แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาททั้งสิบระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 3.2 ระบุว่า ในกรณีที่อาคารชุดยังดำเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ต่อมาเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ ปรากฏว่ามีเนื้อที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุในสัญญา คู่สัญญาตกลงคิดราคาห้องชุดตามส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามที่กำหนดในข้อ 3.1 และให้นำราคาห้องชุดส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงไปเพิ่มหรือลดลงจากราคาห้องชุดตามข้อ 3.1 และจำนวนเงินที่ต้องชำระตามข้อ 4.2 ตามข้อตกลงดังกล่าวเป็นการระบุไว้เป็นการทั่วไป ไม่ได้ยกเว้นบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 466 ไว้โดยชัดแจ้งว่าผู้ซื้อจะไม่ยกเรื่องเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้าขึ้นไปเป็นข้ออ้างบอกปัดไม่ยอมรับ ไม่ถือว่าข้อตกลงดังกล่าวยกเว้นไม่ให้นำมาตรา 466 มาใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตามมาตรา 466 ดังนั้น เมื่อเนื้อที่ห้องชุดพิพาททั้งสิบมีเนื้อที่มากไปกว่าที่ระบุในสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกว่าจะบอกปัดไม่รับเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 62,143,939.14 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 61,064,848 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งบังคับโจทก์ชำระค่าเสียหาย 75,463,737.67 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 35,043,232 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 3 เมษายน 2557) จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ยกฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งฟ้องและฟ้องแย้งให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยไม่ต้องชำระดอกเบี้ยในเงินที่ต้องคืนให้แก่โจทก์ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2554 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดรีเฟล็คชั่น จอมเทียน บีช พัทยา จากจำเลย 1 ห้อง คือห้องชุดเลขที่ PH-B3 เนื้อที่ 179 ตารางเมตร และเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2554 นายแดเนียล ได้โอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเลขที่ 4A1, 5A1, 6A1, 14A1, 14A2, 15A1, 16A1, 25A1 และ 35A1 เนื้อที่ห้องละ 205 ตารางเมตร ในโครงการเดียวกันให้แก่โจทก์ ต่อมากรมที่ดินได้ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสิบห้องดังกล่าวข้างต้นเป็นห้องชุดเลขที่ 98/334, 98/7, 98/9, 98/11, 98/25, 98/26, 98/27, 98/29, 98/47 และ 98/65 เนื้อที่ 305.12, 217.55, 217.85, 217.55, 217.85, 217.85, 217.55, 217.85, 217.55 และ 217.55 ตารางเมตร ตามลำดับ โจทก์ชำระราคาตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาททั้งสิ้นให้จำเลยแล้ว 61,064,848 บาท ต่อมาวันที่ 2 ตุลาคม 2556 จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนห้องชุดพิพาทพร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือมิฉะนั้นให้ถือเป็นหนังสือบอกเลิกสัญญา ต่อมาวันที่ 24 ธันวาคม 2556 โจทก์มีหนังสือบอกปัดไม่รับโอนห้องชุดพิพาทพร้อมบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่า การก่อสร้างห้องชุดไม่เรียบร้อยและเนื้อที่ห้องชุดพิพาทมีขนาดเพิ่มขึ้นจากที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วแก่โจทก์
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ โจทก์ฎีกาอ้างว่า จำเลยผิดสัญญาใน 3 กรณี คือ จำเลยก่อสร้างห้องชุดไม่เสร็จภายในกำหนดตามสัญญา ห้องชุดมีความบกพร่องไม่เรียบร้อยและจำเลยส่งมอบห้องชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด ซึ่งโจทก์อาศัยข้ออ้างนี้ปฏิเสธไม่ยอมรับโอนห้องชุดพิพาทและบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายแก่จำเลย ข้ออ้างของโจทก์ 2 ประการแรก จำเลยให้การปฏิเสธ ส่วนข้ออ้างประการที่ 3 จำเลยให้การยอมรับและอาศัยข้อที่โจทก์บอกปัดไม่รับโอนห้องชุดพิพาทเป็นข้ออ้างว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทแก่โจทก์ จึงเห็นสมควรวินิจฉัยว่า