แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
คดีนี้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยและบริษัท ว. ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกันก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ซึ่งเป็นวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2 มีผลใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงจากตารางการชำระเงินและใบเสร็จรับเงินว่า ภายหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน จำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระเงินดาวน์และชำระราคาห้องชุดพิพาทส่วนที่เหลือให้แก่บริษัท ว. และบริษัท อ. ไปครบถ้วนแล้ว เช่นนี้จำเลยซึ่งได้ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วดังกล่าวก็ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้บริษัท อ. ในฐานะผู้จะขายจดทะเบียนโอนห้องชุดพิพาทให้แก่ตนได้ ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2
ส่วนที่จำเลยให้การและนำสืบรวมทั้งอุทธรณ์ว่า โจทก์ได้รับโอนห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ย่อมเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยอยู่ในฐานะอันจะขอให้จดทะเบียนสิทธิในห้องชุดพิพาทได้ก่อนโจทก์ ซึ่งเป็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ จึงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. โดยสุจริตหรือไม่ การที่ศาลล่างทั้งสองไม่วินิจฉัยในปัญหานี้จึงเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อคดีมาสู่ศาลฎีกาแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในปัญหานี้โดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัย เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยรับมอบห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. ตั้งแต่เมื่อปี 2551 และพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาทตลอดมา โจทก์ซึ่งเพิ่งมาซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. เมื่อปี 2554 จึงน่าจะทราบเป็นอย่างดีว่าในห้องชุดพิพาทมีจำเลยพักอาศัยอยู่ การที่โจทก์ยังคงตกลงซื้อห้องชุดพิพาทโดยไม่ได้สอบถามให้ได้ความถึงสาเหตุที่จำเลยเข้าพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาท เป็นพฤติการณ์ที่บ่งชี้ว่าโจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่อาจยกเรื่องความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อฟ้องขับไล่จำเลยได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์ เลขที่ 554/107 ชื่ออาคารชุดอินสไปร์เพลส พระราม 9 อาคารเลขที่ 1 ชั้นที่ 6 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 169454, 181447 ถึง 181449 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งคืนห้องชุดให้แก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 8,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว และค่าเสียหายอีกเดือนละ 8,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดเลขที่ 554/107 ชื่ออาคารชุดอินสไปร์เพลส พระราม 9 อาคารเลขที่ 1 ชั้น 6 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 169454, 181447 ถึง 181449 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร และส่งมอบห้องชุดดังกล่าวคืนให้แก่โจทก์ ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 6,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 29 ธันวาคม 2557) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 6,000 บาท นับถัดจากเดือนที่ฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดของโจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 8,000 บาท แทนโจทก์
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีวัตถุประสงค์ในการประกอบกิจการซื้อ จัดหา เช่า เช่าซื้อ ถือกรรมสิทธิ์ ครอบครอง ปรับปรุงพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท โจทก์มอบอำนาจให้นายอุทัยเป็นผู้ฟ้องและดำเนินคดีแทน จำเลยมอบอำนาจให้นายทศพลดำเนินคดีแทน บริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดอินสไปร์เพลส พระราม 9 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 169454, 181447 ถึง 181449 ตำบลหัวหมาก อำเภอบางกะปิ กรุงเทพมหานคร โดยรับโอนมาจากบริษัทวัชรธร จำกัด ห้องชุดพิพาทเลขที่ 6 เอ – 20 หรือเลขที่ 554/107 อยู่ในอาคารชุดอินสไปร์เพลส พระราม 9 อาคารเลขที่ 1 ชั้น 6 มีชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำเลยครอบครองโดยพักอาศัยในห้องชุดพิพาท โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องชุดพิพาท ซึ่งจำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วเมื่อวันที่ 6 พฤศจิกายน 2557 แต่จำเลยยังคงอยู่อาศัยในห้องชุดพิพาท
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นประการแรกว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทระหว่างจำเลยกับบริษัทวัชรธร จำกัด ใช้บังคับได้หรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ตามที่จำเลยให้การและนำสืบโดยโจทก์ไม่ได้โต้แย้งให้เห็นเป็นอย่างอื่นว่า เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2549 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกับบริษัทวัชรธร จำกัด ตกลงชำระเงินดาวน์ให้บริษัทวัชรธร จำกัด เป็นรายงวดรวม 12 งวด เป็นเงิน 135,500 บาท หลังทำสัญญาจำเลยชำระเงินดาวน์ให้แก่บริษัทวัชรธร จำกัด และบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายมาจากบริษัทวัชรธร จำกัด ครบถ้วนแล้ว แสดงว่าจำเลยและบริษัทวัชรธร จำกัด ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกันก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ซึ่งเป็นวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2 มีผลใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงจากตารางการชำระเงินและใบเสร็จรับเงินว่า ภายหลังจากได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันดังกล่าว จำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระเงินดาวน์และชำระราคาห้องชุดพิพาทส่วนที่เหลือให้แก่บริษัทวัชรธร จำกัด และบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ไปครบถ้วนแล้ว จำเลยซึ่งได้ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วดังกล่าวก็ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้บริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ในฐานะผู้จะขายจดทะเบียนโอนห้องชุดพิพาทให้แก่ตนได้ ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทไม่ทำตามแบบตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2 บัญญัติไว้ จึงใช้บังคับไม่ได้นั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยเป็นประการต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้จำเลยให้การและนำสืบรวมทั้งอุทธรณ์ว่า โจทก์ได้รับโอนห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมาย อันเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยอยู่ในฐานะอันจะขอให้จดทะเบียนสิทธิในห้องชุดพิพาทได้ก่อนโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยนั่นเอง จึงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด โดยสุจริตหรือไม่ การที่ศาลล่างทั้งสองไม่วินิจฉัยในปัญหานี้จึงเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อคดีมาสู่ศาลฎีกาแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในปัญหาว่า โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทมาโดยสุจริตหรือไม่ไปเสียทีเดียวโดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยก่อน และเห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยได้รับมอบห้องชุดพิพาทจากบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ตั้งแต่เมื่อปี 2551 และได้พักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาทตลอดมา โจทก์ซึ่งเพิ่งมาซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัทแอสคอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เมื่อปี 2554 จึงน่าจะทราบเป็นอย่างดีว่าในห้องชุดพิพาทมีจำเลยพักอาศัยอยู่ การที่โจทก์ยังคงตกลงซื้อห้องชุดพิพาทโดยไม่ได้สอบถามให้ได้ความถึงสาเหตุที่จำเลยเข้าพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาท เป็นพฤติการณ์ที่บ่งชี้ว่าโจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริต เมื่อฟังได้ดังกล่าวโจทก์ก็ย่อมไม่อาจยกเรื่องที่ตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทขึ้นเป็นข้ออ้างในการฟ้องขับไล่จำเลยได้ จึงไม่มีอำนาจฟ้องคดีนี้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น
อนึ่ง จำเลยอุทธรณ์และฎีกาขอให้ยกฟ้องโจทก์ ย่อมไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาลในอนาคต จึงให้คืนค่าขึ้นศาลส่วนนี้แก่จำเลย
พิพากษากลับให้ยกฟ้อง คืนค่าขึ้นศาลในอนาคตชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีการวม 200 บาท แก่จำเลย ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความให้รวม 50,000 บาท
