แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
เมื่อปรากฏว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายอาคารพิพาทโดยเข้าใจว่าอาคารดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 614 และ 616 แต่ไม่ทราบมาก่อนว่าอาคารดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 615 แม้จำเลยจะสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารพิพาทพร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 614 และ 616 ให้โจทก์ได้หรือไม่ก็ตาม แต่โดยที่อาคารดังกล่าวเป็นส่วนควบของที่ดินโฉนดเลขที่ 615 ตามกฎหมายด้วย เมื่อตีความสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวของโจทก์และจำเลยโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตแล้ว ต้องถือว่าไม่อยู่ในความประสงค์ของโจทก์ที่จะเข้าทำสัญญาดังกล่าวโดยไม่อาจได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อทั้งหมดได้ ต้องถือว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อขายอาคารพิพาทกับจำเลยโดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆียะ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาดังกล่าวจึงมีผลเท่ากับเป็นการบอกเลิกโมฆียะกรรมและต้องถือว่าสัญญาดังกล่าวเป็นโมฆะมาตั้งแต่เริ่มแรก โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โดยโจทก์มีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินมัดจำที่รับไปพร้อมดอกเบี้ย แต่ไม่อาจเรียกร้องค่าเสียหายอื่นใดระหว่างกันได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อขายอาคารเลขที่ 1/20ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 614 และ 616 ในราคา 2,800,000 บาท โจทก์ได้วางมัดจำแก่จำเลย 100,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากจำเลยผิดสัญญายินยอมชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 600,000 บาท หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ได้นำอาคารพร้อมโฉนดที่ดินไปเสนอขอกู้เงินต่อธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด แต่ธนาคารไม่อนุมัติ โดยแจ้งว่าอาคารดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 615 ซึ่งเป็นที่ดินของบุคคลภายนอก เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ไม่สามารถรับโอนอาคารเลขที่ 1/20และโฉนดที่ดินเลขที่ 614 และ 616 ตามสัญญาจะซื้อขายได้ เพราะจำเลยปกปิดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับโฉนดที่ดินเลขที่ 615 ทำให้โจทก์สำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินหากโจทก์ทราบว่าอาคารเลขที่ 1/20 ตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 615 ซึ่งเป็นของบุคคลภายนอก โจทก์ก็จะไม่ตกลงทำสัญญาจะซื้อขายกับจำเลย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินมัดจำคืนและค่าเสียหายรวม 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย
จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อขายอาคารเลขที่ 1/20แก่โจทก์ แต่มิได้ปกปิดข้อเท็จจริง โจทก์ทราบดีว่าอาคารดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 615 ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลภายนอก ครั้นถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ไม่ยอมรับโอนและไม่ชำระเงินที่เหลือแก่จำเลย โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ทำให้จำเลยเสียหายขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ให้ชำระค่าเสียหาย 500,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยจะให้โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารดังกล่าว ทั้ง ๆ ที่จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 615 แก่โจทก์ได้ โจทก์จึงมิได้ผิดสัญญา ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยใช้เงินจำนวน 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อขายอาคารและที่ดินพิพาทตามเอกสารหมาย จ.ล.1 โจทก์ทราบหรือไม่ว่าอาคารพิพาทตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 615 อีกแปลงหนึ่งซึ่งเป็นของบุคคลภายนอกข้อนี้โจทก์และนางสุมล พันวินิต พยานโจทก์ต่างเบิกความยืนยันว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อขายจำเลยไม่ได้กล่าวหรือไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบเกี่ยวกับที่ดินโฉนดเลขที่615 ซึ่งอยู่บริเวณส่วนกลางของอาคารพิพาทและจำเลยก็มิได้เบิกความถึงเรื่องนี้แต่อย่างใด นางทัศนีย์ องค์วิเศษไพบูลย์ มารดาจำเลยเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า พยานทราบว่าในที่ดินที่สร้างอาคารพิพาทมีที่ดินโฉนดเลขที่ 615 อีกแปลงหนึ่ง โดยทราบจากโจทก์ก่อนวันโอนประมาณ 1 สัปดาห์ ฉะนั้น หากมารดาของจำเลยเพิ่งทราบเรื่องนี้จากโจทก์ก่อนวันโอนประมาณ 1 สัปดาห์ กรณีก็เชื่อได้ว่าในวันทำสัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.ล.1 จำเลยต้องไม่ได้บอกกล่าวเรื่องนี้แก่โจทก์ จนกระทั่งนายอนุรัตน์วงษ์อ่อน พนักงานฝ่ายสินเชื่อของธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) สาขาสุรวงศ์ตรวจสอบหลักฐานการขอสินเชื่อของโจทก์ แล้วทราบว่ามีที่ดินของบุคคลภายนอกรวมอยู่ในที่ดินตั้งอาคารพิพาทด้วย ตามเอกสารหมาย จ.3 บริเวณที่ระบายด้วยสีเหลืองธนาคารดังกล่าวไม่สามารถรับจดทะเบียนจำนองเพื่อปล่อยสินเชื่อให้แก่โจทก์ได้ โจทก์จึงได้ทราบเรื่อง ดังนั้น ข้อเท็จจริงเชื่อได้ว่า ในขณะทำสัญญาจะซื้อขายหรือก่อนหน้านั้นโจทก์มิได้ทราบว่าอาคารพิพาทตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 615 ของบุคคลภายนอก
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยต่อไปว่า การที่โจทก์ไม่รับโอนอาคารและที่ดินพิพาทถือว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาซึ่งปัญหานี้เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ได้เข้าทำสัญญาจะซื้อขายอาคารพิพาทโดยเข้าใจว่า อาคารตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 614และ 616 โจทก์ไม่ทราบมาก่อนว่าอาคารดังกล่าวได้ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 615 โดยอยู่ที่บริเวณส่วนกลางของอาคารอีกแปลงหนึ่ง เห็นว่า แม้จำเลยจะสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ของอาคารพิพาทพร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 614 และ 616 ให้โจทก์ได้หรือไม่ก็ตาม แต่อาคารดังกล่าวบางส่วนก็ต้องถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินโฉนดเลขที่ 615 โดยผลของกฎหมายอยู่ดี ซึ่งเมื่อคำนึงถึงการตีความโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีในทางสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 แล้ว ย่อมไม่อยู่ในความประสงค์ของผู้ซื้อหรือโจทก์ที่ไม่อาจได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อไปทั้งหมด กรณีจึงถือได้ว่าโจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.ล.1 ก็โดยสำคัญผิดในคุณสมบัติของทรัพย์สินซึ่งตามปกติถือว่าเป็นสาระสำคัญ สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 157 วรรคหนึ่งและวรรคสองฉะนั้นเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาซึ่งมีผลเท่ากับการบอกล้างโมฆียะกรรมนั้นแล้ว การนั้นก็ต้องถือว่าเป็นโมฆะมาตั้งแต่เริ่มแรก คู่กรณีหรือโจทก์จำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 176 วรรคแรกโดยคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะอาศัยสัญญาดังกล่าวมาเป็นข้ออ้างเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ต่อกันมิได้ จำเลยเพียงแต่ต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 300,000บาท แก่โจทก์นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน คดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของจำเลยข้ออื่นอีกต่อไป”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 100,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
