แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าจะตกอยู่ในความควบคุมแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯลฯ รือไม่ อีกนัยหนึ่งสถานที่เช่านั้นจะเป็น ” เคหะ ” หรือไม่นั้น มีหลักการวินิจฉัยอยู่ตามคำพิพากษาฎีกาที่ 1099-1147/2481 ซึ่งมีความสำคัญอยู่ว่า จะต้องพิจารณาเจตนาของคู่กรณีในเวลาทำสัญญาประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ เช่น สภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่าเช่า ทำเลที่ตั้งและการปฎิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายเหล่านี้ รวมกันว่า การเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่
ภรรยโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าออกจากตึกเช่า ศาลพิพากษาถึงที่สุดว่าจำเลยใช้เป็นที่อยู่อาศัย ถือว่าเป็นเคหะจึงพิพากษายกฟ้อง ฟังคำพิพากษาแล้ว 4 วัน โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าขึ้นใหม่มีข้อความมีกำหนดเวลาเช่า 2 เดือน พอครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาใหม่ โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลย ๆ ต่อสู้คดีว่าอยู่อาศัยอย่างเดิมดังนี้ ศาลจะงดสืบพะยานโดยถือเอาผลคำพิพากษาในคดีเดิมมาเป็นเครื่องชี้ขาดว่าเป็นเคหะไม่ได้ ต้องให้สืบพะยานเพื่อจะได้วินิจฉัยตามหลักที่วางไว้ในฎีกาที่+
ย่อยาว
คดีได้ความตามที่คู่ความรับกันว่า ตึกเช่ารายพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับคุณหญิงวิทุรธรรมพิเนตุโจทก์ในคดีแดง ศาลแขวงพระนครใต้ที่ ๑๖๘/๒๔๙๐ จำเลยได้เช่ามาตั้งแต่ พ.ศ.๒๔๘๙ โดยคุณหญิงวิทุรฯ เป็นผู้ให้เช่าจนกระทั่งถึงเดือนเมษายน ๒๔๙๐ คุณหญิงวทุรฯได้เป็นโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาทโดยความยินยอมอนุญาตของโจทก์ผู้เป็นสามี จำเลยต่อสู้ว่าตึกเช่ารายพิพาท จำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัย +ของคดีนั้นศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์ศาลฎีกาพิพากษาต้องกันให้ยกฟ้องโจทก์ โดยฟังข้อเท็จจริงว่าตึกรายนี้ จำเลยใช้เป็นที่อยุ่อาศัย ถือว่าเป็นเคหะ ” ซึ่งได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุค่าเช่า ฯลฯ คู่ความในคดีนั้นฟังคำพิพากษาฎีกาเมื่อวันที่ ๑๘ กุมภาพันธ์ ๒๔๙๒ ครั้นวันที่ ๒๒ เดือนเดียวกัน โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าขึ้นใหม่มี ข้อความเพิ่มขึ้นอีกว่าเช่าเพื่อทำการค้า มีกำหนด ๒ เดือน ครบกำหนดเวลาตามสัญญาใหม่นี้แล้ว โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ขึ้นอีกและปรากฎว่าการอยู่อาศัยในตึกเช่านี้ของจำเลยคงเป็นเช่นเดิม
ศาลชั้นต้นงดสืบพะยาน และฟังว่า ตึกเช่ารายนี้ยังคงเป็น ” เคหะ ” อันพังได้รับความคุ้มครองจึพิพากษายกฟ้อง
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า คดีนี้ได้มีการทำสัญญาขึ้นใหม่ระหว่างโจทก์ จำเลย ฉะนั้นการพิจารณาถึงเจตนาคู่กรณีจึงต้องพิจารณาในเวลาที่ทำสัญญากันนี้ ส่วนเหตุผลแวดล้อมอื่นๆ ก็ต้องพิจารณาในเวลานี้เช่นเดียวกัน หาใช่จะถือเอาเพียงผลแห่งคำพิพากษาในคดีเดิมมาเป็นเครื่องชี้ขาดในคดีนี้หาได้ไม่ เพราะถึงแม้ว่าจะเป็นห้องรายเดียวกัน เจตนาของคู่กรณีก็ยังดี เหตุผลแวดล้อมอื่นๆ ก็ดี อาจเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมได้ และด้วยเหตุนี้การฟ้องคดีนี้ จึงมิใช่ฟ้องซ้ำคดีเดิม ดังจำเลยคัดค้านการที่สัญญาเช่าจะตกอยุ่ในความควบคุมแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯลฯ หรือไม่มีหลักการวินิจฉัยอยู่ตามคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๘๔-๑๐๔๗/๒๔๙๑ แล้ว จึงพิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลล่างทั้งสองให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาสืบพยานของคู่ความจนสิ้นกระแสร์ความแล้วพิพากษาใหม่
