แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทเป็นสัญญาที่จำเลยผู้ให้เช่าซื้อตกลงให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินและบ้านพักอาศัยจำเลยผู้ให้เช่าซื้อมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าซื้อจะต้อง สร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามสัญญาเช่าซื้อดังกล่าว ฉะนั้น กำหนดเวลาที่จำเลยจะต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์จึงเป็นสาระสำคัญที่โจทก์และจำเลยต้องตกลงกัน การที่โจทก์กับจำเลยตกลงเวลากันไว้แล้วว่าจำเลยต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดเพียงแต่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อให้ชัดแจ้งฉะนั้นโจทก์จึงมีสิทธินำสืบพยานบุคคลถึงข้อตกลงการส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวได้ว่าจำเลยจะต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในเวลาเท่าใด ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ ไม่สามารถสร้างบ้านให้แล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา โจทก์ผู้เช่าซื้อจึงไม่ต้องชำระค่างวดต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ตามมาตรา 388 โดยโจทก์ไม่ต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดพอสมควรตามมาตรา 387 ก่อน และเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้วจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องค้นเงินค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วพร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์ตามมาตรา 391
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทห้างหุ้นส่วนจำกัด โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ เมื่อวันที่ 27 มกราคม 2536 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) พร้อมบ้านพักอาศัยจำนวน 2 หลังในราคา 400,000 บาท จากจำเลยที่ 1 โดยชำระครั้งแรกในวันทำสัญญาจำนวน 10,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงผ่อนชำระเดือนละ5,572 บาท เริ่มชำระงวดแรกวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2536 รวม70 งวด จำเลยทั้งสองตกลงจะสร้างบ้านและที่ดินให้กับโจทก์แล้วเสร็จภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาโจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อให้จำเลยทั้งสองจนถึงงวดวันที่ 27 มกราคม 2537 ปรากฏว่าจำเลยทั้งสองเพิ่งเริ่มทำการก่อสร้างบ้านให้โจทก์และไม่ได้พัฒนาที่ดินกับทำระบบสาธารณูปโภคตามสัญญา ถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาโจทก์จึงได้ระงับการจ่ายเงินค่างวดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสอง และโจทก์ติดต่อให้จำเลยทั้งสองคืนเงินที่ชำระไปแล้ว จำเลยทั้งสองตกลงจะคืนให้แต่จำเลยทั้งสองกลับไม่คืนให้โจทก์ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 78,305 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 76,864 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระให้แก่โจทก์เสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การว่า สัญญาที่ทำกับโจทก์มิใช่สัญญาเช่าซื้อตามกฎหมายแต่เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หลังจากทำสัญญาแล้วจำเลยทั้งสองดำเนินการแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงและก่อสร้างบ้านให้โจทก์ โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระราคาค่างวดตามสัญญา ซึ่งโจทก์ได้ผ่อนชำระค่างวดจนถึงงวดประจำวันที่27 มกราคม 2537 หลังจากนั้นโจทก์ไม่ยอมชำระค่างวดให้แก่จำเลยทั้งสองอีก โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทั้งสองมีสิทธิยึดเงินที่โจทก์ชำระมาแล้ว จำเลยทั้งสองไม่เคยตกลงว่าจะส่งมอบบ้านและที่ดินให้แก่โจทก์ภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 78,305 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงิน 76,864 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสองฎีกาปัญหาข้อกฎหมายข้อแรกว่าการที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลถึงข้อตกลงการส่งมอบที่ดินและบ้านภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าซื้อ เป็นการนำสืบข้อความเพิ่มเติมจากสัญญา ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94(ข) เห็นว่า สัญญาเช่าซื้อที่ดินเอกสารหมาย จ.2เป็นสัญญาที่จำเลยทั้งสองผู้ให้เช่าซื้อตกลงให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินและบ้านพักอาศัย จำเลยทั้งสองผู้ให้เช่าซื้อมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าซื้อที่จะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวข้อ 4 ฉะนั้นกำหนดเวลาที่จำเลยทั้งสองจะต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์จึงเป็นสาระสำคัญที่โจทก์และจำเลยทั้งสองต้องตกลงกันซึ่งจำเลยทั้งสองก็ให้การรับว่า จำเลยทั้งสองมีหน้าที่ต้องสร้างบ้านและโอนกรรมสิทธิ์ในบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์เพียงแต่ให้การว่าไม่เคยตกลงว่าจะส่งมอบบ้านและที่ดินให้โจทก์ภายใน1 ปี นับแต่วันทำสัญญาเท่านั้นในชั้นพิจารณา จำเลยที่ 2 ก็เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า โจทก์คำนวณระยะเวลาในการผ่อนชำระค่างวดแล้วต้องใช้เวลาถึง 5 ปี จึงจะสามารถเข้ามาอาศัยอยู่ในบ้านที่โจทก์ซื้อจากจำเลยที่ 1 ได้ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์กับจำเลยทั้งสองตกลงเวลากันไว้แล้วว่าจำเลยทั้งสองต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใด เพียงแต่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อให้ชัดแจ้งเท่านั้น ฉะนั้นโจทก์จึงมีสิทธินำสืบพยานบุคคลถึงข้อตกลงการส่งมอบที่ดินและบ้านได้ว่า ตกลงกันไว้ว่าจำเลยทั้งสองจะต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญา ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94(ข)
จำเลยทั้งสองฎีกาปัญหาข้อกฎหมายข้อที่สองว่า โจทก์ไม่ได้กำหนดเวลาพอสมควรให้จำเลยที่ 1 สร้างบ้านให้แล้วเสร็จจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา จำเลยทั้งสองไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ต้องคืนเงินให้โจทก์ เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงยุติตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 วินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสองไม่สามารถสร้างบ้านให้แล้วเสร็จตามสัญญา จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่ต้องชำระค่างวดต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสองได้ตามมาตรา 388 โดยโจทก์ไม่ต้องบอกกล่าวให้จำเลยทั้งสองชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดพอสมควรตามมาตรา 387 แต่อย่างใดและเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยทั้งสองแล้ว จำเลยทั้งสองจึงมีหน้าที่ต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระแล้วพร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์ตามมาตรา 391
พิพากษายืน
