แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายที่ดินมีข้อตกลงว่า ผู้ขายมีหน้าที่ไปจัดการขอรับมรดกเจ้าของที่ดินเดิมและดำเนินการออกโฉนดจนสามารถทำสัญญาขายเสร็จเด็ดขาดให้ผู้ซื้อได้ภายใน 15 เดือน ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ขายยอมใช้ค่าเสียหายให้ผู้ซื้อ เมื่อผู้ขายได้ยื่นคำขอรับมรดกแล้วแต่เจ้าพนักงานที่ดินไม่สามารถทำการรังวัดออกโฉนดให้ทันภายในกำหนด เหตุแห่งการออกโฉนดล่าช้าจึงไม่ใช่เป็นความผิดของฝ่ายผู้ขาย เป็นพฤติการณ์ที่เกิดจากบุคคลภายนอกที่มาเป็น เหตุให้การชำระหนี้ของผู้ขายไม่ทันตามกำหนด ผู้ขายจึงมิได้ตกเป็นผู้ผิดนัดและประพฤติผิดสัญญา ผู้ซื้อไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากผู้ขาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้ง ๗ คนตกลงจะขายที่ดินจำนวน ๓ แปลงคือที่ดินโฉนดเลขที่ ๖๓๗ ที่ดินตามทะเบียนเล่ม ๓ และที่ดินตามแบบ ส.ค.๑ เลขที่ ๓๐/๒๔๙๘ จำเลยทั้ง ๗ มีหน้าที่ไปจัดการรับมรดกนางจง บุญถม เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ ๖๓๗ นายเซ้ง บุญถม ผู้มีชื่อในทะเบียนเล่ม ๓ และซึ่งเป็นผู้แจ้งการครอบครองตาม ส.ค.๑ เลขที่ ๓๐/๒๔๙๘ และดำเนินการออกโฉนดที่ดินดังกล่าวเป็นชื่อของจำเลยทั้ง ๗ จนสามารถทำสัญญาขายเสร็จเด็ดขาดให้โจทก์ได้ภายใน ๑๕ เดือน นับแต่วันที่ ๑๓ ธันวาคม ๒๕๑๒ อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อขาย ตกลงซื้อขายที่ดินกันตามเนื้อที่ที่รังวัดได้ในราคาไร่ละ ๖,๐๐๐ บาท โจทก์ชำระเงินงวดแรกในวันทำสัญญาเป็นเงิน ๘๐,๐๐๐ บาท และจะชำระงวดที่ ๒ ภายในวันที่ ๑๓ มีนาคม ๒๕๑๔ อันเป็นวันทำสัญญาขายเสร็จเด็ดขาดที่ดินตามสัญญาทุกแปลง ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาคร ถ้าจำเลยทั้ง ๗ ผิดสัญญา จำเลยยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงินสองเท่าของเงินค่าที่ดินที่จำเลยทั้ง ๗ รับไปหากโจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระเงินค่าที่ดินงวดที่ ๒ โจทก์ยอมให้จำเลยทั้ง ๗ ริบเงินค่าที่ดินที่โจทก์ชำระไปแล้วและเลิกสัญญาได้ด้วย ต่อมาวันที่ ๑๓ กันยายน ๒๕๑๓ โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินดังกล่าวนี้ให้แก่นายชอบ เมฆหมอก ในราคาไร่ละ ๗,๐๐๐ บาท นายชอบชำระเงินแล้วบางส่วนเป็นเงิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท ที่เหลือจะชำระภายในวันที่ ๑๓ มีนาคม ๒๕๑๔ อันเป็นวันจดทะเบียนซื้อขายกัน หากโจทก์ผิดสัญญานายชอบมีสิทธิฟ้องบังคับโจทก์ให้ปฏิบัติตามสัญญา และโจทก์ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้นายชอบเป็นเงิน ๒๐๐,๐๐๐ บาท ถ้านายชอบผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิริบเงินค่าที่ดินที่นายชอบชำระแล้วและบอกเลิกสัญญาได้ ครบกำหนดตามสัญญา จำเลยทั้ง ๗ ผิดสัญญาไม่สามารถจดทะเบียนขายที่ดินให้โจทก์ได้เพราะยังออกโฉนดที่ดินไม่เสร็จ โจทก์จึงขายที่ดินให้นายชอบไม่ได้ตามสัญญา