แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ทำสัญญาเช่าที่ดินวันเดียวกัน 2 ฉบับมีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปีอันเป็นเวลาต่อกันไปเป็น 6 ปีนั้น ถือว่าการเช่าที่เกิน 3 ปีขัดต่อมาตรา 538 จึงบังคับคดีได้เพียง 3 ปี
ข้อเท็จจริงที่โจทก์บรรยายมาในฟ้อง และจำเลยมิได้ปฏิเสธข้ออ้างหรือมิได้ให้การถึง ต้องถือว่าจำเลยรับข้อเท็จจริงนั้นๆ จึงไม่มีประเด็นที่โจทก์จะต้องสืบอีก และในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องขาดนัดยื่นคำให้การ
ย่อยาว
คดีนี้ โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2486 จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์มีกำหนด 3 ปี และในวันเดียวกันนั้นจำเลยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าที่ดินรายนี้มีข้อสัญญาอย่างเดียวกันแต่ลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2489 รวมกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาทั้ง 2 ฉบับ เป็น 6 ปี จำเลยกระทำผิดสัญญาเช่าบางประการ และโจทก์ถือว่าสัญญาเช่าลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2489 เป็นโมฆะไม่ผูกพันโจทก์ จึงขอให้ศาลขับไล่จำเลย
จำเลยต่อสู้ว่า สัญญาลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2489 ไม่เป็นโมฆะเพราะได้ทำกันด้วยเจตนาอันแท้จริง และสุจริตด้วยกันทั้งสองฝ่ายขอให้ปฏิบัติไปตามสัญญา
ศาลชั้นต้นเห็นว่า สัญญาเช่าทั้งสองฉบับเป็นโมฆะ เพราะไม่ทำให้ถูกต้องตามแบบ ให้จำเลยและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า คู่สัญญามีเจตนาจะเช่าที่ดินแปลงนี้ติดต่อกันเป็นเวลา 6 ปี ซึ่งอยู่ในบังคับของกฎหมายว่าต้องจดทะเบียนจึงจะสมบูรณ์ มิฉะนั้นก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญา 3 ปีหลังจึงฟ้องร้องบังคับกันไม่ได้
โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพิกถอนสัญญาลงวันที่ 6 พฤษภาคม2489 เสียได้ พิพากษาแก้ให้ถือว่าสัญญาเช่าลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2489 ไม่ผูกพันโจทก์ต่อไปให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินโจทก์
จำเลยฎีกา ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว ที่จำเลยฎีกาว่าที่ศาลชั้นต้นฟังว่า สัญญาทั้งสองทำในวันเดียวกัน โดยจำเลยมิได้ให้การถึง เป็นการไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ศาลฎีกาเห็นว่าข้อเท็จจริงนี้ โจทก์เป็นฝ่ายบรรยายมาในฟ้องเอง เมื่อจำเลยมิได้ปฏิเสธความข้อนี้ในคำให้การของตนแล้ว ประเด็นในข้อเท็จจริงนี้ ก็ไม่เกิดขึ้น ข้อที่จำเลยเถียงว่า แม้ในกรณีที่จำเลยขาดนัดให้การ โจทก์ต้องสืบให้สมฟ้องศาลฎีกาเห็นว่า ไม่ใช่เหตุผลสำหรับปัญหานี้เพราะที่จำเลยยื่นคำให้การ แต่ไม่ปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ กับการที่จำเลยขาดนัดให้การนั้นต่างกันมาก ข้อเท็จจริงในคดีนี้ต้องฟังว่า สัญญากู้ทั้งสองฉบับนี้ได้ทำในวันเดียวกันตามฟ้องโจทก์ และเป็นการแสดงออกซึ่งเจตนาว่า จะให้มีกำหนดอายุ 6 ปี ซึ่งถ้ามิได้ทำกันให้ถูกต้องตามแบบแล้วประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บังคับว่าจะฟ้องร้องบังคับกันได้เพียง 3 ปี จึงพิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
