แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
การที่จำเลยได้ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทเป็นเงิน 1,500,000 บาท นั้น เป็นเรื่องที่จำเลยกระทำเพื่อให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์มิได้เรียกร้องให้จำเลยกระทำแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่าพื้นที่และหนังสือสัญญาให้ความยินยอมต่อสัญญาเช่าก็ไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าถึง 20 ปี แต่กลับปรากฏว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้เช่ามีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกลับคืนไปได้ทั้งหมด ตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจากจำเลยนอกเหนือไปจากค่าเช่าเท่านั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยผู้เช่าซื้อถอนป้ายโฆษณาออกไปจากชั้นดาดฟ้าอาคารของโจทก์ และให้จำเลยซ่อมแซมชั้นดาดฟ้าของอาคารและส่งมอบคืนให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย หากจำเลยไม่ยอมรื้อถอนป้ายโฆษณาและซ่อมแซมชั้นดาดฟ้าก็ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนและซ่อมแซมแทน โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 150,000 บาท แก่โจทก์ และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนป้ายโฆษณาออกไปจากชั้นดาดฟ้าของโจทก์และซ่อมแซมชั้นดาดฟ้าแล้วเสร็จ
จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยทำสัญญาเช่ามีระยะเวลา 20 ปี นับแต่ครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ 23 สิงหาคม 2537 หากไม่ดำเนินการให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าทำป้ายโฆษณาจำนวน 1,500,000 บาท แก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนป้ายโฆษณาออกไปจากชั้นดาดฟ้าอาคารเลขที่ 1122/8 – 9 ซอยเชื้อเพลิง ถนนพระราม 4 แขวงทุ่งมหาเมฆ เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร และซ่อมแซมชั้นดาดฟ้าของอาคารดังกล่าวให้เรียบร้อยส่งมอบคืนแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนและซ่อมแซมชั้นดาดฟ้า โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 37,500 บาท แก่โจทก์ และชำระค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 12,500 บาท แก่โจทก์ นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะมีการรื้อถอนป้ายโฆษณาออกไปจากชั้นดาดฟ้าและซ่อมแซมชั้นดาดฟ้าแล้วเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 6,000 บาท ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ในศาลชั้นต้นตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี ส่วนชั้นอุทธรณ์ให้จำเลยใช้ค่าทนายความแทนโจทก์ 1,500 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 20 เมษายน 2536 จำเลยทำสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทจากโจทก์เพื่อติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้ามีกำหนด 1 ปี อัตราค่าเช่าปีละ 80,000 บาท ต่อมาวันที่ 23 สิงหาคม 2537 โจทก์ตกลงยินยอมให้จำเลยต่อสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทโดยให้เปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่ากันใหม่เป็นปีแรก 110,000 บาท ปีที่สอง 130,000 บาท ปีที่สาม 150,000 ภายหลังครบกำหนดต่อสัญญาเช่าพื้นที่ชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทแล้วจำเลยได้ชำระค่าเช่าให้โจทก์ต่อไปอีกจนถึงวันที่ 23 พฤษภาคม 2542 โจทก์และทนายโจทก์มีหนังสือลงวันที่ 5 กรกฎาคม 2542 และ 19 กรกฎาคม 2542 บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนโครงเหล็กและป้ายโฆษณากับซ่อมแซมสถานที่เช่าให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย แต่จำเลยไม่รื้อถอนออกไป ที่จำเลยฎีกาในประการแรกว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องและโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยโดยไม่ชอบนั้น เห็นว่า เนื้อหาที่จำเลยฎีกาในข้อนี้จำเลยได้คัดลอกข้อความมาจากอุทธรณ์ของจำเลยทั้งหมด หาได้มีข้อความส่วนใดที่โต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่าไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายแต่อย่างใด