แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าอาคารทั้งสองฉบับครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้แล้ว สัญญาเช่าย่อมระงับลง โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งคืนอาคารที่เช่าแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนอาคารที่เช่า เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองอาคารที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานละเมิด เพียงแต่เมื่อใช้สิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับฐานผิดสัญญาแล้วโจทก์ไม่อาจใช้สิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนฐานละเมิดได้ เพราะเป็นค่าเสียหายมูลกรณีเดียวกัน
สัญญาเช่าอาคารห้องเลขที่ 10 ข้อ 1 วรรคสองระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดหรือสิ้นสุดลงด้วยเหตุใดก็ตาม “ผู้เช่า” ต้องส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ “ผู้ให้เช่า” ทันที ในกรณีที่ “ผู้เช่า” ไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ “ผู้ให้เช่า” “ผู้เช่า” ยินยอมชำระค่าปรับให้แก่ “ผู้ให้เช่า” วันละ 2,000 บาท นับแต่วันครบกำหนดส่งมอบจนถึงวันที่ได้ส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ “ผู้ให้เช่า” เรียบร้อยแล้ว ซึ่งเป็นข้อตกลงกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาไม่สามารถส่งมอบอาคารที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าในทันที โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามสัญญาเช่าข้อ 1 วรรคสอง ได้ แต่เบี้ยปรับที่กำหนดไว้นั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383
สัญญาเช่าอาคารห้องเลขที่ 11 ข้อ 8 วรรคสอง ระบุว่า เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ไม่ว่ากรณีใด ๆ ก็ตาม “ผู้เช่า” จะต้องย้ายออกไปจากที่เช่าทันที ถ้าไม่ขนย้ายออกไปยอมให้ค่าเสียหายค่าปรับเป็นเงินวันละ 2,000 บาท แก่ “ผู้ให้เช่า” ทุกวันจนกว่าจะขนย้ายออกไป ซึ่งระบุเงื่อนไขในการยอมให้ค่าเสียหายเฉพาะกรณีมีการบอกเลิกสัญญาเช่าเท่านั้น แตกต่างจากสัญญาเช่าอาคารห้องเลขที่ 10 แต่แม้จะเป็นกรณีที่สัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่าไม่เข้าเงื่อนไขที่โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่า แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยฐานละเมิดได้ซึ่งโจทก์ได้บรรยายมาในฟ้องและนำสืบถึงจำนวนค่าเสียหายที่เกิดจากการกระทำละเมิดแล้ว ศาลมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้ตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 438 วรรคหนึ่ง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2526 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ในศูนย์การค้าเชียงใหม่ไนท์บาซาร์ ชั้นใต้ดินเลขที่ 11 จากโจทก์ และได้จดทะเบียนการเช่าเมื่อวันที่ 26 มีนาคม 2528 มีกำหนดการเช่า 15 ปี ซึ่งสัญญาจะสิ้นสุดในวันที่ 31 ตุลาคม 2541 ต่อมาวันที่ 21 ธันวาคม 2537 จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าอาคารพาณิชย์ชั้นใต้ดินห้องเลขที่ 10 จากผู้เช่าเดิมซึ่งจะสิ้นสุดการเช่าวันที่ 31 ธันวาคม 2541 จำเลยได้จดทะเบียนการเช่าห้องหมายเลข 10 เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2538 จำเลยตกลงจะเป็นผู้ชำระค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาที่ใช้ในอาคารพาณิชย์ทั้งสองห้องคืนโจทก์ จำเลยยอมเสียค่าปรับให้แก่โจทก์วันละ 2,000 บาท ต่ออาคารพาณิชย์ที่เช่าห้องหนึ่ง จำเลยเข้าไปใช้ประโยชน์จากอาคารพาณิชย์ทั้งสองห้องแต่ไม่ยอมชำระค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาทั้งสองห้องงวดประจำเดือนธันวาคม 2541 และเดือนมกราคม 2542 รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 2,674 บาท เงินจำนวนนี้จำเลยต้องชำระแก่โจทก์ เมื่อใกล้ครบกำหนดการเช่าโจทก์มีหนังสือแจ้งไปยังจำเลยว่าไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ทั้งสองห้องอีกต่อไปให้จำเลยออกไปเสียจากอาคารพาณิชย์ที่เช่าทั้งสองห้อง หลังจากครบกำหนดการเช่าแล้วจำเลยไม่ส่งมอบอาคารพาณิชย์ที่เช่าทั้งสองห้องคืนโจทก์ คงครอบครองอยู่ตลอดมา การกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถนำอาคารพาณิชย์ทั้งสองห้องออกให้ผู้อื่นเช่าใช้ประโยชน์และจำเลยต้องเสียเบี้ยปรับแก่โจทก์ เป็นเงินวันละ 4,000 บาท นับแต่วันที่ 1 มกราคม 2542 ถึงวันฟ้องเป็นเงินจำนวน 360,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารพาณิชย์ห้องเลขที่ 10 และ เลขที่ 11 ชั้นใต้ดินศูนย์การค้าเชียงใหม่ไนท์บาร์ซาร์และส่งมอบอาคารทั้งสองห้องคืนโจทก์ภายใน 30 วัน ให้จำเลยชำระเงิน 362,674 บาท และชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน 362,674 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ให้จำเลยชำระค่าปรับวันละ 4,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะส่งมอบอาคารพาณิชย์ทั้งสองห้องให้โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า ก่อนครบกำหนดการเช่า จำเลยได้จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับอาคารพาณิชย์ห้องเลขที่ 11 ที่เช่าจากโจทก์ไปแล้ว และจำเลยได้เจรจาเพื่อขอต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ทั้งสองห้องกับโจทก์ ระหว่างเจรจาโจทก์ยอมให้จำเลยครอบครองอาคารพาณิชย์ที่เช่าต่อไป ถือว่าโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่เป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา ต่อมาโจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าถึงจำเลย แต่จำเลยไม่ได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าและการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาสำหรับเดือนธันวาคม 2541 จำเลยออกเช็คชำระให้โจทก์ไปแล้ว แต่โจทก์ไม่ยอมรับเช็คนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2542 เป็นต้นมาจำเลยไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในอาคารพาณิชย์ที่เช่าทั้งสองห้อง เนื่องจากโจทก์ตัดน้ำประปาและตัดไฟฟ้า โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระเบี้ยปรับ จำเลยไม่ได้ใช้ประโยชน์ในอาคารพาณิชย์ที่เช่า จำเลยจึงไม่ต้องชำระค่าไฟฟ้าและค่าน้ำประปาสำหรับเดือนมกราคม 2542 การกระทำของโจทก์เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตทำให้จำเลยไม่อาจขายสินค้าให้แก่นักท่องเที่ยวชาวไทยและชาวต่างประเทศในช่วงเดือนมกราคม 2542 ซึ่งเป็นช่วงที่มีผู้จับจ่ายซื้อสินค้ากันมาก ต้องขาดประโยชน์จากการค้าขายเป็นเงินถึง 1,000,000 บาท ขอให้บังคับโจทก์ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,000,000 บาท แก่จำเลย
โจทก์ให้การฟ้องแย้งว่า โจทก์รับเงินค่าเช่าอาคารพาณิชย์ห้องเลขที่ 11 ไว้จากจำเลยอ้างว่าต้องการใช้ประโยชน์ในอาคารพาณิชย์ห้องดังกล่าวในระหว่างที่เจรจาขอต่อสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์กับโจทก์ แต่โจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอาคารพาณิชย์ทั้งสองห้อง จึงมีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปถึงจำเลย จำเลยไม่ยอมรับหนังสือบอกเลิกการเช่าของโจทก์ หลังจากนั้นโจทก์แจ้งให้จำเลยส่งมอบอาคารพาณิชย์ที่เช่าคืนอีกหลายครั้ง ถือว่าโจทก์บอกเลิกการเช่าและให้เวลาแก่จำเลยตามสมควรแล้ว โจทก์มีอำนาจที่จะตัดไฟฟ้าและน้ำประปาได้ เนื่องจากจำเลยไม่ออกไปจากอาคารพาณิชย์ที่เช่า จำเลยไม่เสียหายจากการถูกตัดน้ำประปาและตัดไฟฟ้าโดยประกอบการต่อไปได้ เนื่องจากจำเลยนำเครื่องปั่นไฟฟ้ามาปั่นไฟฟ้าใช้เอง ค่าเสียหายของจำเลยไม่ถึง 1,000,000 บาท เนื่องจากปัจจุบันอยู่ในช่วงเศรษฐกิจไม่ดี หากจะต้องเสียหายจำเลยจะเสียหายเพียง 5,000 บาท
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 62,674 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 1 เมษายน 2542) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนถึงวันที่ 3 กรกฎาคม 2543 ซึ่งจำเลยได้ส่งมอบห้องเช่าทั้งสองคืนโจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ยกฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาที่ค้างจำนวน 2,674 บาท และชำระดอกเบี้ยจากต้นเงินจำนวนดังกล่าวอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก นอกจากแก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นที่ยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 5 ว่า เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2526 