากเจ้าของเดิมคือ บริษัทกรุงเทพฯ วนิชชาเท็กซ์ไทล์ จำกัด ออกให้เช่าก็ตาม และสัญญาเช่ามีผลผูกพันถึงเดือนกันยายน 2551 แต่เมื่อบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องจากบริษัทกรุงเทพฯ วนิชชาเท็กซ์ไทล์ จำกัด เจ้าของเดิมแล้ว กรรมสิทธิ์ของเจ้าของเดิมย่อมหมดไปและกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องย่อมตกเป็นของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยซึ่งเป็นเจ้าของใหม่ สิทธิใด ๆ ที่จำเลยที่ 1 ได้รับจากบริษัทกรุงเทพฯ วนิชชาเท็กซ์ไทล์ จำกัด เจ้าของเดิมจึงหมดไป จำเลยที่ 1 จะกล่าวอ้างว่าจำเลยที่ 1 ยังมีสิทธิเหนือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องที่จะทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ยังคงอยู่นั้นจึงไม่อาจรับฟังได้ ทั้งปรากฏข้อเท็จจริงต่อมาว่าในวันที่ 23 พฤษภาคม 2551 โจทก์ประมูลซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องจากการนำออกขายทอดตลาดของเจ้าของใหม่คือบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินตามฟ้องเหนือกว่าจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ไม่อาจกล่าวอ้างหรือแสวงสิทธิผ่านสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องได้อีกต่อไป ดังนั้น การที่โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 และไม่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยที่ 1 จึงไม่ถือว่าโจทก์กระทำการผิดสัญญาเช่าต่อจำเลยที่ 1 เพราะจำเลยที่ 1 เป็นผู้ไม่มีสิทธิเหนือที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องอีกต่อไป การที่โจทก์ไม่ชำระค่าเช่าแก่จำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นการผิดสัญญาเช่าต่อจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิริบเงินประกันความเสียหายที่โจทก์วางไว้แก่จำเลยที่ 1 ดังนั้น เมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลยที่ 1 คืนเงินประกันความเสียหายจำนวน 410,000 บาท แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินประกันความเสียหายแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
