แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในราคา 3,500,000 บาทโดยโจทก์วางเงินมัดจำแก่จำเลย 300,000 บาท เมื่อถึงกำหนดจดทะเบียนโอนที่ดินโจทก์จำเลยต่างไปยังสำนักงานที่ดินแต่ไม่สามารถจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทได้เนื่องจากยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาตามประกาศขายที่ดินพิพาท และการประกาศดังกล่าวเป็นการประกาศตามกฎกระทรวงฉบับที่ 35(พ.ศ. 2531) ข้อ 5 ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ซึ่งอยู่ในอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ปิดประกาศ ฉะนั้น การที่จำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์จึงเป็นพฤติการณ์ที่จำเลยไม่ต้องรับผิดชอบตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 205 จำเลยจึงยังไม่ผิดนัดและไม่ผิดสัญญา และไม่ใช่ความรับผิดชอบของโจทก์ โจทก์จึงไม่ผิดนัดและไม่ผิดสัญญาเช่นกัน
จำเลยให้การว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเนื่องจากโจทก์ไม่ไปตามนัด หาใช่เนื่องจากโจทก์ไม่รับประกาศไปปิดตามที่ตกลงกันไว้ไม่ การที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ไม่รับประกาศไปปิดตามที่ตกลงไว้ทำให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทในวันนัดตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงเป็นการนำสืบนอกประเด็น การที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะไม่รับประกาศไปปิดตามที่ตกลงไว้ ทำให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทในวันนัด จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นเป็นการไม่ชอบ
เมื่อโจทก์และจำเลยต่างก็ไม่ได้ผิดนัดผิดสัญญา และโจทก์ไม่ติดใจที่จะนัดจดทะเบียนโอนกันใหม่โดยให้ทนายความมีหนังสือเรียกค่าเสียหายและเรียกมัดจำคืนส่วนจำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ขอนัดจดทะเบียนโอนกันใหม่ แต่โจทก์มิได้มีหนังสือตอบตกลงด้วยแสดงว่าโจทก์จำเลยต่างตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำ 300,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่เวลาที่ได้รับเงินไว้เป็นต้นไป แต่โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยจากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันผิดนัด เมื่อไม่ปรากฎว่าจำเลยผิดนัดไม่คืนมัดจำแก่โจทก์เมื่อใดจึงสมควรให้คิดดอกเบี้ยตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 148 โจทก์วางมัดจำแก่จำเลยเป็นเงิน 300,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระในวันกำหนดจดทะเบียนโอนตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ครั้นถึงกำหนดจำเลยผิดสัญญาไม่ไปโอนที่ดินให้โจทก์ จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำ 300,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันผิดนัดคิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน4,438.36 บาท และยังทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายจากการขาดกำไรที่อาจนำที่ดินไปขายให้บุคคลอื่นเป็นเงิน 1,200,000 บาท ขอบังคับให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์เป็นเงิน 1,504,438.36 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี จากเงินต้น 300,000บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า ในวันนัดจดทะเบียนโอนสิทธิตามสัญญาไม่สามารถจดทะเบียนโอนได้เนื่องจากยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาปิดประกาศ ทั้งโจทก์แจ้งให้จำเลยทราบว่ายังไม่มีเงินเพียงพอที่จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ ในวันนัดจดทะเบียนจำเลยไปที่สำนักงานที่ดินพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่โจทก์ แต่ไม่พบโจทก์ จำเลยจึงมีหนังสือแจ้งวันนัดจดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินกันใหม่ โจทก์ทราบวันนัดแล้ว แต่เมื่อถึงวันนัดโจทก์ไม่ไปจดทะเบียนรับโอนสิทธิที่ดินพิพาท จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำ ที่โจทก์อ้างว่าได้รับความเสียหายจากการขาดผลกำไรนั้นไม่เป็นความจริง ทั้งเป็นความเสียหายเนื่องจากพฤติการณ์พิเศษที่จำเลยไม่ทราบและไม่อาจคาดเห็น ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่าเมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2538โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทในราคา 3,500,000 บาทโจทก์วางเงินมัดจำไว้แก่จำเลยจำนวน 300,000 บาท ตกลงจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทในวันที่ 25 สิงหาคม 2538 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกมีว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ไปทำการจดทะเบียนโอนที่ดินตามวันที่ได้มีการตกลงกันไว้ในสัญญาหรือไม่ เห็นว่า โจทก์จำเลยต่างนำสืบว่า ได้ไปยังสำนักงานที่ดินแต่ไม่สามารถจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทได้ เนื่องจากยังไม่ครบกำหนดระยะเวลาตามประกาศขายที่ดินพิพาท และการประกาศดังกล่าวเป็นการประกาศตามกฎกระทรวงฉบับที่ 35 (พ.ศ. 2531) ข้อ 5 ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ซึ่งอยู่ในอำนาจหน้าที่ของพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นผู้ปิดประกาศ ฉะนั้นการที่จำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์จึงเป็นพฤติการณ์ที่จำเลยไม่ต้องรับผิดชอบตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 205 จำเลยจึงยังไม่ผิดนัดและไม่ผิดสัญญา
ปัญหาต่อไปตามฎีกาของโจทก์ที่ว่า ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เนื่องจากเหตุที่โจทก์ไม่รับประกาศไปปิดตามที่ตกลงไว้ทำให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทในวันนัดตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นนั้น เห็นว่า จำเลยให้การว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เนื่องจากโจทก์ไม่ไปตามนัดในวันที่ 25 สิงหาคม 2538 และในวันที่ 8 กันยายน 2538 หาได้ให้การถึงเหตุแห่งการผิดสัญญาเนื่องจากโจทก์ไม่รับประกาศไปปิดตามที่ตกลงกันไว้ดังกล่าวไม่ ดังนั้นการที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ไม่รับประกาศไปปิดตามที่ตกลงไว้ทำให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทในวันนัดตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงเป็นการนำสืบนอกประเด็น เมื่อศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเนื่องจากโจทก์ไม่รับประกาศไปปิดตามที่ตกลงไว้ ทำให้จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินพิพาทในวันนัดตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น เป็นการไม่ชอบ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น และศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ที่ว่าการนำสืบของจำเลยดังกล่าวเป็นการนำสืบแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ ส่วนปัญหาว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่นั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าในวันที่ 25 สิงหาคม 2538 ซึ่งเป็นวันนัดโอนตามสัญญาจะซื้อจะขาย เจ้าพนักงานที่ดินไม่สามารถจดทะเบียนโอนได้เนื่องจากยังไม่ครบกำหนดเวลาตามประกาศ ฉะนั้นพฤติการณ์จึงไม่ใช่ความรับผิดชอบของโจทก์เช่นกัน โจทก์จึงไม่ผิดนัดและไม่ผิดสัญญา
สำหรับปัญหาว่า โจทก์เสียหายหรือไม่เพียงใด โจทก์ฎีกาเป็นข้อสุดท้ายแต่เพียงว่า จำเลยต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยหรือไม่ เห็นว่า เมื่อโจทก์และจำเลยต่างก็ไม่ได้ผิดนัดผิดสัญญา และโจทก์ไม่ติดใจที่จะนัดจดทะเบียนโอนกันใหม่โดยให้ทนายความมีหนังสือเรียกค่าเสียหายและเรียกค่ามัดจำคืนส่วนจำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ขอนัดจดทะเบียนโอนกันใหม่ แต่โจทก์มิได้มีหนังสือตอบตกลงด้วย จำเลยไปแจ้งความว่าโจทก์ไม่ไปตามนัดในครั้งหลังและมีหนังสือถึงโจทก์ขอริบมัดจำ แสดงว่าโจทก์จำเลยต่างตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำ 300,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่เวลาที่ได้รับเงินไว้เป็นต้นไป แต่โจทก์ขอคิดดอกเบี้ยจากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันผิดนัด อย่างไรก็ตาม ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดนัดไม่คืนมัดจำแก่โจทก์เมื่อใด จึงเห็นสมควรให้คิดดอกเบี้ยตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษากลับให้จำเลยชำระเงิน 300,000 บาทแก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จ