เป็นเหตุให้โจทก์ต้องคืนเงิน ๑๐๐,๐๐๐ บาทพร้อมทั้งชดใช้ค่าเสียหายให้แก่นายชอบเป็นเงิน ๘๐,๐๐๐ บาท รวมเป็นเงินค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับเป็นเงิน ๑๘๐,๐๐๐ บาท และการที่จำเลยทั้ง ๗ ผิดสัญญาจำเลยต้องร่วมกันใช้ค่าเสียหาย ๑๖๐,๐๐๐ บาทตามสัญญาให้แก่โจทก์อีกด้วยจึงขอให้บังคับจำเลยทั้ง ๗ ร่วมกันและแทนกันไปจัดการออกโฉนดที่ดินตามทะเบียนเล่ม ๓ และที่ดิน ส.ค.๑ เลขที่ ๓๐/๒๔๙๘ เฉพาะส่วนที่ตกลงจะขายให้กับโจทก์ทั้งสองให้แล้วเสร็จ และเมื่อออกโฉนดแต่ละแปลงแล้วก็ให้จำเลยทั้ง ๗ โอนขายที่ดินทั้ง ๒ แปลงนี้ และที่ดินโฉนดที่ ๖๓๗ ให้แก่โจทก์ทั้งสอง ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาครในราคาไร่ละ ๖,๐๐๐ บาท หากจำเลยทั้ง ๗ ไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยทั้ง ๗ ร่วมกันและแทนกันใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน ๑๖๐,๐๐๐ บาทแก่โจทก์ และยอมให้โจทก์มีสิทธิหักเงินค่าเสียหายนี้ออกจากราคาที่ดินส่วนที่เหลือได้ด้วย ให้จำเลยทั้ง ๗ ร่วมกันใช้ดอกเบี้ยร้อยละ ๗ ครึ่งต่อปีในจำนวนเงินค่าเสียหาย ๑๖๐,๐๐๐ บาทนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยที่ ๑ ให้การรับว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินให้โจทก์ ๑ ใน ๘ ส่วน ของที่ดินมรดกที่ตนมีส่วนได้รับและยินยอมใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ตามส่วนของตน
จำเลยที่ ๒ ถึงที่ ๗ ให้การมีใจความว่า ข้อตกลงในสัญญาหมาย ๑ ท้ายฟ้องให้จำเลยทำการรับมรดกรังวัดออกโฉนดและให้โอนขายที่ดินให้โจทก์ภายใน ๑๕ เดือนนับแต่วันทำสัญญานั้นเป็นการพ้นวิสัย เพราะการรังวัดออกโฉนดเป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานหอทะเบียนที่ดินจังหวัดสมุทรสาคร จำเลยได้ดำเนินการขอรังวัดออกโฉนดแล้วจึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา ค่าเสียหายที่โจทก์อ้างมาในฟ้องนั้น โจทก์กับนายชอบ เมฆหมอก สมคบกันทำสัญญาสร้างหลักฐานขึ้นมาเพื่อเรียกร้องเอากับจำเลย และจำเลยก็ไม่เคยรู้เรื่องนี้มาก่อนจึงไม่ต้องรับผิด ที่ดินมรดกที่ทายาทครอบครองถือกรรมสิทธิ์รวมกัน ๙ คน มีทายาทตกลงกันทำสัญญาจะซื้อขายเพียง ๗ คน ทายาทอีก ๒ คนไม่ได้ตกลงยินยอมด้วย สัญญาจะซื้อขายที่ดินมรดกจึงเป็นโมฆะตามฟ้องโจทก์ว่าจำเลยตกลงจะขายที่ดิน ๓ แปลงนั้น ความจริงมีที่ดินเพียง ๒ แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ ๖๓๗ กับที่ดิน ส.ค.๑ เลขที่ ๓๗/๒๔๙๘ เท่านั้น ที่ดินตามทะเบียนเล่ม ๓ เป็นที่ดินแปลงเดียวกันกับที่ดิน ส.ค.๑ เลขที่ ๓๗/๒๔๙๘ ซึ่งในสัญญาเป็น ส.ค.