การที่โจทก์บอกปัดไม่รับโอนห้องชุดพิพาทถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก และวรรคสองบัญญัติว่า อนึ่งถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น ตามบทบัญญัติดังกล่าว หมายความว่า หากเนื้อที่อสังหาริมทรัพย์น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาไม่เกินร้อยละห้าของเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุในสัญญา ผู้ซื้อจะต้องรับไว้แล้วใช้ราคาตามส่วน เว้นแต่ผู้ซื้อจะแสดงให้เห็นว่าถ้าตนทราบก่อนแล้วคงมิได้เข้าทำสัญญานั้น แต่หากเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้า กฎหมายให้สิทธิแก่ผู้ซื้อว่าจะบอกปัดไม่ยอมรับหรือจะยอมรับไว้และใช้ราคาตามส่วนตามแต่จะเลือก แม้บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 จะไม่ใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงยกเว้นไม่ให้นำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 มาใช้บังคับได้ก็ตาม แต่คู่สัญญาก็ต้องแสดงเจตนาโดยชัดแจ้งและระบุไว้ในสัญญา เมื่อพิจารณาสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาททั้งสิบระหว่างโจทก์กับจำเลยข้อ 3.2 ระบุว่า ในกรณีที่อาคารชุดยังดำเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ต่อมาเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ ปรากฏว่ามีเนื้อที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุในสัญญา คู่สัญญาตกลงคิดราคาห้องชุดตามส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามที่กำหนดในข้อ 3.1 และให้นำราคาห้องชุดส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงไปเพิ่มหรือลดลงจากราคาห้องชุดตามข้อ 3.1 และจำนวนเงินที่ต้องชำระตามข้อ 4.2 ตามข้อตกลงดังกล่าวเป็นการระบุไว้เป็นการทั่วไป ไม่ได้ยกเว้นบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ไว้โดยชัดแจ้งว่าผู้ซื้อจะไม่ยกเรื่องเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้าขึ้นไปเป็นข้ออ้างบอกปัดไม่ยอมรับ ไม่ถือว่าข้อตกลงดังกล่าวยกเว้นไม่ให้นำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 มาใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 ดังนั้น เมื่อเนื้อที่ห้องชุดพิพาททั้งสิบมีเนื้อที่มากไปกว่าที่ระบุในสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกว่าจะบอกปัดไม่รับเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคหนึ่ง ซึ่งการที่โจทก์จะใช้สิทธิในทางใดย่อมเป็นไปตามอำเภอใจของโจทก์และเป็นธรรมดาอยู่เองที่โจทก์จะเลือกในทางที่เป็นประโยชน์สูงสุดแก่โจทก์ซึ่งไม่มีบทกฎหมายใดห้ามมิให้โจทก์กระทำเช่นนั้น ดังนั้น ที่จำเลยแก้ฎีกาในประเด็นนี้ว่า โจทก์ซื้อห้องชุดจากจำเลย 33 ห้อง โจทก์รับโอนไปแล้ว 14 ห้อง และขายให้ผู้อื่นไปแล้ว ซึ่งทุกห้องก็มีเนื้อที่มากกว่าที่ระบุในสัญญา ดังนั้น เหตุที่โจทก์ไม่ยอมรับโอนห้องชุดพิพาทเพราะโจทก์ยังขายห้องชุดพิพาทให้ผู้อื่นไม่ได้นั้น ก็ไม่เป็นเหตุให้โจทก์จะบอกปัดไม่รับห้องชุดพิพาทไม่ได้ และไม่ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตตามที่จำเลยให้การต่อสู้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าโจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิริบมัดจำและเรียกเบี้ยปรับและค่าเสียหายจากโจทก์ คดีไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ในประเด็นอื่นอีกต่อไป เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลง และเมื่อสัญญาเลิกกันแล้วโดยต่างฝ่ายต่างบอกเลิก คู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินทั้งหมดที่รับมาให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่ได้รับเงินไป ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น เมื่อวินิจฉัยเช่นนี้แล้ว ฎีกาของจำเลยที่ขอให้ศาลฎีกาพิพากษาให้โจทก์ชำระค่าปรับแก่จำเลยอีก 35,043,232 บาท จึงฟังไม่ขึ้น
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 61,064,848 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันผิดนัด (วันที่ 8 มกราคม 2557) ตามที่โจทก์ขอเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยก่อนฟ้องต้องไม่เกิน 1,079,091.14 บาท ยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งในชั้นฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
