แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่ามีเงื่อนไขข้อหนึ่งว่าถ้าสถานที่เช่าหรือสิ่งของที่อยู่ในสถานที่เช่าถูกอายัดหรือถูกยึดตามคำสั่งของศาลก็ดี ฯลฯ ในกรณีใดกรณีหนึ่งดังว่ามานี้ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าเข้ายึดปกครองสถานที่เช่าได้ทันที และจัดการต่อไปตามที่เห็นสมควร ฯลฯ ข้อความดังนี้เป็นอันชัดว่าผู้เช่าได้สัญญาเลิกใช้และรับประโยชน์ในสถานที่เช่านั่นเอง เท่ากับเป็นเงื่อนไขให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง เมื่อมีการถูกอายัดตามเงื่อนไขดังกล่าว ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขนั้นได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ที่บัญญัติให้ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงนั้น เป็นแต่เรื่องให้รับผิดตามหน้าที่ของผู้เช่า กฎหมายมิได้บังคับให้ผู้ให้เช่าต้องรับผิดต่อผู้เช่าช่วงอย่างใดไม่ อีกนัยหนึ่งผู้เช่าช่วงแม้จะเป็นไปโดยชอบ ก็หาอาจกลายมาเป็นผู้เช่าอีกคนหนึ่งไม่
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คู่สัญญาก็ตกลงกันเป็นหนังสือเพิกถอนสัญญาเช่านั้นได้ เพราะเป็นสัญญาที่ตกลงกันระหว่างบุคคลเป็นบุคคลสิทธิคู่กรณีย่อมตกลงเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดๆ ก็ได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1-2 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามโฉนดเลขที่ 1681 ไปจากโจทก์ตามสัญญาลงวันที่ 16 มิถุนายน 2490 เพื่อปลูกสร้างโกดังไว้สินค้า มีกำหนดเวลา 10 ปีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างและเครื่องประกอบให้ตกเป็นของโจทก์ทันที กับถ้าสถานที่เช่าหรือสิ่งของที่อยู่ในสถานที่เช่าต้องถูกอายัติหรือถูกยึดตามคำสั่งศาลก็ดี ฯลฯ ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าเข้ายึดถือปกครองสถานที่เช่าได้ทันที ให้จัดการต่อไปตามที่เห็นควร
บัดนี้จำเลยที่ 1-2 เอาที่ดินที่เช่าไปให้บริษัทเจ้าพระยาจำเลยที่ 3 เช่าช่วงปลูกโกดังและเวลานี้สิ่งปลูกสร้างที่จำเลยที่ 3 ปลูกขึ้นในที่ดินที่จำเลยที่ 1-2 เช่าไป ก็ถูกศาลสั่งห้ามโอนเท่ากับเป็นการอายัติตามกฎหมายฯลฯ
โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1-2 ครบกำหนดการบอกกล่าวแล้ว ขอให้ศาลขับไล่
จำเลยที่ 1-2 ต่อสู้ว่าจำเลยมิได้ผิดสัญญา
จำเลยที่ 3 ให้การว่า เช่าช่วงที่ดินจากจำเลยที่ 1-2 โดยโจทก์ได้ทราบมาแต่ต้นแล้ว
ศาลแพ่งพิจารณาแล้ว พิพากษาขับไล่จำเลยที่ 1-2 และบริวารออกจากที่ดินที่เช่า จำเลยที่ 3 ผู้เช่าช่วงก็หมดอำนาจที่ครอบครองสถานที่เช่าเช่นเดียวกัน จึงให้ขับไล่จำเลยที่ 3 และบริวารออกจากที่ดินดังกล่าวด้วย ฯลฯ
จำเลยทั้ง 3 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยทั้ง 3 ฎีกา
ศาลฎีกาตรวจสำนวนแล้ว คดีฟังได้ชัดว่าสถานที่เช่าได้ถูกอายัติหรือถูกยึดตามคำสั่งศาลแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาตามเงื่อนไขได้
จำเลยโต้เถียงว่า สัญญาลงวันที่ 16 มิถุนายน 2490 นั้น ยังมิได้ไปจดทะเบียน จึงยังใช้บังคับมิได้ ศาลฎีกาพิเคราะห์แล้วเห็นว่าในสัญญาลงวันที่ 16 มิถุนายน 2490 ข้อ 17 มีว่า “คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันว่า นับแต่วันทำสัญญานี้เป็นต้นไป ให้ถือว่าสัญญาต่าง ๆ ที่ทำไว้เกี่ยวกับสถานที่เช่านี้ เป็นอันเลิกถอนสิ้นสุดลงทันที และให้ใช้สัญญาฉบับนี้แทนต่อไป” ดังนี้เห็นว่าจำเลยได้ตกลงเพิกถอนสัญญาเช่าฉบับก่อน ๆ นั้นเสียแล้ว จริงอยู่มาตรา 1301 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บัญญัติไว้ว่า การเปลี่ยนแปลงระงับและกลับคืนมาซึ่งทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ต้องเป็นไปทางทะเบียนด้วย ความข้อนี้อาจใช้บังคับได้ ถ้าเป็นประเด็นพิพาทกันในเรื่องการได้มาหรือการระงับไปซึ่งทรัพย์สิทธิจะสมบูรณ์หรือไม่ แต่กรณีเรื่องนี้เป็นเรื่องสัญญาที่ตกลงกันระหว่างบุคคลเป็นบุคคลสิทธิ คู่กรณีย่อมตกลงกันเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้ แม้นิติกรรมการเช่านั้นจะได้จดทะเบียนไว้
ส่วนที่จำเลยที่ 3 เป็นผู้เช่าช่วงจากจำเลยที่ 1-2 จึงไม่มีสิทธิที่จะใช้และรับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้นอีกประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 ที่บัญญัติให้ผู้เช่าช่วงโดยชอบต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงนั้นก็เป็นแต่เรื่องให้รับผิดตามหน้าที่ของผู้เช่า กฎหมายมิได้บังคับให้ผู้เช่าต้องรับผิดต่อผู้เช่าช่วงอย่างใดไม่ อีกนัยหนึ่ง ผู้เช่าช่วงแม้จะเป็นไปโดยชอบก็หาอาจกลายมาเป็นผู้เช่าอีกคนหนึ่งไม่
จำเลยไม่อาจชนะคดีได้ จึงพิพากษายืน