๑ เลขที่ ๓๐/๒๔๙๘ ในสัญญาก็ไม่มีพยานลงลายมือชื่อรับรองลายพิมพ์นิ้วมือให้ถูกต้องตามกฎหมายเป็นสัญญาไม่สมบูรณ์ และไม่มีการขีดฆ่าอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากร โจทก์จึงนำสัญญานี้มาเป็นหลักฐานฟ้องคดีไม่ได้ จำเลยที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ เป็นหญิงมีสามีทำนิติกรรมผูกพันสินสมรสโดยไม่ได้รับความยินยอมจากสามีและสามีของจำเลยทั้ง ๗ ได้บอกล้างแล้ว สัญญานี้จึงไม่ผูกพันจำเลยทั้ง ๓ และเป็นโมฆะ จำเลยที่ ๓ และที่ ๔ เคยพิมพ์ลายนิ้วมือรวมกับพวกจำเลยอื่นในหนังสือให้นายหน้าไปทำการขายที่ดิน จำเลยที่ ๓ ที่ ๔ อ่านหนังสือไม่ออก และไม่มีใครอ่านให้ฟัง เพิ่งทราบว่าหนังสือนั้นเป็นสัญญาจะซื้อขาย เมื่อได้รับสำเนาคำฟ้องโจทก์และจำเลยทั้ง ๒ คนก็ได้บอกล้างสัญญานี้ไปยังโจทก์แล้ว สัญญาที่โจทก์นำมาฟ้องจึงเป็นโมฆะ
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยจัดการออกโฉนดที่ดินตามทะเบียนเล่ม ๓ เฉพาะส่วนที่ตกลงขายให้โจทก์ แล้วโอนที่ดินแปลงนี้กับที่ดินโฉนดเลขที่ ๖๓๗ ให้โจทก์ในราคาไร่ละ ๖,๐๐๐ บาท มิฉะนั้นให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ขอให้จำเลยร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับ ๑๖๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยกับหักเงินค่าเสียหายออกจากเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลืออยู่
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับตามสัญญาได้นั้น เห็นว่าที่ได้กำหนดเวลาให้ทำการโอนซื้อขายกันให้เสร็จภายใน ๑๕ เดือนนับแต่วันทำสัญญานั้น เป็นเพียงกำหนดเวลาเร่งรัดคู่กรณีให้ดำเนินการไปสู่ข้อตกลงทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดต่อกัน และเป็นการกำหนดเวลาไว้เพื่อดำเนินการ ซึ่งได้ความว่าต้องมีการยื่นคำขอรับมรดก ทั้งที่ดินมีโฉนดและที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓) และยังต้องทำการยื่นคำขอรังวัดออกโฉนดที่ดินแปลงหลังนี้ด้วย ประกอบกับทายาทก็มีหลายคนทั้งยังได้ความจากนายเฉลิมศักดิ์ แสงขจาย เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสมุทรสาครว่า เจ้าหน้าที่มีน้อยกว่าปริมาณงาน ต้องทำการออกโฉนดไปตามลำดับที่ยื่นไว้ก่อนหลัง การออกโฉนดมีวิธีการหลายอย่าง การรังวัดออกโฉนดใช้เวลามากกว่ารังวัดแบ่งแยกโฉนด บางครั้งไม่อาจทำได้เสร็จตามกำหนดทั้งยังได้ความอีกว่ากรณีรังวัดออกโฉนดรายนี้เมื่อเจ้าหน้าที่ไปรังวัดพื้นที่ดินมีน้ำ ท่วม และบางทีช่างรังวัดไม่อาจไปทำการรังวัดได้ตามกำหนดจึงทำการล่าช้าไป เหตุแห่งการออกโฉนดล่าช้านี้จึงมิใช่เป็นความผิดของฝ่ายจำเลย โจทก์เองก็รับว่าจำเลยเตือนให้โจทก์ไปโอนที่ดินที่มีโฉนดซึ่งรับมรดกมาแล้วเช่นนี้ แสดงให้เห็นว่าจำเลยตั้งใจจะขายที่ดิน ๒ แปลงให้โจทก์ในราคาเดิมอยู่ มิได้มีเจตนาบิดพลิ้วที่จะไม่ขายให้โจทก์แต่ประการใด พฤติการณ์ที่เกิดจากบุคคลภายนอกที่มาเป็นเหตุให้การชำระหนี้ของจำเลยไม่ทันตามกำหนด ถือได้ว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดชอบ จำเลยจึงมิได้ตกเป็นผู้ผิดนัดและประพฤติผิดสัญญาไม่ขายแต่อย่างใด โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับตามสัญญาดังโจทก์ฎีกาได้
พิพากษายืน
