แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เดิมโจทก์และจำเลยเป็นผู้เช่าห้องแถวซึ่งปลูกติดกันบนที่ดินแปลงเดียวกันของผู้ให้เช่า ต่อมาที่ดินแปลงดังกล่าวถูกธนาคารยึดขายทอดตลาด โจทก์ จำเลยและผู้เช่าอื่นร่วมกันซื้อที่ดินจากธนาคารมีข้อตกลงระหว่างกันว่า ผู้เช่าจะซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่และที่ดินแต่ละแปลงให้แนวตัดตรงตามแนวโฉนดที่ดิน ถ้าห้องเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำแนวที่ดินของผู้เช่าอื่นก็ต้องรื้อส่วนที่รุกล้ำเมื่อผู้เช่าอื่นปลูกสร้างใหม่ ถ้ายังไม่มีการปลูกสร้างอาคารใหม่ก็ให้อยู่กันตามสภาพเดิมไปก่อน ข้อตกลงดังกล่าวใช้บังคับได้และมีผลผูกพันโจทก์และจำเลย เมื่อโจทก์จะปลูกสร้างอาคารใหม่แทนห้องเช่าเดิมบนที่ดินที่ซื้อแต่มีสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำเข้าไปที่ดินของโจทก์ โจทก์บอกกล่าวจำเลยแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงรื้อสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ หาใช่กรณีที่ต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 1312 มาปรับใช้ในฐานะบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจากการที่จำเลยไม่รื้อถอนทำให้ใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแก่โจทก์หมดอายุลง 12,000 บาท และค่าเสียหายจากการที่โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากการที่จำเลยรุกล้ำที่ดินโจทก์เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนเสร็จ
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำที่ดินโฉนดเลขที่ 30595 ตำบลบ้านแพ้ว อำเภอบ้านแพ้ว (ตลาดใหม่) จังหวัดสมุทรสาคร (นครไชยศรี) ตามที่ปรากฏในแผนที่วิวาทออกไปจากที่ดินของโจทก์ หากจำเลยไม่ยอมรื้อถอน ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีจัดการรื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 100 บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเสร็จ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เดิมโจทก์เป็นผู้เช่าห้องแถวเลขที่ 73 ซึ่งอยู่ทางทิศตะวันออกติดกับห้องแถวเลขที่ 72 ที่จำเลยเป็นผู้เช่า ห้องแถวดังกล่าวได้ปลูกสร้างขึ้นร่วมกับห้องแถวอื่นยาวเป็นแนวติดต่อกันบนที่ดินโฉนดเลขที่ 10178 ตำบลบ้านแพ้ว อำเภอบ้านแพ้ว (ตลาดใหม่) จังหวัดสมุทรสาคร (นครไชยศรี) ซึ่งมีนางนิภา และนายเชาว์เป็นเจ้าของและเป็นผู้ให้เช่า ต่อมาที่ดินดังกล่าวถูกธนาคารนครหลวงไทย จำกัด บังคับคดีนำยึดออกขายทอดตลาด ผู้เช่าห้องแถวที่ปลูกสร้างบนที่ดินรวมทั้งโจทก์และจำเลยรวมกลุ่มตั้งตัวแทนไปเจรจาขอซื้อที่ดินกับธนาคารโดยมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่าด้วยกันว่า ผู้เช่าจะซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่และที่ดินแต่ละแปลงให้แนวตัดตรงตามแนวโฉนดที่ดิน ถ้าห้องเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำแนวที่ดินของผู้เช่าอื่น ก็จะต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเมื่อผู้เช่าอื่นปลูกสร้างใหม่ ถ้ายังไม่มีการปลูกสร้างอาคารใหม่ก็ให้อยู่กันตามสภาพเดิมไปก่อน ตัวแทนได้เจรจากับธนาคารเป็นผลสำเร็จและมีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยตามห้องเช่า เมื่อปี 2532 โจทก์ จำเลยและผู้เช่าอื่นต่างซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่จากธนาคารโดยที่ดินของโจทก์เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 30595 ส่วนที่ดินของจำเลยเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 10180 ต่อมาปี 2544 โจทก์จะปลูกสร้างอาคารใหม่แทนห้องเช่าเดิมบนที่ดินที่ซื้อปรากฏว่ามีสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ 2.9 ตารางวา ตามแผนที่วิวาท โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนแต่จำเลยเพิกเฉย มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ในการซื้อที่ดินจากธนาคาร โจทก์ จำเลยและผู้เช่าอื่นมีข้อตกลงระหว่างกันว่า ผู้เช่าจะซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่และที่ดินแต่ละแปลงให้แนวตัดตรงตามแนวโฉนดที่ดิน ถ้าห้องเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำแนวที่ดินของผู้เช่าอื่น ก็จะต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเมื่อผู้เช่าอื่นปลูกสร้างใหม่ ถ้ายังไม่มีการปลูกสร้างอาคารใหม่ก็ให้อยู่กันตามสภาพเดิมไปก่อน ข้อตกลงดังกล่าวใช้บังคับได้และมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยเมื่อโจทก์และจำเลยได้ซื้อที่ดิน โจทก์จะปลูกสร้างอาคารใหม่แทนห้องเช่าเดิมบนที่ดินที่ซื้อแต่มีสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำเข้าไปที่ดินของโจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวจำเลยแล้ว จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลงรื้อสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ และเมื่อมีข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยเช่นนี้ จึงหาใช่กรณีที่ต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 มาปรับใช้ในฐานะบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 ดังที่จำเลยฎีกาไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
