แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาทวางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันจดทะเบียน โอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาเลิกกัน ที่ดินที่จำเลยบุกรุก ประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ 12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ผิดสัญญา เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย หากไม่สามารถแบ่งแยกได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท สภาพแห่งข้อหามิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสองแต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่ง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 206 เนื้อที่ 58 ไร่ 3 งานเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2532 โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินดังกล่าวด้านทิศใต้เนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ ราคาไร่ละ 7,000 บาทเป็นเงิน 175,000 บาท จำเลยวางมัดจำไว้ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระให้โจทก์วันที่ 30 เมษายน 2534 โดยโจทก์จะจดทะเบียนโอนสิทธิให้จำเลยด้วย หากจำเลยไม่ชำระเงินที่ค้างถือว่าสัญญายกเลิก และให้โจทก์ริบมัดจำได้ เมื่อถึงกำหนดวันที่ 30 เมษายน 2534 จำเลยไม่ไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินและชำระเงินที่ค้างแก่โจทก์สัญญาจะซื้อจะขายจึงยกเลิกแล้วจำเลยได้บุกรุกเข้าไปปลูกกระท่อมและใช้ที่ดินของโจทก์ทางด้านทิศใต้ทำสวนพริกเนื้อที่ประมาณ 10 ไร่โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินโจทก์แก่จำเลยเพิกเฉยทำให้โจทก์เสียหาย หากโจทก์ให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ 1,000 บาทหรือปีละ 12,000 บาท จำเลยอยู่ในที่ดินโจทก์ตั้งแต่วันที่ 30 เมษายน2534 ถึงวันฟ้องเป็นเวลา 11 เดือน 29 วัน เป็นค่าเสียหาย11,966.50 บาท ขอให้บังคับขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์เลขที่ 206 ตำบลหนองกรด อำเภอเมืองนครสวรรค์ จังหวัดนครสวรรค์ และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 11,966.50 บาท และให้ใช้ค่าเสียหายนับแต่วันฟ้องเดือนละ 1,000 บาท แก่โจทก์จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดิน และส่งมอบที่ดินให้โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้อง แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย เมื่อทำสัญญาแล้วโจทก์มอบที่ดินให้จำเลยเข้าทำประโยชน์และโจทก์ดำเนินการขอเปลี่ยน น.ส.3 ธรรมดาเป็น น.ส.3 ก. เมื่อเจ้าพนักงานรังวัดออกไปรังวัดปรากฎว่าไม่สามารถรังวัดได้เนื่องจากโจทก์นำชี้ทับที่สาธารณะทางด้านทิศใต้ที่เป็นลำมาบ เนื้อที่ 15 ไร่โจทก์จึงยกเลิกการออก น.ส.3 ก. แล้วโจทก์จะโอนที่ดินเฉพาะที่ดินพิพาทตามฟ้อง เนื้อที่ 10 ไร่ ให้จำเลยกับให้จำเลยชำระราคาที่เหลือ จำเลยไม่ตกลงและแจ้งให้โจทก์นำที่ดินทางทิศเหนือของที่ดินพิพาทมารวมให้ได้เนื้อที่ 25 ไร่ จดทะเบียนโอนให้จำเลยจำเลยก็จะชำระเงินส่วนที่เหลือ แต่โจทก์ไม่ยอมรังวัดแบ่งแยกให้ขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ไปยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามน.ส. 3 เลขที่ 206 เนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนแบ่งแยกให้จำเลยโดยจำเลยจะนำเงินจำนวน 95,000 บาท ที่ต้องชำระโจทก์มาวางศาลหากโจทก์ไม่ปฎิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาแทนโดยให้โจทก์ส่งมอบ น.ส.3 ตามฟ้องแย้ง ให้จำเลยไปทำการแบ่งแยก หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้จำเลยด้วยประการใด ๆ อันเป็นการพ้นวิสัยให้โจทก์คืนเงิน 80,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับถัดจากวันที่ 30 เมษายน 2534 ตลอดไปจนกว่าจะชำระเงินครบถ้วนแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาจะซื้อขายตามฟ้องมีข้อกำหนดโดยเคร่งครัดให้จำเลยชำระเงินในวันที่ 30 เมษายน 2534 และรับโอนที่ดินด้วย แต่เมื่อถึงกำหนดจำเลยไม่ชำระเงินและไม่ไปดำเนินการรับโอนที่ดิน จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงริบมัดจำขอให้ยกฟ้องแย้ง
ระหว่างพิจารณาโจทก์ถึงแก่กรรม นายริ้ว เมณฑ์กูล สามีโดยชอบด้วยกฎหมายของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทนที่ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องและยกฟ้องแย้ง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกอุทธรณ์ของโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน และโจทก์มีสิทธิรับมัดจำตามสัญญา มิใช่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์เพียงประการเดียว ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 ไม่รับวินิจฉัยในปัญหาดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินโดยอ้างว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากโจทก์เนื้อที่ 25 ไร่ ราคา 175,000 บาท วางมัดจำ 80,000 บาท ส่วนที่เหลือจำเลยจะชำระให้แก่โจทก์ในวันที่ 30 เมษายน 2534 ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนโอนที่ดิน เมื่อถึงกำหนดนัดจำเลยไม่ชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือ โจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาจะซื้อขายที่ดินเลิกกันที่ดินที่จำเลยบุกรุกประมาณ 10 ไร่ หากให้เช่าจะได้ค่าเช่าปีละ12,000 บาท จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาได้ขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินเนื้อที่ 25 ไร่ และจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยตามสัญญา จำเลยจะนำเงินค่าที่ดินจำนวน95,000 บาท ชำระให้แก่โจทก์ หากโจทก์ไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินได้ให้โจทก์คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย สภาพข้อหาแห่งคดีจึงมิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาทตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัย แต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์สินหรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า 50,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามมาตรา 224 วรรคหนึ่ง ดังนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2ยกอุทธรณ์ของโจทก์ โดยไม่วินิจฉัยตามประเด็นข้อพิพาท จึงเป็นการมิชอบ แม้คู่ความจะได้นำสืบข้อเท็จจริงกันมาเสร็จสิ้นเป็นการเพียงพอที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทเสียเองได้ก็ตามแต่สมควรย้อนสำนวนให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2 เป็นผู้วินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 243(1) ประกอบด้วยมาตรา 247 เพราะผลแห่งการวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 2 อาจนำไปสู่การจำกัดสิทธิ การฎีกาของคู่ความได้ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้ศาลอุทธรณ์ภาค 2พิจารณาพิพากษาใหม่ตามรูปคดี