จึงเป็นฎีกาที่ไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ที่จำเลยฎีกาในประการต่อไปว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยอ้างว่าจำเลยยอมจ่ายค่าเช่าให้โจทก์เป็นพิเศษมากกว่าการเช่าธรรมดา กับได้ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทเพื่อติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าเป็นเงิน 1,500,000 บาท และโจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทมีกำหนด 20 ปี นั้น เห็นว่า ข้อที่จำเลยอ้างว่าได้จ่ายค่าเช่าให้โจทก์เป็นพิเศษมากกว่าการเช่าธรรมดานั้น เป็นข้อที่จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ไว้ จึงไม่เป็นประเด็นที่จะต้องวินิจฉัย แม้ศาลอุทธรณ์จะได้วินิจฉัยให้ก็เป็นการวินิจฉัยโดยไม่ชอบ ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนข้อที่จำเลยอ้างว่า จำเลยได้ลงทุนก่อสร้างโครงเหล็กบนชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทเป็นเงิน 1,500,000 บาท นั้น ก็เป็นเรื่องที่จำเลยกระทำเพื่อให้ติดตั้งป้ายโฆษณาสินค้าอันเป็นประโยชน์ของจำเลยเอง โจทก์มิได้เรียกร้องให้จำเลยกระทำแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่าพื้นที่และหนังสือสัญญาให้ความยินยอมต่อสัญญาเช่าก็ไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่โจทก์จะให้จำเลยเช่าถึง 20 ปี แต่กลับปรากฏตามสัญญาเช่าพื้นที่ข้อ 6 ว่า เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง ผู้เช่ามีสิทธิรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างกลับคืนไปได้ทั้งหมด ฯลฯ ตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจากจำเลยนอกเหนือไปจากค่าเช่าเท่านั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น
และที่จำเลยฎีกาประการสุดท้ายว่า จำเลยได้อุทธรณ์ไว้ว่า ค่าเสียหายของโจทก์มีไม่เกินเดือนละ 500 บาท โดยอ้างว่าปัจจุบันหากจำเลยรื้อโครงเหล็กและป้ายโฆษณาไปแล้ว พื้นที่ชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้เพราะกรุงเทพมหานครไม่อนุญาตให้ก่อสร้างได้อีก แต่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยปัญหาข้อนี้นั้น เห็นว่า ข้อที่จำเลยอ้างว่า กรุงเทพมหานครไม่อนุญาตให้ก่อสร้างโครงเหล็กและป้ายโฆษณาอันทำให้พื้นที่ชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้อีกนาน จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคหนึ่ง ทั้งมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยจึงชอบแล้ว ดังนั้น การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยตามศาลชั้นต้นให้นำค่าเช่าปีสุดท้ายมาเป็นฐานในการคำนวณคิดค่าเสียหายให้โจทก์เดือนละ 12,500 บาท นับว่าเหมาะสมแล้ว ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
อนึ่ง การรื้อถอนโครงเหล็กและป้ายโฆษณาของจำเลยออกจากชั้นดาดฟ้าอาคารพิพาทนั้น หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำบังคับของศาล โจทก์อาจยื่นคำร้องต่อศาลขอให้ตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีจัดการตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 ทวิ ได้อยู่แล้ว โจทก์จะรื้อถอนโครงเหล็กและป้ายโฆษณาของจำเลยเองโดยให้ศาลพิจารณาให้จำเลยออกค่าใช้จ่ายหาได้ไม่ ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 และคดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องแย้งของจำเลย แต่มิได้มีคำสั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมเกี่ยวกับฟ้องแย้ง ศาลฎีกาเห็นสมควรมีคำสั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมดังกล่าวให้ถูกต้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 167 วรรคหนึ่ง”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอของโจทก์ที่ว่า ถ้าจำเลยไม่ยอมรื้อถอน ให้โจทก์รื้อถอนโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ กับให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 1,500 บาท แทนโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมเกี่ยวกับฟ้องแย้งในศาลชั้นต้นให้เป็นพับ
