แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
การบอกเลิกการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมซึ่งต้องแจ้งการบอกเลิกต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมมีคำวินิจฉัยก่อน บังคับเฉพาะแต่การเช่านาซึ่งหมายถึงเพาะปลูกข้าวหรือพืชไร่ และพืชไร่หมายความว่าพืชซึ่งต้องการน้ำน้อยและอายุสั้นหรือสามารถเก็บเกี่ยวครั้งแรกได้ภายในสิบสองเดือนตามที่ พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ ให้คำนิยามไว้ ดังนี้ ต้นมะพร้าวจึงไม่ใช่พืชไร่แต่เป็นพืชเกษตรกรรมอื่น ไม่อยู่ในบังคับให้ต้องแจ้งการบอกเลิกการเช่าต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพื่อให้มีคำวินิจฉัย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
ข้อตกลงในสัญญาเช่าห้ามผู้เช่าขุดคู บ่อน้ำในที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า เป็นข้อกำหนดลักษณะการใช้ที่ดิน เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อจำเลยที่ 1 รับว่าขุดคูและบ่อน้ำในที่ดินที่เช่าโดยได้รับอนุญาตด้วยวาจา จำเลยที่ 1 จึงผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า เมื่อจำเลยทั้งสองให้การเพียงว่า จำเลยที่ 1 มิได้ผิดสัญญาเนื่องจากกระทำไปโดยได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า ดังนี้ ข้อที่จำเลยที่ 1 ฎีกาจึงเป็นเรื่องนอกคำให้การ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กำหนดข้อตกลงว่า กรณีผู้เช่ากระทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีและผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิจะเข้ายึดถือครอบครองที่เช่าได้โดยพลัน แม้การที่โจทก์เข้ารื้อถอนต้นมะพร้าวออกจากที่ดินที่เช่าจะเป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 แต่ก็เป็นผลสืบเนื่องจากข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ให้สิทธิโจทก์เข้ายึดถือครอบครองที่ดินที่เช่า ถือว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 เป็นเรื่องเกี่ยวกับคำฟ้องเดิม หลังจากโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่า ต่อมาอีกประมาณปีเศษโจทก์จึงเข้าปรับสภาพที่ดินให้เป็นดังเดิม ซึ่งเมื่อขณะจำเลยที่ 1 ขุดคูและบ่อน้ำ จำเลยที่ 1 ยอมรับจะปรับสภาพที่ดินให้เป็นไปดังเดิมภายหลัง ดังนี้ที่โจทก์เข้าปรับสภาพที่ดินรวมถึงรื้อถอนต้นมะพร้าวของจำเลยที่ 1 จึงเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำตามข้อตกลงในสัญญาเช่า แม้จำเลยที่ 1 จะได้รับความเสียหาย จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 260,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วนัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การและจำเลยที่ 1 ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ชำระค่าเสียหายจำนวน 2,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 1
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายจากการไม่ได้เข้าไปใช้ประโยชน์ที่ดินในปี 2547 จำนวน 5,000 บาท และค่าใช้จ่ายจากการปรับสภาพที่ดินจำนวน 200,000 บาท รวม 205,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 26 กรกฎาคม 2548) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ ส่วนค่าตรวจพิสูจน์เอกสารให้โจทก์เป็นผู้ชำระ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลยทั้งสอง (ที่ถูกยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1)
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน และยกคำสั่งศาลชั้นต้นที่ให้รับฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ไว้พิจารณา รวมทั้งกระบวนพิจารณาที่มีต่อมาในภายหลังและคำพิพากษาในส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 และมีคำสั่งใหม่เป็นไม่รับฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ไว้พิจารณา ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ และคืนค่าขึ้นศาลในส่วนฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้จำเลยที่ 1 รับไป
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินของโจทก์ในโฉนดเลขที่ 14663, 4182 และ 4183 ตำบลทับยา (สวนหลวง) อำเภออินทร์บุรี จังหวัดสิงห์บุรี เนื้อที่รวมประมาณ 50 ไร่ ปลูกต้นมะพร้าวเพื่อตัดยอดขายระยะเวลาเช่า 6 ปี นับแต่วันที่ 5 มกราคม 2544 ถึงวันที่ 4 มกราคม 2550 ค่าเช่าปีละ 30,000 บาท โดยมีจำเลยที่ 2 ค้ำประกัน หลังจากทำสัญญาจำเลยที่ 1 ได้ปลูกต้นมะพร้าว ขุดคู ทางระบายน้ำและบ่อน้ำในที่ดินที่เช่า เมื่อวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2547 โจทก์ได้บอกเลิกการเช่า และต่อมาเดือนเมษายน 2548 โจทก์เข้าปรับสภาพที่ดินกับรื้อถอนต้นมะพร้าวที่จำเลยที่ 1 ปลูกไว้
