แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
หลังจากจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์แล้วแม้ได้มีการเจรจาขอซื้อที่ดินคืน แต่เมื่อไม่สามารถตกลงกันได้สัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจึงยังมิได้ถูกยกเลิกต่อกันแล้วโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแล้วตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา แต่คงเป็นสิทธิของโจทก์ฝ่ายเดียวที่จะบังคับตามสัญญา แม้ในวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ที่ 1 จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ตาม ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับพิพาทระบุไว้ว่า ถ้าจำเลยผิดสัญญาไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด ต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญานี้ให้แก่โจทก์ทันที และยินยอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ เมื่อปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาตั้งแต่ก่อนถึงวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ดังนั้น การที่โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ โดยนำเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องคืนแก่โจทก์ฐานผิดสัญญามาหักออกก่อน จึงไม่ทำให้โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยจะต้องชำระค่าเสียหายให้โจทก์อันเกิดขึ้นจากการที่จำเลยไม่โอนขายที่ดินให้โจทก์และค่าเสียหายของโจทก์ในการที่จะต้องว่าจ้างทุบอาคารบนที่ดิน เพราะหลังจากทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์แล้ว จำเลยเคยติดต่อขอซื้อที่ดินกลับคืนในราคาที่สูงกว่าที่จำเลยตกลงจะขายให้โจทก์หลายครั้งแต่ตกลงกันไม่ได้ และจำเลยทราบว่า โจทก์ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อจะสร้างอาคารชุด ซึ่งค่าเสียหายดังกล่าวเป็นค่าเสียหายโดยตรงและจำเลยทราบดีอยู่แล้ว จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ การบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของจำเลยจึงไม่มีผลและในกรณีที่จำเลยไม่อาจขายที่ดินให้โจทก์ได้ จำเลยก็ไม่มีสิทธิยึดเงินมัดจำไว้ได้ต้องคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยให้แก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสองฟ้องว่า โจทก์ที่ 1 เป็นผู้เริ่มก่อการและเป็นผู้ถือหุ้นของโจทก์ที่ 2 โจทก์ที่ 2 เป็นนิติบุคคลจดทะเบียนเป็นบริษัทจำกัด มีโจทก์ที่ 1 เป็นกรรมการมีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ที่ 2 เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2533 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 34929, 34930, 34931, 34992,34993, 34994, 37332 และ 107998 เนื้อที่รวม 4 ไร่ 20 ตารางวารวมทั้งหม้อแปลงไฟ แผงไฟ เครื่องบินพร้อมอุปกรณ์สื่อสารเครื่องปรับอากาศ และส่วนประกอบต่าง ๆ ของเครื่องบินให้โจทก์ที่ 1ในราคา 125,000,000 บาท จำเลยได้รับเงินมัดจำไว้แล้ว 37,500,000บาท เงินส่วนที่เหลือ 87,500,000 บาท โจทก์ที่ 1 จะชำระให้จำเลยในวันที่ 31 มกราคม 2534 อันเป็นวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะปิ จำเลยตกลงจะรื้อถอนและทุบสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่ตกลงจะขายให้แล้วเสร็จภายในเดือนพฤศจิกายน 2533 และจะส่งมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ที่ 1 ในเดือนธันวาคม 2533 สำหรับที่ดินโฉนดเลขที่34994 ซึ่งมีเนื้อที่ 3 งาน 19 ตารางวา จำเลยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินร่วมกับผู้อื่น จำเลยตกลงโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยให้โจทก์ที่ 1 ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ดินส่วนที่เหลือซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นเนื้อที่ 40ตารางวา จำเลยตกลงโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ที่ 1 ในเดือนกันยายน 2535 โดยให้โจทก์ที่ 1 กันเงินที่จะต้องชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไว้ 1,500,000 บาท และให้โจทก์ที่ 1จ่ายเงินจำนวนนี้ในวันที่โจทก์ที่ 1 ได้รับโอนที่ดินส่วนดังกล่าวการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำเลยยอมให้โจทก์ที่ 1 หรือผู้หนึ่งผู้ใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนโจทก์ที่ 1 ได้หากจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายข้อหนึ่งข้อใดยอมให้โจทก์ที่ 1ปรับเป็นเงิน 37,500,000 บาท โดยจำเลยจะต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายแก่โจทก์ที่ 1 และยินยอมให้โจทก์ที่ 1ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย และยินยอมชดใช้ค่าเสียหายทั้งปวงที่เกิดขึ้นแก่โจทก์ที่ 1 สำหรับที่ดินแปลงที่โจทก์ที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจากจำเลยนี้ โจทก์ที่ 1ประสงค์ให้โจทก์ที่ 2 เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแทน แต่ปรากฏว่าเมื่อถึงเดือนพฤศจิกายน 2533 จำเลยไม่รื้อถอนหรือทุบสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ทำสัญญาจะขายให้โจทก์ที่ 1 และไม่อาจส่งมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ที่ 1 ได้ โจทก์ที่ 1 จึงให้ทนายความมีหนังสือถึงจำเลยให้คืนเงินมัดจำ 37,500,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยและให้จำเลยรื้อถอนหรือทุบสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินให้แล้วเสร็จก่อนวันที่ 31 มกราคม 2534 จำเลยได้รับหนังสือแล้ว แต่ไม่ปฏิบัติตาม ในวันที่ 31 มกราคม 2534โจทก์ทั้งสองได้เตรียมเงินไปชำระค่าที่ดินให้จำเลย แต่จำเลยไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ทั้งสองได้และจำเลยไม่ได้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินตามที่ได้ตกลงไว้ จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ทำให้โจทก์ทั้งสองได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมทรัพย์สินอื่นที่ทำสัญญาจะขายให้แก่โจทก์ที่ 1 และหรือโจทก์ที่ 2 โดยปลอดภาระผูกพันหรือภารจำยอมใด ๆ โดยให้จำเลยเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมค่าภาษีอากรและภาษีเงินได้หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยชำระค่าปรับโดยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยรวมเป็นเงิน 38,994,863 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5ต่อปี ของเงินมัดจำจำนวน 37,500,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสอง ให้จำเลยชำระค่าสถาปนิกและวิศวกรและค่าใช้จ่ายในการวางโครงการพัฒนาที่ดินกับค่ารื้อถอนสิ่งปลูกสร้างรวม 3 รายการ รายการละ 1,000,000 บาทรวมเป็นเงิน 3,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนถึงวันชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งสองให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง 8,200,000 บาท และค่าเสียหายอีกวันละ 82,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 และหรือโจทก์ที่ 2ให้จำเลยรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือจากโจทก์ทั้งสองจำนวน 87,500,000 บาท โดยหักเงินค่าที่ดินส่วนบุคคลที่บุคคลภายนอกถือกรรมสิทธิ์รวมกับจำเลยในที่ดินโฉนดเลขที่ 34994 จำนวน1,500,000 บาท กับค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชดใช้แก่โจทก์ทั้งสองดังกล่าวข้างต้นออกเสียก่อน หากจำเลยไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ที่ 1 และหรือโจทก์ที่ 2 ได้ให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยรวมจำนวน 38,994,863 บาท และชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของเงินมัดจำ 37,500,000 บาทนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ และชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสองอีก 250,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า โจทก์ที่ 1 ตกลงไม่ถือเอาเหตุที่จำเลยไม่รื้อถอนและทุบสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเป็นข้อสาระสำคัญและถือเป็นเหตุผิดสัญญาและโจทก์ที่ 1 ยังได้แจ้งให้จำเลยระงับการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเนื่องจากโจทก์ที่ 1 กำลังเสนอขายที่ดินแปลงที่ทำสัญญาจะซื้อจากจำเลยให้บุคคลภายนอกหากบุคคลภายนอกซื้อที่ดินรวมทั้งสิ่งปลูกสร้างจะทำให้ได้ราคาสูงขึ้น หลังจากโจทก์ที่ 1 ไม่สามารถขายต่อได้แล้วจึงได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ตามสัญญาจะซื้อจะขายหาได้กำหนดให้จำเลยส่งมอบการครอบครองที่ดินให้โจทก์ที่ 1เข้าครอบครองไม่ เพียงแต่ให้สิทธิโจทก์ที่ 1 เพื่อเข้าไปรังวัดตรวจสอบเนื้อที่เพื่อประโยชน์ในการวางแผนผังโครงการของโจทก์ที่ 1 เท่านั้น ซึ่งจำเลยก็ไม่เคยขัดขวาง จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อถึงวันที่ 31 มกราคม 2534จำเลยได้ไปที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะปิเพื่อจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ที่ 1 แต่โจทก์ที่ 1 กลับจะชำระราคาที่ดินให้จำเลยเพียง 50,000,000 บาท ซึ่งไม่ครบตามจำนวนที่ได้ตกลงกันไว้ในขณะทำสัญญาถือว่าโจทก์ที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับเบี้ยปรับฐานผิดสัญญา โจทก์ที่ 1จึงไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับจากจำเลย สำหรับโจทก์ที่ 2ไม่ใช่คู่สัญญาตกลงจะซื้อที่ดินจากจำเลย โจทก์ที่ 2 ไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับจำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับโจทก์ที่ 1 โดยมีเงื่อนไขตามที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายฉบับวันที่ 28 กันยายน 2533 และรับชำระเงินค่าที่ดินจำนวน 87,500,000 บาท จากโจทก์ที่ 1 โดยให้หักเงินค่าทุบอาคารบนที่ดินจำนวน 500,000 บาท ออกจากราคาที่ดินที่โจทก์ที่ 1 จะชำระให้จำเลย หากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทน ถ้าจำเลยไม่อาจขายที่ดินให้โจทก์ที่ 1ได้ ให้คืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยจำนวน 38,994,863 บาท และชำระดอกเบี้ยจากต้นเงิน 37,500,000 บาท ในอัตราร้อยละ 7.5ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้ชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 20,000,000 บาท แก่โจทก์ที่ 1 คำขออื่นของโจทก์ที่ 1นอกจากนี้ให้ยกฟ้องโจทก์ที่ 2
โจทก์ทั้งสองและจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 28 กันยายน 2533 โจทก์ที่ 1 และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกัน โดยจำเลยตกลงจะขายที่ดินของจำเลยจำนวน 8 โฉนดซึ่งอยู่ติดต่อกันเนื้อที่รวม 4 ไร่ 20 ตารางวา ให้โจทก์ที่ 1ในราคารวม 125,000,000 บาท จำเลยได้รับเงินเป็นค่ามัดจำการซื้อขายจากโจทก์ที่ 1 ไว้แล้ว 37,500,000 บาทเงินส่วนที่เหลืออีก 87,500,000 บาท ตกลงชำระให้ในวันที่31 มกราคม 2534 อันเป็นวันตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกัน ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกะปิ และตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจำเลยตกลงจะทุบอาคารที่ปลูกสร้างอยู่บนที่ดินที่จะขายให้เสร็จภายในเดือนพฤศจิกายน 2533เมื่อถึงวันที่ 31 มกราคม 2534 ตัวแทนของโจทก์ที่ 1 มาพบจำเลยแจ้งว่าจะชำระราคาที่ดินให้จำเลยเพียง 50,000,000บาท โดยอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมทุบอาคารที่ปลูกสร้างอยู่บนที่ดิน จำเลยต้องเสียค่าปรับและเมื่อหักค่าปรับออกจากค่าที่ดินแล้วเหลือเงินที่จะต้องชำระให้จำเลยอีกตามจำนวนดังกล่าวแต่จำเลยไม่ยินยอมโจทก์ทั้งสองและจำเลยจึงไม่อาจจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันได้
คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยปัญหาประการแรกมีว่าจำเลยผิดสัญญาหรือไม่ ปัญหานี้จำเลยอ้างมาในฎีกาว่า แม้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.7 ข้อ 5 จะระบุให้จำเลยทุบอาคารก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในเดือนพฤศจิกายน 2533ก็ตาม แต่ข้อสัญญานี้ถูกยกเลิกต่อกันแล้วโดยปริยายนับแต่มีการติดต่อขอซื้อที่ดินและให้ระงับการทุบอาคารในที่ดินไว้ก่อนศาลฎีกาเห็นว่าพยานหลักฐานที่จำเลยนำสืบมายังไม่พอฟังได้ว่าสัญญาที่ให้จำเลยทุบอาคารรื้อถอนให้แล้วเสร็จภายในเดือนพฤศจิกายน 2533 ถูกยกเลิกต่อกันแล้วโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา และเมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาแล้วก่อนวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจำเลยย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้โจทก์ที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาคงเป็นสิทธิของโจทก์ฝ่ายเดียวที่จะบังคับตามสัญญา แม้ว่าในวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ที่ 1 จะไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ได้ เพราะว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาอยู่ก่อนแล้ว และตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.7ข้อ 6 ระบุไว้ว่าถ้าจำเลยผิดสัญญาไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใดต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญานี้ให้แก่โจทก์ที่ 1 ทันที และยินยอมให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ดังนั้น การที่โจทก์ที่ 1 ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและจะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือโดยนำเงินมัดจำที่จำเลยจะต้องคืนแก่โจทก์ที่ 1 ฐานผิดสัญญามาหักออกก่อน จึงไม่ทำให้โจทก์ที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาไปด้วย
ปัญหาต่อมามีว่า จำเลยจะต้องชำระค่าเสียหายให้โจทก์ที่ 1เพียงใด ซึ่งมีค่าเสียหายอันเกิดขึ้นจากการที่จำเลยไม่โอนขายที่ดินให้โจทก์ที่ 1 สำหรับค่าเสียหายอันจะเกิดขึ้นจากการที่จำเลยไม่โอนขายที่ดินให้โจทก์ที่ 1 โจทก์ที่ 1 นำสืบว่า จะได้กำไรสุทธิในการนำที่ดินที่จะซื้อจากจำเลยไปพัฒนาทำประโยชน์เป็นเงิน 250,000,000 บาท จำเลยเองก็นำสืบว่าหลังจากทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์ที่ 1 แล้ว จำเลยเคยติดต่อขอซื้อที่ดินกลับคืนในราคาที่สูงกว่าที่จำเลยตกลงจะขายให้โจทก์ที่ 1หลายครั้ง แต่ตกลงกันไม่ได้ และจำเลยยังเบิกความรับว่าโจทก์ที่ 1 ซื้อที่ดินจากจำเลยเพื่อจะสร้างอาคารชุดค่าเสียหายดังกล่าวจึงเป็นค่าเสียหายโดยตรงและจำเลยทราบดีอยู่แล้วโดยเฉพาะผลต่างของราคาที่ดินที่จำเลยขอซื้อคืนจากโจทก์ที่ 1ที่ปรากฏจากคำเบิกความของพยานโจทก์และจำเลยก็มากกว่า20,000,000 บาท ดังนั้น ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้โจทก์ที่ 1 เป็นเงิน 20,000,000 บาท จึงชอบด้วยเหตุผลแล้ว
ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ที่ 1 เป็นฝ่ายผิดนัดชำระหนี้จำเลยได้บอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำแล้ว จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องคืนเงินมัดจำพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ที่ 1 นั้นเมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำ การบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำของจำเลยจึงไม่มีผล และในกรณีที่จำเลยไม่อาจขายที่ดินให้โจทก์ที่ 1ได้ จำเลยก็ไม่มีสิทธิยึดเงินมัดจำไว้ได้ เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิได้รับเงินมัดจำ จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำพร้อมด้วยดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ที่ 1
พิพากษายืน
