แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่ จ. ยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่มีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) จำนวน 226 แปลง และสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขายโดยทำถนนพิพาทเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกทางสาธารณะ ถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ทางพิพาทย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรรวมทั้งที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ของโจทก์โดยผลแห่งกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 แม้ จ. จะมิได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือหลีกเลี่ยงการขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การจัดสรรที่ดินนั้นกลับไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่า ถนนและสาธารณูปโภคอื่น ๆ ภายในโครงการพาราไดส์ คอมเพล็กซ์ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 267 ตำบลป่าตอง อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต ของจำเลย ตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2596 ตำบลป่าตอง อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต ของโจทก์ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 หรือตามระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กับให้จำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าวแก่ที่ดินของโจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยให้การว่า ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาแก้เป็นว่า ถนนพิพาทภายในโครงการพาราไดส์ คอมเพล็กซ์ ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 267 ตำบลป่าตอง อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต เป็นทางภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2596 ตำบลป่าตอง อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต ให้จำเลยไปจดทะเบียนถนนพิพาทให้เป็นทางภาระจำยอม หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า ถนนพิพาทบนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 267 เป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2596 ตำบลป่าตอง อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต ของโจทก์โดยผลของกฎหมายหรือไม่ ซึ่งจำเลยฎีกาว่า การจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ใช้กับที่ดินมีกรรมสิทธิ์เท่านั้น ไม่ใช้กับที่ดินที่มีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ขณะประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มีผลใช้บังคับ ที่ดินที่นายจิรวิจักษณ์ขอแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยมีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) จึงไม่อยู่ในบังคับของการจัดสรรที่ดินหรืออยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แม้ต่อมานายจิรวิจักษณ์ได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินก็ตาม แต่การที่นายจิรวิจักษณ์จัดให้มีทางพิพาทเชื่อมถนนสาธารณะสายราษฎร์อุทิศโดยไม่มีสาธารณูปโภคอื่นไม่ได้ทำให้การแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเป็นการจัดสรรที่ดินแต่อย่างใด จึงเห็นควรวินิจฉัยเสียก่อนว่า การจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ใช้บังคับกับที่ดินที่มีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ด้วยหรือไม่ เห็นว่า ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 การจัดสรรที่ดิน หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน และมีการให้คำมั่น หรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรม การที่นายจิรวิจักษณ์ ยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินออกเป็น 226 แปลง และสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขายโดยจัดทำถนนเพื่อใช้เป็นทางเข้าออกทางสาธารณะอันเป็นประโยชน์ในการขายที่ดินของตน ถือได้ว่านายจิรวิจักษณ์จัดสรรที่ดินตามความหมายของบทบัญญัติข้างต้นแล้ว และประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 11 บัญญัติว่า “ผู้ขอทำการจัดสรรที่ดินต้องแสดงหลักฐานและรายละเอียดดังต่อไปนี้ด้วยคือ (1) ถ้าผู้ขอมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขอจัดสรรให้แสดงโฉนดที่ดินนั้น ถ้ายังไม่มีกรรมสิทธิ์ให้แสดงหลักฐานการจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น” ข้อ 12 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “ในกรณีที่ผู้ขอทำการจัดสรรที่ดินยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขอจัดสรรฯ เมื่อคณะกรรมการเห็นสมควรจะอนุญาตตามคำขอ คณะกรรมการต้องให้ผู้ขอจัดการให้ที่ดินที่ขอจัดสรรนั้นมีชื่อผู้ขอเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เสียก่อนออกใบอนุญาต” ข้อความในข้อ 11 (1) ตอนท้ายที่ว่า “ถ้ายังไม่มีกรรมสิทธิ์ให้แสดงหลักฐานการจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น” และข้อ 12 วรรคหนึ่ง ที่ว่า “ในกรณีที่ผู้ขอทำการจัดสรรที่ดินยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขอจัดสรร” บ่งชี้ชัดว่าที่ดินที่มีสิทธิครอบครองสามารถนำขออนุญาตจัดสรรที่ดินได้ ประกอบกับประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 59 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “ในกรณีที่ผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินมาขอออกโฉนดที่ดินฯ เป็นการเฉพาะรายฯ เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่พิจารณาเห็นสมควร ให้ดำเนินการออกโฉนดที่ดินฯ ได้ตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ประมวลกฎหมายนี้กำหนด” แสดงให้เห็นว่าผู้ที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินสามารถขอออกโฉนดที่ดินได้ ดังนี้ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่นายจิรวิจักษณ์ขอแบ่งแยก 226 แปลง จึงอยู่ในบังคับของการจัดสรรที่ดินและอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เมื่อประกอบกับเหตุที่ต้องออกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เนื่องจากในขณะนั้น มีผู้ดำเนินการจัดสรรที่ดินเป็นจำนวนมากแต่ไม่มีกฎหมายควบคุม ทำให้ผู้จัดสรรที่ดินดำเนินการโดยขาดความรับผิดชอบ ไม่ถูกต้องตามหลักวิชาการ ผังเมือง โดยเห็นแก่ประโยชน์ส่วนตน จำเป็นจะต้องมีกฎหมายเพื่อควบคุมการจัดสรรที่ดินของเอกชนให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อยเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อผลในทางเศรษฐกิจ สังคม และผังเมือง ดังนั้นหากประกาศคณะปฏิวัติดังกล่าวไม่ใช้บังคับแก่ที่ดินที่มีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ด้วย ก็จะไม่สามารถแก้ปัญหาดังกล่าวได้ทันที ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 จึงใช้บังคับแก่ที่ดินที่มีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ด้วย และเมื่อข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติแล้วว่า เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2530 ขณะที่ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ยังมีผลบังคับใช้ นายจิรวิจักษณ์ยื่นคำขอรังวัดที่ดินและขอแบ่งแยกในนามเดิมจำนวน 226 แปลง รวมทั้งที่ดินของโจทก์ เพื่อจัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไปเช่นนี้ ถือเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปโดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนแล้ว และเมื่อได้ความว่ามีการสร้างทางพิพาทบนที่ดินที่จัดสรรออกไปสู่ถนนสาธารณะสายราษฎร์อุทิศ 200 ปี อันถือเป็นสาธารณูปโภค จึงเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 แล้ว ทางพิพาทบนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 267 ตำบลป่าตอง อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต ย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรรวมทั้งที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2596 ตำบลป่าตอง อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต ของโจทก์ ซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 267 โดยผลแห่งกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 แม้นายจิรวิจักษณ์จะมิได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือหลีกเลี่ยงการขออนุญาตจัดสรรที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็ไม่ทำให้การดำเนินการจัดสรรที่ดินนั้นกลับไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายแต่ประการใดไม่ นายจิรวิจักษณ์ผู้จัดสรรและจำเลยผู้รับโอนจึงมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคคือถนนซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ส่วนที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์มิได้บรรยายฟ้องหรือนำสืบให้เห็นว่า ที่ดินของโจทก์อยู่ตำแหน่งใด และโจทก์ใช้พื้นที่ส่วนใดมีความกว้างยาวเท่าใด เป็นถนนพิพาทเข้าออกนั้น แม้จำเลยจะให้การต่อสู้ไว้ แต่ในชั้นพิจารณาคู่ความก็นำสืบรับกันในเรื่องทางพิพาท เพราะเป็นข้อเท็จจริงที่ปรากฏชัดตามแผนผังและภาพถ่าย จึงเป็นฎีกาที่ไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัย ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความในชั้นฎีกาแทนโจทก์ 5,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมอื่นนอกจากนี้ให้เป็นพับ