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ จำเลยทั้งสองฎีกาว่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยมิได้แจ้งการบอกเลิกต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพื่อให้มีคำวินิจฉัยก่อนตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 โจทก์ยังไม่มีสิทธินำคดีมาฟ้อง เห็นว่า การบอกเลิกการเช่าดังฎีกาบังคับเฉพาะแต่การเช่านา ซึ่งหมายถึงเพาะปลูกข้าวหรือพืชไร่และพืชไร่หมายความว่าพืชซึ่งต้องการน้ำน้อยและอายุสั้นหรือสามารถเก็บเกี่ยวครั้งแรกได้ภายในสิบสองเดือนตามที่พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ให้คำนิยามไว้ ดังนี้ ต้นมะพร้าวจึงไม่ใช่พืชไร่แต่เป็นพืชเกษตรกรรมอื่น ไม่อยู่ในบังคับให้ต้องแจ้งการบอกเลิกการเช่าต่อประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเพื่อให้มีคำวินิจฉัย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อต่อมาว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ คดีนี้โจทก์ฟ้องอ้างเหตุเลิกสัญญาเช่าเนื่องจากจำเลยที่ 1 กระทำการฝ่าฝืนข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ห้ามจำเลยที่ 1 ขุดคู บ่อน้ำในที่ดินที่เช่า เว้นแต่จำเลยที่ 1 จะได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่า ข้อเท็จจริงได้ความจากที่โจทก์และจำเลยที่ 1 เบิกความว่า จำเลยที่ 1 ได้ขุดคูไว้รอบที่ดินที่เช่ากับขุดบ่อน้ำเนื้อที่ประมาณ 3 งาน ลึกประมาณ 3 เมตร ในที่ดินที่เช่าจริง เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อกำหนดลักษณะการใช้ที่ดิน จึงเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เมื่อจำเลยที่ 1 นำสืบรับว่าจำเลยที่ 1 กระทำไปโดยได้รับอนุญาตด้วยวาจา ซึ่งเป็นแต่คำเบิกความลอยๆ จึงเชื่อว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่า ส่วนที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า ทางปฏิบัติของโจทก์กับจำเลยที่ 1 ไม่ถือว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อสาระสำคัญ เห็นว่า เมื่อจำเลยทั้งสองคงให้การเพียงว่าจำเลยที่ 1 มิได้ผิดสัญญาเนื่องจากกระทำไปโดยได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า ดังนี้ ข้อที่จำเลยที่ 1 ฎีกาจึงเป็นเรื่องนอกคำให้การ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองข้อสุดท้ายว่า จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากการที่โจทก์เข้ารื้อถอนต้นมะพร้าวของจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 กำหนดข้อตกลงว่ากรณีผู้เช่ากระทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันทีและผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิจะเข้ายึดถือครอบครองที่เช่าได้โดยพลัน แม้การที่โจทก์เข้ารื้อถอนต้นมะพร้าวออกจากที่ดินที่เช่าจะเป็นการกระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 แต่ก็เป็นผลสืบเนื่องจากข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ให้สิทธิโจทก์เข้ายึดถือครอบครองที่ดินที่เช่า ถือว่าฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 เป็นเรื่องเกี่ยวกับคำฟ้องเดิม ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่าฟ้องแย้งไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ส่วนข้อฎีกาว่า จำเลยที่ 1 ได้รับค่าเสียหายหรือไม่ เพียงใด ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 1 ยังมิได้วินิจฉัย ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยไปโดยไม่จำต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยอีก เห็นว่า หลังจากโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญาเช่า ต่อมาอีกประมาณปีเศษโจทก์จึงเข้าปรับสภาพที่ดินให้เป็นไปดังเดิม ซึ่งจำเลยที่ 1 ก็เบิกความว่า ขณะเมื่อจำเลยที่ 1 ขุดคูและบ่อน้ำ จำเลยที่ 1 ยอมรับจะปรับสภาพที่ดินให้เป็นไปดังเดิมในภายหลัง ดังนี้ ที่โจทก์เข้าปรับสภาพที่ดินรวมถึงการรื้อถอนต้นมะพร้าวของจำเลยที่ 1 จึงเป็นเรื่องที่โจทก์กระทำตามข้อตกลงในสัญญาเช่า แม้จำเลยที่ 1 จะได้รับความเสียหาย จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิจะเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยทั้งสองฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำสั่งศาลอุทธรณ์ภาค 1 ที่ไม่รับฟ้องแย้ง ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นและค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของฟ้องแย้งและฟ้องแย้งในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