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ห้องเลขที่ 11 ชั้นเอ ซึ่งอยู่ในศูนย์การค้าเชียงใหม่ไนท์บาซาร์จากโจทก์ มีกำหนดระยะเวลาการเช่า 15 ปี ครบกำหนดการเช่าวันที่ 31 ตุลาคม 2541 ตามเอกสารหมาย จ.3 และต่อมาวันที่ 21 ธันวาคม 2537 จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าอาคารพาณิชย์เลขที่ 10 ของศูนย์การค้าเชียงใหม่ไนท์บาซาร์ ซึ่งอยู่ติดกับห้องเลขที่ 11 จากผู้เช่าเดิมโดยทำสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ห้องนี้ใหม่กับโจทก์โดยตรง ซึ่งครบกำหนดการเช่าวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ตามเอกสาร จ.5 แต่เมื่อครบกำหนดการเช่า จำเลยไม่ยอมส่งคืนและยังครอบครองอาคารที่เช่าทั้งสองห้องทั้งที่โจทก์ได้ทักท้วงแล้ว นอกจากนี้จำเลยค้างชำระหนี้ค่ากระแสไฟฟ้าและค่าน้ำประปาแก่โจทก์จำนวน 2,674 บาท คดีมีปัญหาข้อกฎหมายต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า เมื่อสัญญาเช่าอาคารทั้งสองฉบับดังกล่าวครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้ สัญญาเช่าเป็นอันระงับลง โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนจำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนอาคารที่เช่าทั้งสองห้องแก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนอาคารที่เช่าแก่โจทก์ เป็นการผิดสัญญาเช่า และการที่จำเลยยังครอบครองอาคารที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอม เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายหากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด เพียงแต่ใช้สิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับฐานผิดสัญญาแล้ว โจทก์ไม่อาจใช้สิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนฐานละเมิดได้ เพราะเป็นค่าเสียหายมูลกรณีเดียวกัน สำหรับสัญญาเช่าอาคารห้องเลขที่ 10 เอกสารหมาย จ.5 ข้อที่ 1 วรรคสองระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดหรือสิ้นสุดลงด้วยเหตุใดก็ตาม “ผู้เช่า” ต้องส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ “ผู้ให้เช่า” ทันที ในกรณีที่ “ผู้เช่า” ไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ “ผู้ให้เช่า” ได้ทันที “ผู้เช่า” ยินยอมชำระค่าปรับให้แก่ “ผู้ให้เช่า” วันละ 2,000 บาท นับแต่วันครบกำหนดส่งมอบจนถึงวันที่ได้ส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ “ผู้ให้เช่า” เรียบร้อยแล้ว ซึ่งเป็นข้อตกลงกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาไม่สามารถส่งมอบอาคารที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าในทันที โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามสัญญาเช่าข้อ 1 วรรคสองได้ แต่เบี้ยปรับที่กำหนดไว้นั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ส่วนสัญญาเช่าอาคารห้องเลขที่ 11 เอกสารหมาย จ.3 ข้อ 8 วรรคสอง มีข้อความว่า เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ไม่ว่ากรณีใด ๆ ก็ตาม “ผู้เช่า” จะต้องย้ายออกไปจากที่เช่าทันที พร้อมทั้งบริวาร ถ้าไม่ขนย้ายออกไปยอมให้ค่าเสียหายค่าปรับเป็นเงินวันละ 2,000 บาท แก่ “ผู้ให้เช่า” ทุกวันไปจนกว่าจะขนย้ายออกไปเสร็จเรียบร้อย ซึ่งระบุเงื่อนไขในการยอมให้ค่าเสียหายเฉพาะกรณีมีการบอกเลิกสัญญาเช่าเท่านั้น แตกต่างจากสัญญาเช่าอาคารห้องเลขที่ 10 แต่คดีนี้เป็นกรณีที่สัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่าไม่เข้าเงื่อนไขที่โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 วินิจฉัยก็จริง แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยฐานกระทำละเมิดได้ซึ่งโจทก์ได้บรรยายมาในฟ้องและนำสืบถึงจำนวนค่าเสียหายที่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยแล้ว ศาลมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้ตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 438 วรรคหนึ่ง และเห็นว่า ที่ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในอัตราเดือนละ 10,000 บาท ต่อห้องนั้น เป็นการกำหนดค่าเสียหายเหมาะสมแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 5 พิพากษายกฟ้องในส่วนนี้มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
