แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ในขณะทำสัญญาก็ได้ เพราะสารสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ไปโดยชำระราคาตามที่ตกลง หากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงไว้สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้ว (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 1214/2498)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนในที่ดินโฉนดเลขที่ 118 เนื้อที่ 80 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่ 1409/18 ในราคา 470,000 บาทจากโจทก์ รายละเอียดปรากฏตามสำเนาสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารท้ายฟ้อง จำเลยผิดสัญญาโดยชำระเงินให้โจทก์เพียงงวดเดียว 10,000 บาท โจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้ว จำเลยเพิกเฉย ขอให้ขับไล่และให้ส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยและให้ใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 118 แต่โจทก์ได้แสดงว่าเป็นเจ้าของหมู่บ้านศิริพร จัดสรรบ้านขายพร้อมที่ดิน โดยรับรองแก่บุคคลอื่นและจำเลยว่าหมู่บ้านศิริพรจะมีทั้งถนนคอนกรีตหรือลาดยางและน้ำประปาใช้อย่างสมบูรณ์ จำเลยหลงเชื่อจึงตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างจากโจทก์ในราคา 470,000 บาท แต่โจทก์ปล่อยถนนเป็นดินเป็นโคลนเดินทางเข้าออกลำบาก น้ำประปาไม่มีโจทก์เพียงแต่ต่อน้ำบาดาลให้ใช้ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทำหนังสือสัญญาเพราะสำคัญผิดว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้าง นิติกรรมระหว่างโจทก์จำเลยเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย โจทก์เป็นหญิงมีสามี ฟ้องคดีโดยไม่ได้รับความยินยอมจากสามี จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและบ้านเลขที่ 1409/18 และส่งมอบบ้านกับที่ดินให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยพร้อมกับค่าเสียหาย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์มีอาชีพจัดสรรที่ดินและปลูกบ้านขายอยู่ที่หมู่บ้านศิริพร ซอยเสนานิคม 2 ถนนพหลโยธิน แขวงลาดยาว เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร โจทก์ปลูกสร้างโรงเรือนเป็นทั้งบ้านและตึกมาแล้วประมาณ 100 กว่าหลังและได้ทำการจัดสรรโอนขายให้ผู้ซื้อไปเรียบร้อยแล้วไม่ คงเหลืออาคารที่ยังไม่ได้โอนขายเพียง 4 – 5 หลัง เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2520 จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนในโฉนดเลขที่ 118 พร้อมอาคารตึกเลขที่ 1409/18 จากโจทก์ในราคา 470,000 บาท ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.1 ปัจจุบันนางอุดมยังเป็นเจ้าของที่ดินเฉพาะส่วนที่ปลูกตึกรายพิพาทนี้ โจทก์ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 118 ในปัญหาที่ว่าโจทก์มีอำนาจขายที่ดินและตึกรายพิพาทให้จำเลยหรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินอยู่ในขณะทำสัญญาก็ได้ เพราะสารสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือ ให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ไปโดยชำระราคาตามที่ตกลงกัน หากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงกันไว้ สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้ว เมื่อโจทก์มีความสามารถจัดการโอนที่ดินและตึกรายพิพาทให้จำเลยได้ โจทก์ย่อมมีอำนาจขายที่ดินและตึกรายพิพาทให้จำเลย
พิพากษายืน
