แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันไว้แล้ว ต่อมาตกลงกันให้ผู้อื่นเป็นผู้ซื้อดังนี้ถือว่าเลิกสัญญาเดิม และเกิดสัญญาขึ้นใหม่ตามที่ตกลงกันนั้น
ปรากฎว่าเจ้าพนักงานที่ดินไม่ทำการโอนที่ดินให้ อีกฝ่ายหนึ่งยังร้องเรียนต่อไปเพื่อทำการโอนดังนี้ยังไม่ถือว่าการชำระหนี้เป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้ลูกหนี้หลุดพ้นตาม มาตรา 219
ในเรื่องฟ้องขอให้บังคับผู้ขายทำการโอนที่ดินและปรากฎว่าผู้ขายโอนให้แก่ผู้อื่นแล้วนั้น ถ้าหากว่าเพิกถอนการโอนนั้นได้ ก็ถือว่าสภาพแห่งหนี้เปิดช่องให้บังคับตามมาตรา 213 ถ้าเพิกถอนไม่ได้สภาพแห่งหนี้ก็ไม่เปิดช่องในบังคับตามาตรา 213
ตาม ม. 1336 และรัฐธรรมนูญ นั้น เจ้าของย่อมมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์สินของตน เว้นแต่จะมีกฎหมายห้าม
เจ้าพนักงานที่ดินไม่อาจที่จะไม่ยอมทำการโอนที่ดินตามสัญญาซื้อขายในเมื่อเขาร้องขอทำการโอน ตามความพอใจของตน นอกจากเป็นการไม่ถูกต้องตาม พ.ร.บ.ออกโฉนดที่ดิน ม. 41(ข)
ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไว้กับตน แล้วเอาไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2 – 3 ดังนี้ ไม่ถือว่า เป็นการฟ้องว่าจำเลยโอนกันโดยการฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์เสียเปรียบตาม ม. 237
ผู้ที่ฟ้องขอให้เพิกถอนตาม ม. 1300 จะต้องแสดงว่าตนอยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ตามมาตรานี้ เพียงแต่ได้ความว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อขายและวางมัดจำไว้ ไม่เรียกว่าอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ตกมาตรา 1300
เอาที่ดินซึ่งทำสัญญาจะซื้อขายให้คนหนึ่งไปโอนให้อีกคนหนึ่ง ผู้โอนย่อมได้ชื่อว่าผิดสัญญาต่อผู้ซื้อคนแรก ซึ่งจะต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายฐานผิดสัญญา
รับโอนที่ดินซึ่งผู้ขายทำสัญญาจะขายกับเขาไว้แล้ว แล้วผิดสัญญากับเขามาโอนให้แก่ตน ถ้าหากผู้ซื้อคนแรกฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนไม่ได้แล้ว ผู้ซื้อคนหลังไม่ต้องรับผิดในความเสียหายของผู้ซื้อคนแรก
ทำสัญญาขายที่ดินกับเขาไว้แล้วผิดสัญญาไปโอนขายให้ผู้อื่น ศาลบังคับให้ผู้ขายใช้ค่าเสียหายได้เท่าจำนวนเงินที่ไปขายได้เงินสูงขึ้น
ย่อยาว
ได้ความว่า เดิมนางจันทรสมทำสัญญาซื้อที่ดินของจำเลยที่ ๑ ในฐานเป็นผู้ปกครองบุตร์ ๖ คน เป็นราคา ๘๐,๐๐๐ บาท วางมัดจำ ๔๐,๐๐๐ บาท ครั้นถึงวันโอน คือ ๓ พฤษภาคม ๒๔๘๖ ได้ตกลงกันให้นายโมตีรามสามีนางจันทรสมซึ่งเป็นบิดาเด็กเป็นผู้รับโอนในนามของเด็กขายชีวันผู้เดียว เจ้าพนักงานเห็นว่า นายโมตีรามเป็นคนต่างด้าว จึงรายงานไปกรมที่ดินขอคำสั่ง วันที่ ๑๘ มิถุนายน ๒๔๘๖ กรมที่ดินมีคำสั่งว่า ไม่อนุญาตโดยไม่ได้อ้างเหตุผล แต่ฝ่ายนางจันทรสมเพิ่งทราบคำสั่งเมื่อวันที่ ๒๑ ธันวาคม ๒๔๘๖ ต่อมาจำเลยที่ ๑ ส่งเงินมัดจำคืน แต่นางจันทรสมไม่ยอมรับ และต่อมาจำเลยที่ ๑ มีหนังสือถึงนางจันทรสมบอกให้จัดการให้หมดความบกพร่องในการที่จะรับโอนมิฉะนั้นจะถือว่าสัญญาหมดอายุ ฝ่ายโจทก์ตอบไปว่า การโอนไม่ได้ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ ฝ่ายโจทก์คอยรับโอนอยู่เสมอ ต่อมาศาลมีคำสั่งตั้งนางจันทรสมเป็นผู้ปกครองบุตร์ ๒๕ ตุลาคม ๒๔๘๗ นางจันทรสมมีหนังสือถึงรัฐมนตรีว่าการมหาดไทย ร้องเรียนเรื่องเจ้าพนักงานไม่อนุญาตให้ทำการโอนที่แต่ไม่ได้รับตอบ ในวันเดียวกัน จำเลยที่ ๑ ทำสัญญาขายที่รายนี้ให้จำเลยที่ ๒ – ๓ เป็นราคา ๑๕๕,๐๐๐ บาท วันที่ ๒๙ เดือนเดียวกัน จำเลยที่ ๑ ส่งเงินมัดจำคืนให้โจทก์ ๆ ไม่ยอมรับ และจำเลยได้ทำการโอนที่ดินกันในวันที่ ๘ มกราคม ๒๔๘๘
โจทก์จึงมาฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนแล้วโอนให้โจทก์ มิฉะนั้นให้ใช่ค่าเสียหาย
ศาลจังหวัดเชียงใหม่ตัดสินว่า การโอนที่ไม่ได้ไม่ใช่ความผิดของจำเลยที่ ๑ การชำระหนี้เป็นการพ้นวิสัยตามประมวลแพ่งมาตรา ๒๑๙ และจำเลยที่ ๒ – ๓ ก็รับโอนโดยสุจริต จึงพิพากาายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาตัดสินว่า สัญญาอันแรกระหว่างนางจันทรสมกับจำเลยที่ ๑ คู่กรณีได้ตกลงเลิกแล้ว โดยเปลีย่นใหม่ให้นายโมตีรามซื้อแทนบุตรคนเดียว การที่เจ้าพนักงานไม่อนุญาตให้ทำการโอนที่จะเป็นการพ้นวิสัยหรือไม่นั้น ตาม ป.ม.แพ่งฯ มาตรา ๑๓๓๖ และรัฐธรรมนูญบุคคลผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ย่อมมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์สินของตนได้โดยเสรี เว้นแต่จะมีกฎหมายห้ามไว้ และไม่มีกฎหมายใดให้อำนาจแก่เจ้าพนักงานปฏิเสธไม่ยอมทำการโอนตามใจของเจ้าพนักงาน เจ้าพนักงานจะปฏิเสธได้ในเมื่อไม่ถูกต้องตาม พ.ร.บ. ออกโฉนดที่ดิน มาตรา ๔๑(ข) ฉะนั้น การที่เจ้าพนักงานไม่ทำการโอนให้จึงไม่ใช่พ้นวิสัยเพราะคู่สัญญายังมีทางจัดดำเนินการต่อไป ดังเช่นที่โจทก์จัดทำในคดีนี้
สำหรับการบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ ๑ นั้น ฝ่ายโจทก์ไม่ยอมเลิก สัญญาจะซื้อขายจึงมีอยู่ จำเลยที่ ๑ เอาที่ไปขายให้จำเลยที่ ๒ – ๓ จึงได้ชื่อว่าผิดสัญญา
ข้อวินิจฉัยต่อไปก็คือ ถ้าหากโจทก์เพิกถอนการโอนไม่ได้ ก็เรียกว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้ชำระหนี้ ตามมาตรา ๒๑๓
ตามฟ้องก็ดี การนำสืบของโจทก์ก็ดี มิได้ประสงค์ให้ศาลชี้ขาดว่า จำเลยที่ ๑ โอนให้จำเลยที่ ๒ – ๓ โดยการฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์เสียเปรียบ ตามมาตรา ๒๓๗ และทางพิจารณาก็ไม่ได้ความดังนั้น ส่วนการเพิกถอนตามมาตรา ๑๓๐๐ ผู้อาศัยประโยชน์แห่งมาตรานี้ จะต้องแสดงว่าเป็นบุคคลอันอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของคนได้อยู่ก่อนแล้ว เพียงแต่ทำสัญญาจะซื้อขายและรับเงินมัดจำ ยังไม่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแล้ว เพียงแต่ทำสัญญาจะซื้อจะขายและรับเงินมัดจำ ยังไม่อยู่ในฐานะจะให้จดทะเบียนตามมาตรา ๑๓๐๐ เพราะโจทก์มีแต่เพียงสิทธิร้องเรียกตามสัญญาจะซื้อขาย โจทก์จึงขอให้เพิกถอนการโอนไม่ได้ และจำเลยที่ ๒ – ๓ ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายใด ๆ แก่โจทก์
จำเลยที่ ๑ ผิดสัญญา จึงต้องคืนมัดจำและต้องใช้ค่าเสียหายซึ่งที่รายพิพาทมีราคาเพิ่มขึ้นอีก ๗๕,๐๐๐ บาท แก่โจทก์
จึงพิพากษาแก้ศาลล่างให้จำเลยที่ ๑ คืนมัดจำ ๔๐,๐๐๐ บาท กับค่าเสียหาย ๗๕,๐๐๐ บาท
