แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 12 ไม่ให้ใช้พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้าน ก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ต้องพิจารณาไปตามบทกฎหมายอื่น
การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์จะต้องปฏิบัติตาม ป.วิ.พ. ว่าด้วยการบังคับคดี และ พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาด้วยเหตุดังกล่าว กรณีไม่ขัดต่อ ป.พ.พ. มาตรา 388
ย่อยาว
คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยเด็ดขาดเมื่อวันที่ 29 ตุลาคม 2535
ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า เมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ผู้คัดค้านขายทอดตลาดที่ดินแขวงสายไหม (คลองหกวาสายล่างฝั่งใต้) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 24 แปลง ที่ดินแขวงคลองถนน (ดอนเมือง) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 78 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้องในราคารวม 42,600,000 บาท ผู้ร้องวางมัดจำไว้ร้อยละ 5 ของเงินจำนวนดังกล่าวคิดเป็นเงิน 2,130,000 บาท แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายกันได้เพราะมีผู้คัดค้านการขายทอดตลาด บัดนี้เวลาล่วงเลยมา 5 ปีแล้ว คดีที่มีการคัดค้านการขายทอดตลาดยังอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล ผู้ร้องไม่ประสงค์จะซื้อทรัพย์รายพิพาทอีกต่อไปจึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายต่อผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 28 มิถุนายน 2545 ผู้คัดค้านไม่อนุญาตและยกคำร้อง ผู้ร้องไม่เห็นด้วยกับคำสั่งดังกล่าว เนื่องจากสัญญาซื้อขายระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านเป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้ร้องซื้อทรัพย์รายพิพาทเพื่อลงทุนพัฒนาที่ดินในเชิงธุรกิจมีการวางแผนโครงการ ติดต่อสินเชื่อสถาบันการเงิน มิใช่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยแต่ไม่อาจเข้าดำเนินการอย่างใดๆ ได้เพราะมีการคัดค้านการขายทอดตลาด ปัจจุบันเศรษฐกิจของประเทศอยู่ในช่วงตกต่ำ สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อให้แก่ธุรกิจที่เกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แม้การขายทอดตลาดจะมีผลผูกพันผู้ร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 514 แต่ก็ผูกพันเท่าที่จะปฏิบัติตามสัญญาหาต้องผูกพันไปจนกว่าศาลจะพิพากษาคดีที่มีการคัดค้านการขายทอดตลาดถึงที่สุดไม่เพราะอาจใช้เวลาดำเนินคดีหลายปี ทั้งเป็นการขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 และพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 แม้ภายหลังศาลจะมีคำพิพากษาถึงที่สุด ผู้คัดค้านก็ชอบที่จะนำทรัพย์ออกขายทอดตลาดได้อีก โดยไม่เกิดความเสียหายแก่ฝ่ายใด เมื่อผู้คัดค้านไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายและการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 โดยมิใช่ความผิดของผู้ร้อง ผู้ร้องจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาขอกลับคืนสู่ฐานะเดิมได้ ขอให้มีคำสั่งให้ผู้คัดค้านรับการบอกเลิกสัญญา ให้คู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิมและให้ผู้คัดค้านคืนมัดจำหรือหลักประกันแก่ผู้ร้อง
ผู้คัดค้านคัดค้านว่า เหตุที่ผู้คัดค้านยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายให้แก่ผู้ร้องเนื่องจากเมื่อวันที่ 3 ตุลาคม 2540 บริษัทบาว่าเทคโนคอม จำกัด ผู้เข้าร่วมสู้ราคาเข้าซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดได้ร้องต่อศาลขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดโดยอ้างว่าผู้คัดค้านปฏิบัติหน้าที่โดยไม่ชอบ และขายทรัพย์ในราคาต่ำเกินไป ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง บริษัทบาว่าเทคโนคอม จำกัด อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน บริษัทบาว่าเทคโนคอม จำกัด ฎีกา ศาลชั้นต้นนัดฟังคำพิพากษาศาลฎีกาวันที่ 1 กรกฎาคม 2545 บริษัทบาว่าเทคโนคอม จำกัด ยื่นคำร้องขอถอนฎีกา ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ส่งสำนวนและคำร้องขอถอนฎีกาไปยังศาลฎีกาเพื่อพิจารณาสั่งขณะนี้คดีอยู่ระหว่างรอฟังคำสั่งศาลฎีกา ผู้ร้องเป็นผู้ซื้อทรัพย์ได้จากการขายทอดตลาดต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขตามประกาศขายทอดตลาด แต่เมื่อต่อมามีการร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดต่อศาล ผู้ร้องในฐานะผู้ซื้อทรัพย์ได้ยื่นคำร้องขอต่อผู้คัดค้านขอขยายเวลาวางเงินค่าซื้อทรัพย์ส่วนที่เหลือออกไปจนกว่าคดีถึงที่สุดและขอรับเงินมัดจำที่วางไว้คืนคงเหลือไว้เพียงร้อยละ 5 ของราคาที่ซื้อได้เท่านั้น ที่ผู้ร้องอ้างว่าผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ซื้อขายกันได้เนื่องจากคดีมีการร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดจึงไม่อาจรับฟังได้ เพราะผู้ร้องไม่มีเจตนาร้องขอให้ผู้คัดค้านโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อขายให้แก่ผู้ร้องแต่อย่างใด เพียงแต่มีเจตนาขอขยายระยะเวลาวางเงินออกไปจนกว่าคดีถึงที่สุด หากผู้ร้องวางเงินชำระค่าซื้อทรัพย์ครบถ้วนแล้ว ผู้คัดค้านจะทำหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้อง โดยไม่จำต้องรอให้คดีร้องคัดค้านการขายทอดตลาดถึงที่สุด ผู้ร้องไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอกลับคืนสู่ฐานะเดิมได้ ขอให้ยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าคำร้องให้เป็นพับ
ผู้ร้องอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์แผนกคดีล้มละลายพิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ผู้ร้องฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีล้มละลายวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าหลังจากจำเลยถูกศาลชั้นต้นมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ผู้คัดค้านนำที่ดินของจำเลยออกขายทอดตลาด ผู้ร้องซื้อที่ดินของจำเลยซึ่งอยู่ที่แขวงสายไหม (คลองหกวาสายล่างฝั่งใต้) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 24 แปลง และอยู่ที่แขวงคลองถนน (ดอนเมือง) เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร จำนวน 78 แปลง ได้ในราคา 42,600,000 บาท ตามสำเนาหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย ร.3 ต่อมาวันที่ 3 ตุลาคม 2540 บริษัทบาว่าเทคโนคอม จำกัด ยื่นคำร้องต่อศาลขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง บริษัทบาว่าเทคโนคอม จำกัด อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน บริษัทบาว่าเทคโนคอม จำกัด ฎีกา ระหว่างนัดฟังคำพิพากษาศาลฎีกา บริษัทบาว่าเทคโนคอม จำกัด ยื่นคำร้องขอถอนฎีกา ศาลชั้นต้นอ่านคำสั่งศาลฎีกาที่อนุญาตให้บริษัทดังกล่าวถอนฎีกาให้คู่ความฟังเมื่อวันที่ 10 เมษายน 2546 ก่อนหน้านี้ในวันที่ 28 มิถุนายน 2545 ผู้ร้องยื่นคำร้องต่อผู้คัดค้านขอบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดิน ผู้คัดค้านมีคำสั่งยกคำร้อง มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า ผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินหรือไม่ ที่ผู้ร้องฎีกาว่าผู้ร้องเป็นพ่อค้าทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไร ก่อนการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดในคดีนี้ผู้ร้องต้องลงทุนวางแผนโครงการ ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการ กำหนดระยะเวลาดำเนินการ ติดต่อสถาบันการเงินขอสินเชื่อเพื่อนำมาลงทุนพัฒนาที่ดิน ในขณะซื้อผู้ร้องเตรียมพร้อมจะใช้ราคาและรับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้คัดค้าน แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้เพราะมีบุคคลอื่นคัดค้านการขายทอดตลาด สัญญาซื้อขายระบุชัดแจ้งแล้วว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องชำระราคาและส่งมอบทรัพย์ภายใน 15 วันนับแต่วันขายทอดตลาด เมื่อผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ซื้อให้แก่ผู้ร้องโดยมิใช่ความผิดของผู้ร้อง การที่จะให้ผู้ร้องต้องผูกพันตลอดไปจนกว่าคดีที่มีการคัดค้านการขายทอดตลาดถึงที่สุดย่อมเป็นการมิชอบ ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 และพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ผู้ร้องมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดินนั้น เห็นว่า พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 12 ไม่ให้ใช้พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวบังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ ทั้งนี้พระราชบัญญัติดังกล่าวใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วัน นับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา โดยประกาศในราชกิจจานุเบกษาเล่ม 114 ตอนที่ 72 ก หน้า 32 วันที่ 16 พฤศจิกายน 2540 ผู้ร้องทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับผู้คัดค้านเมื่อวันที่ 25 กันยายน 2540 ก่อนวันที่พระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวใช้บังคับ จึงไม่อาจนำพระราชบัญญัติฉบับดังกล่าวมาปรับใช้กับข้อกำหนดตามสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างผู้ร้องกับผู้คัดค้านได้ ต้องพิจารณาไปตามกฎหมายอื่น ที่ผู้ร้องฎีกาอ้างว่า ผู้ร้องทำธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดินและทำบ้านจัดสรรขายเพื่อหากำไรต้องลงทุนวางแผนโครงการ ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบโครงการรวมทั้งต้องดำเนินการอย่างอื่นที่เกี่ยวข้อง แต่ผู้คัดค้านไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ร้องได้ ผู้ร้องจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา นั้น เห็นว่า ในการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์นั้นจะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งว่าด้วยการบังคับคดี และพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ.2483 ซึ่งกฎหมายเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องย่อมต้องทราบว่าผู้ซื้อทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดอาจไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาด กรณีไม่ขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ดังที่ผู้ร้องฎีกา ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายที่ดิน คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
